부산지방법원 2025타경5315. 부산광역시 수영구 광안동 소재 엘이즈지102 3층 303호입니다. 공부상 용도와 감정평가상 이용상태는 모두 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니로, 2021년 3월 3일 소유권보존등기와 부산시중앙신용협동조합의 근저당권설정등기가 이루어졌습니다. 근저당 채권최고액은 1,837,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 임차권등기, 임의경매개시결정, 근저당권 이전 및 근질권설정이 이어졌습니다. 특히 근저당권은 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되었고, 해당 채권에 다시 부산시중앙신용협동조합의 근질권이 설정되어 있습니다. 따라서 등기상 권리의 선후관계뿐 아니라 실제 배당권리자와 채권관계도 확인할 필요가 있습니다.
가격만 보면 상당히 큰 폭으로 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 거래사례에 의한 시세 확인이 충분하지 않고, 현황조사에 등장하는 여러 인물의 실제 임대차관계도 명확하지 않습니다. 이번 물건은 할인율 자체보다 권리 확인과 적정 매수가격 산정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층 303호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상 5층 건물 중 3층 303호 |
| 건물규모 | 엘이즈지102 · 18세대 · 2021.02.08 준공 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 | 192,000,000원 |
| 최저매각가 | 94,080,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,670,000,000원 |
| 근저당 채권최고액 | 1,837,000,000원 (공동담보 설정) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 예상 인수액 | 0원 (현 권리자료 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
2024년 부산회생법원의 재산보전처분은 2025년 5월 20일 등기상 말소되었습니다. 경매개시 당시 근저당권자와 이후 권리이전으로 나타난 채권자가 서로 다르므로, 실제 배당 시점의 채권자 확정과 채권양도·근질권 관계를 확인하는 것이 중요합니다. 채권최고액 1,837,000,000원은 공동담보 관련 금액이므로, 이를 이 호실에만 발생한 채무라고 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 6명 조사, 보증금 확인이 관건
현황조사 등에서 5명의 전입 관련 인물이 확인되고, 별도로 신재현의 주택임차권등기가 확인됩니다. 조사된 명의는 총 6명이지만, 임대차계약이 확인되지 않은 사람들을 모두 확정적인 계약상 임차인이라고 볼 수는 없습니다.
제시된 전입일은 모두 2021.03.03 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일과 등기 순위에 따른 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 임대차계약 원본과 실제 점유관계가 확인되지 않은 사람들의 보증금·확정일자·배당 자격은 별도 검증이 필요합니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 현황조사·문건접수 |
2021.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.20 |
| 전서현 현황조사 |
2022.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 이진이 현황조사 |
2021.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 이정현 현황조사 |
2022.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 조가영 현황조사 |
2023.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 필요 |
| 신재현 을구 2번 · 주택임차권등기 |
2022.10.31 | 10,000,000원 | 없음 | 별도 확인 | 2023.10.19 표기 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금·확정일자·계약 및 실제 점유가 확인되지 않은 항목은 별도 검증이 필요합니다. 우선변제 여부는 대항력 유무만으로 확정되지 않습니다.
나머지 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들이 실제 독립적인 임차인인지, 동일 임대차와 관련된 전입자인지, 현재 점유하고 있는지를 먼저 구별해야 합니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산하거나, 반대로 보증금이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세와는 별개
감정가와 유찰에 따른 최저매각가의 변화는 명확합니다. 감정가는 192,000,000원이고 현재 최저가는 94,080,000원으로, 감정가의 49%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다.
| 감정가 | 192,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 94,080,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 해당 건물 세대수 | 18세대 |
| 건물 준공일 | 2021.02.08 |
| 동일 조건 실거래 시세 | 직접 비교 가능한 거래가격 미확인 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
시장조사에 나타난 참고 면적은 24.32㎡이나, 대상 호실과의 면적 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 면적을 확정적인 물건 전용면적으로 사용하거나, 해당 면적을 기준으로 시세를 산정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 입찰 시나리오
현재 2회 유찰 상태에서의 최저매각가는 94,080,000원입니다. 추가 유찰이 발생할 경우를 가정한 금액은 다음과 같습니다. 아래 금액은 시나리오이며, 실제 다음 매각가격과 일정은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 94,080,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 65,855,999원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 46,099,199원 | 24.01% | 0원 |
확인된 선순위 인수보증금이 없다는 전제에서는 낙찰가가 낮아질수록 취득대금도 낮아지는 구조입니다. 이는 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수가 증가하는 대항력 인수형 물건과는 다릅니다.
그러나 위 시나리오의 가격이 모두 시장가격보다 유리하다고 볼 근거는 없습니다. 실제 적정 입찰가는 비교 가능한 매매사례, 물건의 면적·내부상태, 점유 및 명도비용 등을 확인한 후 결정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,093,440원 |
| 1. 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합(최초 설정권자) | 1,837,000,000원 | 91,986,560원 |
| 2. 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 94,080,000원 |
| 근저당 채권 미배당 추정 | 1,837,000,000원 | 1,745,013,440원 미배당 |
위 표는 제시된 추정 배당모형을 따른 것입니다. 실제 배당권리자는 근저당권 이전 및 근질권설정에 따라 확인이 필요합니다. 채권최고액은 실제 확정 배당채권액과 다를 수 있으며, 공동담보 관계, 당해세, 소액임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
예상 매각대금 94,080,000원 중 집행비용 추정액 2,093,440원을 제외한 91,986,560원이 근저당 관련 채권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당 추정치는 1,745,013,440원입니다. 다만 이는 전체 공동담보 채권의 배당모형상 부족액으로, 매수인이 그 부족액을 승계한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 미배당과 매수인 인수 — 반드시 구별
이 사건은 신청채권 청구액이 1,670,000,000원으로, 대상 호실의 감정가보다 훨씬 큽니다. 그러나 근저당권은 공동담보로 설정되어 있고, 채권액이 크다는 사실만으로 낙찰자가 해당 채무를 인수하는 것은 아닙니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근입니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 접도. 건물 서측으로 폭 약 5~6미터의 도로와 접합니다. 토지는 완경사지 내에 인접지와 평탄하게 조성된 다세대주택 부지입니다.
- 토지이용규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물 규모. 엘이즈지102는 18세대 규모로, 준공일은 2021.02.08입니다. 대규모 아파트단지와 달리 개별 호실의 거래사례 및 가격 검증이 중요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가로 1,326,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 이는 해당 호실의 매매시세를 뜻하지 않습니다.
- 공부·위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 낙찰가격과 직접 비교 가능한 매매가격이 확인되지 않아 적정 매수가격과 향후 매도 가능 가격을 신중히 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 관계 확인. 현황조사상 5명과 등기 임차권자 1명의 관계, 실제 계약 여부, 현재 점유자 및 세대별 전입 내용을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 미상인 5명에 대한 계약관계, 확정일자, 배당요구 여부와 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 검토해야 합니다.
- 임차권등기 검토. 신재현의 임차권등기 내용과 10,000,000원 보증금, 배당 자격 및 매각 후 임차권등기의 소멸 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.01.04 등록에 따른 의무기간, 현재 등록상태, 등록말소 여부 및 매수인에게 적용될 의무를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전관계. 부산시중앙신용협동조합, 주식회사더베스트파트너스대부, 근질권설정 관계와 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확보. 대상 호실의 정확한 전용면적과 동일하거나 유사한 조건의 최근 실거래가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 49%라는 이유만으로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 현장·명도 조사. 내부 상태, 실제 거주 여부, 미납 관리비, 점유자의 인도 가능성과 명도에 필요한 시간·비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건·원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 및 특별매각조건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인은 사실, 저평가 여부는 미확인”
부산 광안동 엘이즈지102 303호는 감정가 192,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 94,080,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 확인된 권리 순위와 배당모형상 매수인 인수금액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 판단을 단순하게 해서는 안 됩니다. 현황조사에서 확인된 인물들의 실제 임대차관계와 보증금이 충분히 밝혀지지 않았고, 등기된 민간임대주택 관련 의무도 별도로 확인해야 합니다. 근저당권 이전과 공동담보 관계까지 존재하므로 권리관계가 단순한 물건이라고 보기는 어렵습니다.
가격 측면에서도 가장 중요한 기준은 감정가가 아니라 현재 실제 시장에서 매매되는 가격입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로 최저가 94,080,000원이 저렴한지, 추가 유찰이 필요한지를 확정할 수 없습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 말소기준권리 이후의 권리가 정리되는 구조는 긍정적이지만, 임차관계·등록임대주택 의무·실거래 시세를 검증하기 전까지는 낮은 최저가만 보고 적극적으로 입찰할 근거가 부족합니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 인수 위험이 없는지와 낙찰가가 검증된 시세보다 충분히 낮은지를 확인하는 데 있습니다.
