부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102의 3층 302호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도와 감정평가상 이용상태는 모두 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니로, 2021년 3월 3일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 부산시중앙신용협동조합 명의로 채권최고액 1,837,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이번 사건에서 먼저 살펴볼 것은 큰 근저당 금액과 실제 매수인 부담은 별개라는 점입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으며, 이후 채권양도에 따른 근저당권 이전 및 근질권 설정도 이루어졌습니다. 제공된 권리분석상 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 채권최고액 1,837,000,000원을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 해석해서는 안 됩니다.
그러나 권리가 말소된다는 사실만으로 물건을 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 반현주 명의 주택임차권등기 1건 외에도 현황조사상 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 전입 사실이 확인됩니다. 모두 말소기준일 이후 전입했지만 보증금과 임대차관계는 명확하지 않습니다. 낙찰 전에는 실제 점유 현황과 배당·명도 관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층 302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 총 18세대 · 2021.02.08 준공 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (2021.03.03 소유권보존) |
| 감정가 | 225,000,000원 |
| 최저매각가 | 110,250,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 신청 청구액 | 1,670,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.03 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,837,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2021.01.04 민간임대주택 등록 이력 |
| 등기상 임차권 | 반현주 · 임차보증금 163,000,000원 |
건물 전체 세대수와 준공일은 단지 현황 기준입니다. 개별 302호의 전용면적은 확인된 수치로 특정하지 않았습니다.
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임대차 확인은 별개
말소기준권리는 2021.03.03 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권에 따른 경매가 진행되므로, 제공된 권리분석상 해당 근저당권과 그 이후 설정된 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·전입자 분석 — 반현주 1명과 미상 전입자 5명
등기부상 주택임차권이 확인되는 사람은 반현주 1명입니다. 현황조사에는 그 밖에 전입자 5명이 나타나지만, 이들의 실제 임차인 여부와 점유·계약관계는 확정되지 않았습니다. 따라서 확인된 임차권자와 전입자를 구분해서 보아야 합니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 반현주 주택 전부 · 임차권등기 |
2022.06.03 확정 2022.05.10 |
163,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 0원 추산 |
| 최정원 전입자 · 관계 미상 |
2021.04.22 | 미상 | 전입 후순위 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
| 전서현 전입자 · 관계 미상 |
2022.12.21 | 미상 | 전입 후순위 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
| 이진이 전입자 · 관계 미상 |
2021.05.13 | 미상 | 전입 후순위 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
| 이정현 전입자 · 관계 미상 |
2022.10.14 | 미상 | 전입 후순위 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
| 조가영 전입자 · 관계 미상 |
2023.07.14 | 미상 | 전입 후순위 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
전입 후순위는 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 우선변제·승계 관련 미확인 표시는 보증금, 확정일자, 실제 임대차관계 및 명도 상황의 추가 확인이 필요하다는 뜻입니다.
반현주 임차권의 핵심 구조
| 임차권자 | 반현주 |
|---|---|
| 임차보증금 | 163,000,000원 |
| 임차 범위 | 주택 전부 |
| 임대차계약일 | 2022.05.10 |
| 확정일자 | 2022.05.10 |
| 전입·점유개시 | 2022.06.03 |
| 임차권등기 | 2024.06.07 · 을구 2번 |
| 말소기준 | 2021.03.03 근저당권 |
| 대항력 판단 | 없음 (제공된 판정 및 전입일 기준) |
| 매수인 인수 | 0원 추산 (매각 소멸 전제) |
반현주의 임차보증금 163,000,000원은 현재 최저가 110,250,000원보다 큽니다. 그러나 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 그 차액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력과 말소기준권리 사이의 선후관계가 먼저입니다.
이 사건에서는 근저당권이 2021.03.03 설정됐고, 반현주의 임대차계약·전입·확정일자는 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정에 따르면 반현주는 선순위 대항력 인수형 임차인이 아닙니다. 배당받지 못한 보증금이 발생하더라도 그 미배당액을 곧바로 매수인이 떠안는 것으로 계산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 메리트는 미검증
이 물건은 감정가 225,000,000원에서 2회 유찰됐습니다. 현재 최저매각가는 110,250,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자상 할인 폭은 크지만, 경매에서 중요한 비교 대상은 과거 감정가가 아니라 현재 동일 지역·유사 면적·유사 상태의 실제 거래가격입니다.
| 경매 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 110,250,000원 | 1,729,093,500원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 77,175,000원 | 1,761,614,150원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 54,022,500원 | 1,784,349,905원 |
현재 회차 이후는 추가 유찰을 가정한 계산 시나리오로, 확정된 매각기일이나 최저가격이 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 추정이며 매수인 인수액과 다릅니다.
권리 인수액을 0원으로 가정하면 현재 최저가 낙찰 시 실질취득 추산의 출발점은 110,250,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 추가 부담을 반영하지 않은 금액입니다. 반현주의 보증금을 무조건 더해 273,250,000원으로 계산하는 것도, 미상 전입자들의 보증금 위험을 확인 없이 완전히 배제하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,343,500원 |
| 1. 말소기준 근저당권 | 1,837,000,000원 | 107,906,500원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 배당·비용 합계 | — | 110,250,000원 |
| 근저당 관련 미배당 추정 | — | 1,729,093,500원 |
채권최고액 기준의 단순 추정배당입니다. 근저당권의 이전, 근질권 설정, 공동담보 관계에 따라 실제 배당수령자 및 금액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제·임차인 배당·기타 우선채권은 별도로 반영되지 않았습니다. 미배당액은 곧 매수인의 인수금액을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층의 공동주택입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기 설비와 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로에 접합니다. 토지는 완경사지대 내 인접지와 평탄하게 조성된 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가 기준은 1,326,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택입니다. 검증된 동일 면적 실거래 비교가 어려우므로 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제하지 말고 실제 매매 사례를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 반현주의 보증금 163,000,000원, 전입일·확정일자·임차권등기 내용을 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요. 현재 판정상 대항력은 없으나 인수조건의 최종 확인이 필요합니다.
- 전입자 5명 확인. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 점유관계를 조사하세요.
- 최정원 배당요구. 2025.05.20 배당요구 접수의 근거 문서와 청구 내용을 확인하세요. 다른 전입자들의 배당 관련 사항도 함께 검토해야 합니다.
- 민간임대주택. 임대주택 등록 상태, 의무기간, 등록말소 여부와 경매 이후에도 적용될 수 있는 행정상 제한을 확인하세요.
- 소유법인 회생 이력. 2025.05.20 말소된 재산보전처분등기와 회생절차폐지결정 내용을 확인하고, 매각 진행 및 인도에 영향을 줄 수 있는 후속 사항을 점검하세요.
- 공동담보·채권양도. 공동담보목록 제2021-81호, 근저당권 이전, 근질권 설정 및 최신 배당관계를 대조하세요. 관련 채권최고액을 단순 합산해 인수금으로 계산하지 마세요.
- 시세 조사. 광안동 유사 다세대주택 중 전용면적·준공연도·층·상태가 비슷한 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확보한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 현장 실사·명도. 302호의 실제 점유자와 사용 상태, 출입 가능 여부, 주거 설비 상태 및 예상 명도 절차를 확인하세요.
- 관리비·추가비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 비용 및 예상 수선비를 확인하고 실제 총취득비용을 계산하세요.
- 입찰 조건. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 입찰보증금, 특별매각조건과 최신 매각물건명세서를 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 감정가 225,000,000원에서 두 차례 유찰되어 110,250,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 충분히 관심이 갈 만한 경매입니다. 더구나 가장 눈에 띄는 반현주의 임차보증금 163,000,000원은 말소기준 근저당권보다 후순위여서, 제공된 권리분석상 매수인 인수액이 0원으로 추산됩니다.
하지만 권리 소멸과 안전한 명도, 저렴한 매수가격은 각각 다른 문제입니다. 5명의 전입자에 대한 임대차관계가 확인되지 않았고, 민간임대주택 등록 이력과 소유법인의 회생 관련 등기 이력이 있습니다. 소규모 다세대주택인 만큼 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지도 충분히 검증되지 않았습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 알려진 후순위 임차권의 인수 위험은 제한적이지만, 전입자들의 계약·배당·점유관계 확인과 실거래 비교가 끝나기 전에는 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰할 단계가 아닙니다. 권리 검증을 마친 뒤 시세와 총취득비용을 비교하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
