부산지방법원 2025타경5315. 광안동 엘이즈지102 3층303호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2021.03.03 설정된 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 1,837,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 이후 주식회사더베스트파트너스대부로 이전됐고 근저당권부채권 근질권도 설정됐지만, 경매의 기준이 되는 선순위 담보권 자체는 2021.03.03에 이미 설정돼 있습니다.
가격 판단은 조심해야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 192,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건이지만, 동일 면적의 유효한 실거래 비교자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 이 사건은 권리관계와 실제 점유관계의 확인이 가격보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 3층303호 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 건물규모 | 지상5층 · 18개호 |
| 준공일 | 2021.02.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.03 근저당권
등기상 핵심은 2021.03.03 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2025.05.13 임의경매개시결정은 그 이후 권리이고 매각으로 소멸합니다. 2023.10.19 등기된 신재현의 주택임차권도 주민등록일이 2022.10.31로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 | 2021.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신재현 | 2022.10.31 | 10,000,000원 | 없음 | 확정일 2022.12.14 | 없음 |
실제 임차·점유관계로 조사된 사람은 6명입니다. 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 개별 조사 대상입니다. 이 가운데 신재현은 건물 전부에 관한 주택임차권등기가 있고 보증금은 10,000,000원, 임대차계약일은 2022.10.04, 점유개시일은 2022.10.10, 주민등록일은 2022.10.31, 확정일자는 2022.12.14입니다. 하지만 이 날짜들이 모두 2021.03.03 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
나머지 5명도 전입일이 모두 말소기준일 이후라 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 있어, 배당요구 여부와 실제 점유 상태는 매각물건명세서와 현장 확인으로 다시 대조할 필요가 있습니다. 특히 최정원은 2025.05.20 배당요구가 접수돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 192,000,000원
이 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 192,000,000원입니다. 단지는 엘이즈지102, 18세대, 준공일 2021.02.08로 확인됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않아 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 이용한 검증을 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,837,000,000원 | 188,512,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권에 1,648,488,000원의 미배당이 계산되지만, 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 이용. 공부상·현황상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,326,000원/㎡, 토지면적은 161.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료만으로 192,000,000원의 시세 적정성을 판단하기 어렵습니다. 같은 지역·유사 다세대의 실제 매매사례를 확인하세요.
- 점유자 확인. 최정원·전서현·이진이·이정현·조가영·신재현의 현재 점유 여부와 실제 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 확인. 신재현을 제외한 5명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 실무를 위해 계약관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 1,837,000,000원 근저당권은 공동담보목록이 있는 권리입니다. 공동담보 범위와 배당관계를 원본 등기에서 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 신재현의 주택임차권은 보증금 10,000,000원, 확정일 2022.12.14로 확인되며 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 최신 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
현재 자료를 기준으로 보면 이 사건에서 가장 중요한 긍정 요소는 분명합니다. 말소기준 2021.03.03보다 앞선 대항력 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 신재현의 10,000,000원 임차권을 포함해 조사된 6명 모두 말소기준 이후 전입입니다.
하지만 감정가 192,000,000원이 적정한지는 별개입니다. 동일 물건과 직접 비교할 실거래 근거가 없고, 다세대주택이라는 용도 특성상 아파트처럼 단지 평균만으로 가격을 단정하기도 어렵습니다. 또한 다수 전입자가 확인돼 실제 점유·명도 관계도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 점유 확인이 끝나기 전까지 신건 즉시 응찰을 정당화하기는 어려운 유형입니다.
