부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동에 있는 엘이즈지102 제2층 203호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대주택), 전용면적은 24.32㎡입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 채권최고액은 1,837,000,000원입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 있어 채권최고액 전체를 이 호실만의 채무로 해석해서는 안 됩니다.

이 사건의 핵심은 가격 할인과 권리 안전을 구분하는 것입니다. 최저가는 감정가 대비 49%로 내려왔지만, 채권 규모가 크고 기존 임차권등기 외에 임차관계가 확인되지 않은 전입 명의들이 있습니다. 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 제시된 기준으로는 선순위 대항력이 없으나, 실제 임대차관계와 배당요구, 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인

말소기준권리는 2021.03.03 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이에 뒤따르는 강태욱의 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 2025.09.29에는 기존 근저당권이 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되고, 같은 근저당권부채권에 부산시중앙신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,436,500,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 권리이전·담보 설정이므로 별개의 신규 선순위 근저당으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자와 채권 귀속은 최신 등기 및 배당 관련 서류로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·전입 조사 — 보증금 미상 명의 확인 필수

현황조사 및 등기부에 나타난 점유·임차 관련 명의는 6명입니다. 그중 강태욱 1명은 임차권등기로 임대차가 확인되며, 나머지 5명은 전입 사실이 확인되지만 보증금과 임대차관계가 미상입니다. 따라서 실제 임차인이 6명이라고 단정할 수 없습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리일의 선후관계를 기준으로 판단했습니다. 보증금 미상 명의의 실제 임대차 여부, 확정일자, 배당순위 및 현재 점유관계는 별도 확인 대상입니다. 보증기관 대위변제 또는 승계에 해당하는 명의는 확인되지 않습니다.

강태욱의 등기된 임차권은 203호 전부를 대상으로 하며, 임대차계약일은 2023.04.03, 전입일은 2023.04.07, 확정일자는 2023.04.14입니다. 보증금은 10,000,000원, 등기된 차임은 600,000원입니다. 임차권등기일은 2024.08.01로 말소기준보다 늦습니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류되지만, 구체적인 배당 가능액과 임차권등기의 말소 실무는 확인해야 합니다.

③ 가격 검토 — 49% 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 92,120,000원으로, 감정가 188,000,000원의 49%입니다. 겉으로는 할인 폭이 크지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인이라고 해석하면 안 됩니다.

엘이즈지102는 18세대 규모의 다세대주택이며, 대상 호실의 전용면적은 24.32㎡입니다. 현재 동일 면적의 검증 가능한 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가 92,120,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,058,160원을 제외한 90,061,840원이 근저당권 채권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,746,938,160원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

다만 이는 제공된 배당 시뮬레이션으로, 실제 채권 잔액·공동담보 배당관계·근저당권 이전 및 근질권, 임차인의 우선변제, 당해세·최우선변제 등의 사항을 모두 확정한 배당표는 아닙니다. 특히 미배당 채권액이 크다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각대금과 미배당 변화

회차가 진행되면 매각가가 낮아지는 만큼 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소하고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 가격이 더 내려간다고 해서 그 미배당 채권을 매수인이 대신 갚는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택으로, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기 설비와 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지는 완경사지에 조성되어 있으며, 서측으로 폭 약 5~6m 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선비용은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 18세대 규모의 다세대주택이므로, 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 동일 면적의 실거래가격과 거래 빈도를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 최신본 확인. 임차인별 권리신고·배당요구 내역과 매각조건을 확인하고 보증금 미상 전입 명의에 관한 추가 기재가 있는지 점검하세요.
• 임차인·점유자 확인. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영의 실제 점유 여부, 임대차계약 및 보증금, 확정일자와 배당요구 상태를 확인하세요. 전입 사실만으로 현재 점유나 실제 임대차를 확정할 수 없습니다.
• 강태욱 임차권등기 확인. 임차권등기의 소멸 및 말소 절차, 보증금 10,000,000원의 배당관계, 임차권자의 현재 점유 여부를 점검하세요.
• 민간임대주택 등록 검토. 임대의무기간, 임대료 제한, 경매 매수 후 관련 의무의 적용·승계 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 채권 양도·근질권 확인. 부산시중앙신용협동조합의 근저당권이 주식회사더베스트파트너스대부로 이전된 내역과 근질권 설정에 따른 배당권자 관계를 대조하세요.
• 공동담보 관계. 공동담보목록 제2021-81호와 제2025-54493호를 확인하여 본건 외 공동담보의 범위 및 채권 관계를 검토하세요.
• 회생 관련 이력. 소유 법인에 관한 재산보전처분은 2025.05.20 말소됐습니다. 회생절차폐지결정 및 경매 진행과 관련된 최신 상태를 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 전용 24.32㎡와 유사한 다세대주택의 최근 거래가격을 조사하세요. 감정가 49%라는 이유만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 관리비·명도·현장 상태. 공용관리비 체납, 실제 점유자, 인도명령 및 명도 절차, 내부 수선비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 취득 위험”

부산 광안동 엘이즈지102 203호는 감정가 188,000,000원에서 최저가 92,120,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 제시된 등기와 전입일 기준으로 선순위 대항력 임차인은 확인되지 않고, 예상 인수액도 0원입니다.

하지만 이 사건을 단순한 권리 안전형 저가 물건으로 분류하기에는 확인해야 할 사항이 남아 있습니다. 보증금 미상 전입 명의 5명, 후순위 임차권등기, 민간임대주택 등록, 근저당권 이전·근질권 및 공동담보관계가 함께 존재합니다. 무엇보다 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 가능성은 낮게 산정되지만, 입찰 판단은 보류입니다. 최신 권리관계와 실제 점유·임대차관계를 확인하고, 유사 면적 실거래를 기준으로 적정가격을 검증한 뒤 접근하는 것이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 감정가에서 얼마나 할인됐느냐보다 실제 시장가치와 취득 후 부담을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.