부산지방법원 2025타경5315. 수영구 광안동 엘이즈지102 4층 404호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합이 채권최고액 1,837,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.05.13 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
임차관계는 한 명이 아니라 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 그러나 가장 빠른 전입일도 2021.04.22로 말소기준일 2021.03.03보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 5명 모두 대항력 없음이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 특정되지 않았으므로 우선변제 관계와 실제 점유·명도 상황은 입찰 전 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 4층 404호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 용도 | 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 승강기 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.03 근저당
핵심은 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,837,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2024.01.23 등기된 재산보전처분은 2025.05.20 이미 말소됐고, 2025.05.13 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당은 2025.09.29 확정채권양도를 원인으로 주식회사더베스트파트너스대부에 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,436,500,000원의 근질권도 설정돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 최신 등기와 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.20 접수 | 해당 없음 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준일은 2021.03.03입니다. 최정원 2021.04.22, 이진이 2021.05.13, 이정현 2022.10.14, 전서현 2022.12.21, 조가영 2023.07.14로 모두 그보다 늦게 전입했습니다. 따라서 제공된 판정 기준상 5명 전원 대항력 없음입니다.
③ 가격 판단 — 신건이지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 166,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액도 166,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 166,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 권리 안전성만으로 가격 가점을 주기보다 실제 동일·유사 면적 거래를 입찰 직전에 별도로 확인하는 편이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 166,000,000원 | 162,876,000원 | 1,674,124,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 1,706,859,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 1,733,047,360원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 담보채권자의 미배당은 증가하지만 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 이는 채권자 측 미회수액이지 매수인이 추가 부담하는 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 162,876,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,124,000원을 제외한 162,876,000원이 근저당 배당으로 계산되고, 채권자 측 미배당은 1,674,124,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 공부상 역시 공동주택(다세대주택)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역이며 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 엘이즈지102은 18세대이고 준공일은 2021.02.08입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 재확인. 모두 후순위 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분이 특정되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 최정원 배당요구. 최정원은 2025.05.20 배당요구 접수 사실이 확인됩니다. 다른 임차인과 함께 최종 배당요구 상태를 원본에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 근저당 이전·근질권. 2025.09.29 근저당권 이전과 근질권 설정이 존재하므로 최신 등기와 배당표상 채권자 귀속을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택 부기등기 및 관련 등록 상태를 최신 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 166,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 동일·유사 면적의 최신 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 필요합니다.
- 명도. 대항력 없음과 실제 명도 난도는 별개입니다. 현재 점유자와 각 임차인의 실제 점유부분을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 신건 가격은 별개”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원입니다. 실제 임차인 5명이 확인되지만 모두 2021.03.03 말소기준 근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 166,000,000원에서 1회 유찰 132,800,000원, 2회 유찰 106,240,000원으로 내려가도 인수액은 계속 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 166,000,000원을 직접 비교할 실거래 자료가 없으므로 이 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 보증금이 특정되지 않은 임차인 5명, 민간임대주택 부기등기, 근저당권 이전과 근질권 설정까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 결론은 권리는 비교적 명확하지만, 가격과 점유관계는 입찰 전 추가 검증이 필요한 B등급 물건입니다.
