부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102 3층302호의 공동주택(다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.03.03 소유권보존과 같은 날 부산시중앙신용협동조합 채권최고액 1,837,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024년 보전처분, 반현주의 주택임차권, 2025년 경매개시결정 등이 이어졌지만 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.

이 사건에서 가장 중요한 구분은 “채권자가 많이 못 받는다”와 “매수인이 떠안는다”가 전혀 다른 문제라는 점입니다. 감정가 225,000,000원 전액에 매각된다고 가정해도 집행비용 3,950,000원을 제외한 221,050,000원만 선순위 근저당 측에 배당되어 채권최고액 기준 1,615,950,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 이 사건의 배당 부족분이지, 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차관계

말소기준은 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 반현주의 주택임차권등기는 2024.06.07에 접수됐고, 기재된 주민등록일자·점유개시일자도 2022.06.03으로 말소기준보다 늦습니다. 확인된 다른 점유자들도 최정원 2021.04.22, 이진이 2021.05.13, 이정현 2022.10.14, 전서현 2022.12.21, 조가영 2023.07.14로 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 선순위 임차인은 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 인수는 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상은 없습니다. 분석 대상 실제 점유·임차인은 6명입니다. 핵심은 6명 모두 전입·점유 시점이 2021.03.03 말소기준보다 늦다는 점입니다.

반현주는 주택 전부에 대해 임차보증금 163,000,000원, 임대차계약일자·확정일자 2022.05.10, 주민등록일자·점유개시일자 2022.06.03으로 임차권등기가 돼 있습니다. 보증금이 크지만 말소기준인 2021.03.03보다 뒤이므로 이 163,000,000원이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 실거래 할인율보다 ‘인수 0’ 구조를 먼저 본다

엘이즈지102는 총 18세대이고 2021.02.08 준공된 다세대주택입니다. 현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 225,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차에서 최저가로 낙찰된다는 가정의 실질취득액도 225,000,000원입니다.

다만 이 사건에서는 동일 단지의 거래금액을 근거로 한 시세 비교가 성립하지 않습니다. 따라서 감정가 225,000,000원만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재 확인할 수 있는 가격 구조는 법원이 제시한 회차별 매각가와 그에 따른 배당 부족 변화입니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 근저당은 채권최고액 기준으로 배당을 계산한 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
• 이용. 공부상·현황 모두 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 2필 일단의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 161.0㎡, 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정요항상 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 재확인. 실제 점유·임차인 6명이 확인되므로 현장과 최신 서류에서 현재 점유자와 점유 범위를 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의 자료로 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 반현주 임차권 확인. 주택 전부, 보증금 163,000,000원, 확정일자 2022.05.10, 점유개시·주민등록 2022.06.03의 임차권등기입니다. 말소기준 후순위임을 원본에서도 다시 대조해야 합니다.
• 근저당 이전관계 확인. 2025.09.29 주식회사더베스트파트너스대부로의 근저당권 이전과 부산시중앙신용협동조합의 근질권 설정을 최신 등기부와 배당관계에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한 별도 산정. 동일 단지 실거래 근거 없이 감정가 225,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고, 현장 상태와 주변 거래 근거를 따로 대조해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당이 1,615,950,000원 발생하는 구조지만 매수인 인수는 0원입니다. 둘을 혼동하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 전 최신 권리변동을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격은 별도 판단

이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2021.03.03 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 6명의 전입·점유는 전부 그보다 늦습니다. 가장 큰 보증금이 확인된 반현주 역시 163,000,000원의 임차권등기가 있지만 주민등록·점유개시는 2022.06.03이어서 매수인에게 보증금을 승계시키는 선순위 임차권이 아닙니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 일치합니다.

반면 실제 점유·임차인이 6명이라는 점은 명도 측면에서 가볍게 볼 수 없습니다. 또 총 18세대 다세대주택이고 동일 단지 거래가격을 이용한 시세 비교 근거가 없으므로, 감정가 225,000,000원 자체에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 사건은 권리상 인수는 깨끗하지만, 점유 확인과 가격 검증이 남아 있는 신건으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.