부산지방법원 2025타경5315. 부산광역시 수영구 광안동 소재 엘이즈지102의 5층 503호입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태가 모두 공동주택(다세대주택)으로 확인됩니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021년 3월 3일 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 49%로 내려왔습니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 동일 면적의 신뢰할 만한 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 시장 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

권리 측면에서는 김선영의 임차권등기가 눈에 띕니다. 보증금 150,000,000원으로 최저매각가보다 크지만, 임차인의 주민등록일은 2021.04.05로 말소기준인 2021.03.03보다 늦습니다. 따라서 이 보증금이 그대로 매수인에게 인수되는 유형으로 계산하면 안 됩니다.

물건 개요

근저당권의 채권최고액은 공동담보에 관한 금액으로, 이 호실만의 독립된 실제 채무잔액을 의미하지 않습니다. 정확한 담보 범위와 채권액은 공동담보목록 및 채권계산서 확인이 필요합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

가장 중요한 기준은 2021년 3월 3일 부산시중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존등기가 이루어졌고, 을구 1번에 채권최고액 1,837,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당은 공동담보 관계에 있으며 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그 이후 등기된 김선영의 주택임차권과 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 기존 근저당권은 2025년 9월 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되고, 해당 근저당권부 채권에 부산시중앙신용협동조합의 근질권이 설정되었습니다.

또한 갑구에는 민간임대주택 등록에 관한 부기등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 명시되어 있으므로, 해당 등록의 현재 효력과 매각 후 의무 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다. 과거 회생법원 재산보전처분은 이미 말소되었으나, 법인 소유자의 회생절차 이력 자체는 매각절차 검토 시 참고할 사항입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 임차권과 미상 전입자

확인되는 점유·전입 관련 인원은 총 6명입니다. 이 중 1명은 보증금이 확인되는 등기상 임차권자이고, 다른 5명은 임대차계약 내용이 확인되지 않은 전입자입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고 인원은 확인되지 않습니다. 전입 사실만으로 나머지 5명 모두가 독립된 임대차계약의 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

김선영의 임차보증금 150,000,000원은 확정된 인수금액이 아닙니다. 현재 예상배당에서도 해당 임차권에 대한 배당액은 0원으로 계산되지만, 이는 선순위 근저당권의 채권최고액 기준 배당 추정에 따른 것입니다. 실제 배당과 명도는 확정된 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다

이 물건은 감정가 204,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 99,960,000원입니다. 가격 인하 폭은 크지만, 가격이 크게 떨어졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다.

엘이즈지102는 총 18세대 규모의 다세대주택으로, 2021년 2월 사용승인된 건물입니다. 조회 기준면적은 25.84㎡이지만 대상 호실과의 면적 일치가 확인되지 않았으며, 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격도 확보되지 않았습니다. 그러므로 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 가점을 크게 부여하기 어렵습니다.

추가 유찰 가격은 회차별 가정치이며 확정 매각가격이 아닙니다. 채권 미배당은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치로, 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)

최저매각가 99,960,000원에서 집행비용 2,199,280원을 제외하면 97,760,720원이 선순위 근저당권에 배분되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 1,739,239,280원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

중요한 점은 미배당액이 크다고 해서 낙찰자가 이를 그대로 인수하지는 않는다는 것입니다. 등재 권리 기준의 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 배당표는 실제 확정채권액이나 공동담보 배분, 채권양도 및 근질권 관계를 모두 확정한 표가 아닙니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제·기타 배당요구 채권은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 최종 배당표에 따라 변동될 수 있습니다. 근저당권의 현재 권리자 및 근질권자의 배당수령 관계도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다. 서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 다세대주택이며, 사용승인일은 2021.02.08입니다. 승강기·소화전·화재경보·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 완경사지에 인접지와 평탄하게 조성된 2필지 일단의 다세대주택 부지입니다. 토지면적은 161.0㎡이며, 제2종일반주거지역에 속합니다.
• 규제. 상대보호구역·중점경관관리구역에 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고, 감정평가상 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 18세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 같은 건물의 검증 가능한 매매·낙찰가격 자료가 부족합니다. 감정가 대비 할인율과 실제 처분 가능가격은 별도로 판단해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 전입자와 임차권등기 내용을 현장 조사 결과와 반드시 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당권을 기준으로 등기된 후순위 권리의 소멸 여부를 최종 등기부와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 김선영 임차권 확인. 보증금 150,000,000원, 전입일 2021.04.05, 확정일자 2021.03.25, 임차권등기일 2023.06.22를 원본과 대조해야 합니다. 후순위 인수 0원 판단이 유지되는지 확인이 필요합니다.
• 전입자 5명 조사. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 실제 계약 여부, 임차보증금, 점유 범위, 배당요구 및 명도 가능성을 조사해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준에 관한 등록의 현재 효력, 말소 가능 여부와 매각 후 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보·근질권 관계 확인. 기존 근저당권의 공동담보목록 제2021-81호, 이전된 근저당권 및 근질권 관계를 대조해야 합니다. 채권최고액을 매수인 인수금액으로 오인해서는 안 됩니다.
• 회생절차 관련 검토. 주식회사제이엘컴퍼니의 과거 재산보전처분 및 회생절차폐지결정이 경매절차와 소유권 취득에 남기는 법적 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 시세검증. 동일 건물 및 인근 유사 다세대의 면적·층수·사용승인 시기별 거래가격을 직접 비교해야 합니다. 거래자료 확인 없이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않습니다.
• 현장·관리비. 실제 점유자와 출입 가능 여부, 시설 상태, 관리비 및 공용부분 체납 여부를 확인하고 명도비용도 검토해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 2026.10.27 매각기일 전 사건 진행상태, 변경·취하·정지 여부, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 채권계산서를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “49%라는 숫자보다, 확인되지 않은 권리가 중요하다”

부산 광안동 엘이즈지102 503호는 감정가 204,000,000원 대비 최저매각가 99,960,000원으로 두 차례 유찰된 물건입니다. 가격 인하 자체는 분명하지만, 실거래 시세가 확보되지 않았으므로 싸게 낙찰받을 수 있는 물건이라고 단정하기는 어렵습니다.

확인되는 주된 임차권인 김선영의 보증금 150,000,000원은 말소기준 근저당권 이후 전입에 따른 후순위 권리여서 매수인 인수 0원으로 분석됩니다. 기존 근저당권의 거액 미배당액 또한 원칙적으로 매수인 부담으로 이어지는 것은 아닙니다.

그러나 보증금 미상 전입자 5명, 민간임대주택 등록 이력, 공동담보와 근질권 관계, 부족한 실거래 비교자료가 동시에 존재합니다. 따라서 권리가 단순하고 가격까지 검증된 물건과 같은 등급으로 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리 일부 확인, 가격 판단 보류. 현 단계에서는 종합 C등급(43점)으로 평가합니다. 등재된 임차권은 후순위이지만, 미상 전입자의 실제 임대차관계와 등록임대주택 관련 의무를 확인하고 유사 거래사례로 가격을 검증한 뒤에야 입찰 적정성을 판단할 수 있습니다.