부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102 5층 503호, 공부상 공동주택인 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.03.03 소유권보존과 동시에 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 1,837,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 사건의 신청 청구액은 1,670,000,000원이며, 현재 신건 최저가는 204,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 점은 점유자가 많다는 사실 자체보다 전입 시점입니다. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영·김선영의 전입일은 모두 2021.03.03 말소기준일보다 늦고, 각 자료에서도 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 김선영은 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기가 있지만 전입일이 2021.04.05로 말소기준보다 늦어, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 5층503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 대상 면적 | 25.84㎡ |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 18개호 |
| 사용승인 | 2021-02-08 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차관계는 인수되지 않는다
말소기준은 2021.03.03 을구 1번 근저당권입니다. 2023.06.22 등기된 김선영의 주택임차권과 2025.05.13 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2024.01.23 보전처분은 2025.05.20 회생절차폐지결정에 따른 말소등기가 이루어졌습니다.
한편 말소기준 근저당은 2025.09.29 확정채권양도를 원인으로 주식회사더베스트파트너스대부에 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,436,500,000원의 근질권이 설정돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 6명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021-04-22 | 미상 | 2025-05-20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전서현 | 2022-12-21 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이진이 | 2021-05-13 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정현 | 2022-10-14 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조가영 | 2023-07-14 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김선영 | 2021-04-05 | 150,000,000원 | 2023-06-22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김선영은 임대차계약일과 확정일자가 2021.03.25, 주민등록일자가 2021.04.05, 점유개시일자가 2021.04.10입니다. 모두 2021.03.03 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 다른 5명 역시 전입신고가 말소기준권리 이후라 데이터상 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 배당으로 회수되지 않더라도 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 신건 204,000,000원, 실거래 비교 없이 판단하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 204,000,000원으로 신건입니다. 다만 엘이즈지102는 18개호 규모이고, 제공된 거래자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적의 실거래 가격이 없습니다. 따라서 204,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
권리 인수액이 0원이므로 권리만 반영한 현재 회차의 실질취득 기준도 204,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 163,200,000원, 2회 유찰 시 130,560,000원으로 제시되지만, 실거래 시세가 없으므로 이 금액만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 생긴다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 200,344,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 204,000,000원 가정 시 집행비용 3,656,000원을 제외한 200,344,000원이 근저당 채권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,636,656,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 채권 미회수와 매수인 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 1,636,656,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 1,676,884,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 1,709,067,840원 | 0원 |
여기서 미배당액이 크다는 사실을 매수인이 그 빚을 떠안는다는 의미로 해석하면 안 됩니다. 근저당 채권의 미회수와 매수인 인수는 별개이고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근으로, 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 용도. 공부상 공동주택인 다세대주택이며 실제 이용상태 역시 공동주택(다세대주택)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물로 승강기·도시가스 개별난방·급배수·소화전·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 161.0㎡, 공시지가 1,326,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 현황 재확인. 조사된 6명의 현재 점유 여부와 각 호 사용관계를 현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영은 보증금이 확인되지 않았습니다. 인수액은 0원으로 분석되지만 명도 협상에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 김선영 임차권. 임차보증금 150,000,000원, 계약·확정일자 2021.03.25, 전입 2021.04.05, 점유개시 2021.04.10으로 말소기준보다 후순위임을 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택 표시. 2021.01.04 민간임대주택 등록 관련 부기등기의 현재 상태와 매각 후 취급을 매각물건명세서 등 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 204,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 마세요.
- 근저당 이전·근질권. 2025.09.29 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권 설정 내용을 배당요구 및 채권계산서와 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제다
이 사건은 점유자가 여러 명이라 첫인상은 복잡하지만, 권리 순위는 비교적 명확합니다. 2021.03.03 근저당이 말소기준이고 조사된 6명의 전입은 모두 그 이후라 대항력은 없습니다. 보증금 150,000,000원의 김선영 임차권등기도 후순위이며, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 204,000,000원이 좋은 가격이라고 볼 수는 없습니다. 직접 비교할 실거래 시세가 없고, 보증금 미상의 점유자들이 존재하며, 민간임대주택 등록 표시도 확인 대상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 점유와 가격은 확인 후 판단하는 유형입니다.
