부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102 2층 203호, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.03.03 소유권보존과 동시에 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 1,837,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 경매 신청 청구액은 1,670,000,000원이며, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 188,000,000원입니다.
핵심은 임차관계입니다. 현황조사 및 등기에서 확인되는 실제 임차인은 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영·강태욱 6명입니다. 이들의 전입일은 모두 2021.03.03 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 강태욱은 보증금 10,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 전입일 2023.04.07, 확정일자 2023.04.14로 역시 말소기준보다 늦고, 해당 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 제2층 203호 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.03 근저당
말소기준권리는 2021.03.03 접수된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2024.01.23 재산보전처분이 등기됐다가 2025.05.20 말소됐고, 2025.05.13 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 강태욱의 주택임차권등기는 2024.08.01 접수되어 말소기준보다 늦으며 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 6명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 미상 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강태욱 | 2023.04.07 | 10,000,000원 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 실제 임차인은 6명입니다. 최정원은 배당요구를 했고, 강태욱 역시 임차권등기를 통해 권리를 신고했습니다. 강태욱의 등기상 임차보증금은 10,000,000원, 차임은 600,000원, 점유 범위는 203호 전부입니다. 나머지 5명은 보증금이 확인되지 않지만 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.88억, 시세 가점은 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 188,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 엘이즈지102에 대해 확인되는 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 없어, 감정가 1.88억이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 물건입니다.
| 단지 | 엘이즈지102 |
|---|---|
| 세대수 | 18세대 |
| 사용승인 | 2021.02.08 |
| 현재 회차 | 188,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
| 1회 유찰 시 | 150,400,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 120,320,000원 · 감정가 64% |
④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 184,568,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 채권 1,837,000,000원 중 신건 매각가 가정에서는 184,568,000원이 배당되고, 미배당액은 1,652,432,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 188,000,000원 | 184,568,000원 | 1,652,432,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 1,689,505,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 120,320,000원 | 117,835,520원 | 1,719,164,480원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역이며 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 엘이즈지102는 18세대이며 사용승인일은 2021.02.08입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2025.09.29 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권 설정 이후의 최신 권리 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 6명 대조. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영·강태욱의 실제 점유 범위와 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 보증금 미상 5명. 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 임차인이 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조하세요.
- 강태욱 임차권. 보증금 10,000,000원·차임 600,000원·확정일자 2023.04.14·203호 전부에 관한 임차권등기 내용을 원본과 일치시키세요.
- 가격 검증. 감정가 188,000,000원만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 현재 매물 가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.01.04 민간임대주택 등록을 원인으로 한 부기등기가 있으므로 현재 상태와 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “바로 입찰”은 다른 문제
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리는 2021.03.03 근저당권이고, 실제 임차인 6명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 강태욱의 보증금 10,000,000원 임차권등기도 후순위이며, 제공된 배당 시뮬레이션은 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
하지만 신건 188,000,000원이 가격적으로 좋은지는 별개의 문제입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 또한 5명의 보증금이 미상이고, 말소기준 근저당권에는 2025.09.29 이전 및 근질권 설정이라는 후속등기가 존재합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 보류, 원본 확인은 필수입니다.
