부산지방법원 2025타경5315. 부산광역시 수영구 광안동에 있는 엘이즈지102의 4층 404호입니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 건물은 2021년 사용승인된 총 18세대 규모입니다. 최초 감정가 166,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 81,340,000원으로 낮아졌습니다.
숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 경매물건입니다. 그러나 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격의 차이입니다. 이 물건은 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실거래 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 또한 현황조사 등에 등장하는 5명의 임차인에 관하여 보증금과 확정일자, 점유 범위가 명확하지 않습니다.
권리관계에서는 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권이 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되고, 해당 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정됐습니다. 낙찰자가 채권최고액을 그대로 떠안는 구조는 아니지만, 실제 배당권자와 채권관계는 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 4층 404호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상 5층 건물 중 4층 404호 |
| 건물규모 | 총 18세대 · 사용승인 2021.02.08 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 | 166,000,000원 |
| 최저매각가 | 81,340,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,670,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03 근저당권 · 채권최고액 1,837,000,000원 |
| 점유·임대관계 | 조사상 임차인 5명 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후속 등기가 복잡하다
등기부상 핵심은 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 경매 진행에 따라 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.05.13 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2025.09.29에는 기존 근저당권이 주식회사더베스트파트너스대부로 이전됐고, 같은 날 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 근질권 채권최고액은 1,436,500,000원입니다. 이는 별개의 선순위 근저당권을 단순 추가한 것으로 볼 수 없으며, 동일 근저당권을 둘러싼 채권 이전·담보관계입니다.
② 임차인 분석 — 조사상 5명, 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사 등에 등장하는 인물은 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 총 5명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계로 중복 신고된 인물은 포함되어 있지 않습니다. 다만 실제 임대차계약 성립 여부와 각자의 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 보증금·우선변제 | 배당요구·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 선순위 대항력 없음 | 보증금 미상 우선변제 미상 | 2025.05.20 배당요구 접수 · 승계 없음 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 선순위 대항력 없음 | 보증금 미상 우선변제 미상 | 배당요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 선순위 대항력 없음 | 보증금 미상 우선변제 미상 | 배당요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 선순위 대항력 없음 | 보증금 미상 우선변제 미상 | 배당요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 선순위 대항력 없음 | 보증금 미상 우선변제 미상 | 배당요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 2021.03.03 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 실제 점유 개시일, 임대차계약, 확정일자 및 별도 권리관계까지 확정한 판정은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인은 미확인
이 물건은 감정가 166,000,000원에서 2회 유찰된 상태입니다. 현재 최저매각가 81,340,000원은 감정가의 49%에 해당합니다. 이후 유찰 시 산정된 매각가격도 아래와 같습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 81,340,000원 | 실거래 비교 필요 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 56,938,000원 | 추가 유찰 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 39,856,600원 | 추가 유찰 시나리오 |
현재 가격은 감정가 대비 크게 내려왔지만, 최근 실거래 평균·최신 거래가격과 비교할 수 있는 수치는 확인되지 않았습니다. 따라서 81,340,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 없습니다. 특히 총 18세대 규모의 다세대주택은 개별 호수의 면적·층·향·상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있어 비교 대상 선정이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,864,120원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 채권 | 1,837,000,000원 | 79,475,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 1,757,524,120원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
81,340,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,864,120원을 공제하고 근저당권 채권에 79,475,880원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당금은 1,757,524,120원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
여기서 가장 중요한 점은 채권자의 미배당금과 매수인 인수액이 서로 다른 개념이라는 사실입니다. 채권자에게 배당되지 못한 1,757,524,120원을 매수인이 그대로 갚는다는 의미는 아닙니다.
예상배당은 채권최고액 기준으로 작성된 모형입니다. 2025.09.29 근저당권 이전 및 근질권 설정을 반영한 실제 배당수령인, 채권잔액, 배당요구 적법성은 원본 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 1,757,524,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 1,781,486,884원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 | 38,739,181원 | 1,798,260,819원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 스톤코트 등으로 마감됐고, 창호는 하이샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접합니다. 대지는 완경사지대에 인접지와 평탄하게 조성된 형태입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다.
- 환금성. 총 18세대 규모이고 동일 건물의 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로 실제 매수 수요와 적정가격은 추가 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 시세 확인. 엘이즈지102 및 인근 유사 다세대주택의 면적·층·준공연도별 실거래를 확인해 81,340,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증해야 합니다.
- 임차인 5명 재확인. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 배당요구 검토. 최정원의 2025.05.20 배당요구 접수 내역과 나머지 임차인들의 배당요구 여부를 매각물건명세서·문건접수 내역과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등기부에 기재된 임대의무기간 및 등록 상태를 확인하고, 경매 취득에 따른 후속 의무가 있는지 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·근질권 확인. 부산시중앙신용협동조합에서 주식회사더베스트파트너스대부로 이전된 권리와 근질권 설정 내역을 확인하고 실제 배당수령 관계를 검토해야 합니다.
- 공동담보 검토. 제2021-81호 공동담보목록과 관련 채무·담보권의 범위를 확인해야 합니다.
- 명도·현장 확인. 현재 누가 실제로 점유하는지, 점유자별로 어떤 공간을 사용하는지, 인도와 명도에 필요한 절차 및 비용이 무엇인지 조사해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 체납 관리비의 공용부분 관련 부담 여부, 취득세, 수리비 및 기타 취득비용을 점검해야 합니다.
- 회차별 입찰 상한 검토. 현재 81,340,000원, 추가 유찰 시 56,938,000원 및 39,856,600원의 시나리오를 참고하되, 실제 시세를 먼저 확인한 뒤 입찰가격을 정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 최신 사건 진행상황을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 임차관계
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 49%입니다. 감정가 166,000,000원에서 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 81,340,000원까지 낮아졌습니다. 전입일 기준으로는 임차인들이 말소기준권리보다 후순위이며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리 위험이 낮아 보이는 것과 실제 매수 위험이 낮다는 것은 다릅니다. 조사상 임차인 5명의 보증금·확정일자·점유관계가 명확하지 않고, 민간임대주택 등록과 근저당권 이전·근질권 설정의 후속 효과도 확인해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 비교가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
따라서 이 사건은 말소기준권리와 예상 인수액 측면에서는 비교적 명확하지만, 임차관계와 가격 검증이 완료되지 않은 조건부 검토 물건입니다. 감정가 대비 할인율에만 주목하여 서둘러 입찰하기보다는 임차관계·실거래·민간임대주택 등록 상태를 확인한 후 판단하는 접근이 적절합니다. 가격은 판단 보류, 권리·점유는 추가 확인. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
