부산지방법원 2025타경5315. 광안동 엘이즈지102 2층 202호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고 감정가와 최저매각가는 모두 220,000,000원입니다. 신청채권자는 부산시중앙신용협동조합, 청구액은 1,670,000,000원입니다.
이 물건은 가격보다 임차권과 인수 구조가 핵심입니다. 등기에는 최정원의 주택임차권이 2025.05.07 등기되어 있고 임차보증금은 160,000,000원입니다. 임대차계약일자와 확정일자는 2021.04.06, 점유개시일자는 2021.04.20, 주민등록일자는 2021.04.22입니다. 현재 배당 산정은 이 160,000,000원을 매수인 전액 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층 202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시중앙신용협동조합 / 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지정보 | 엘이즈지102 · 18세대 · 2021.02.08 · 대상면적 28.5㎡ |
① 권리 흐름 — 선행 담보와 임차권을 함께 봐야 한다
2021.03.03 설정된 근저당권의 채권최고액은 1,837,000,000원이고 공동담보목록 제2021-81호가 기재되어 있습니다. 2025.09.29에는 해당 근저당권이 주식회사더베스트파트너스대부로 이전되고, 같은 날 부산시중앙신용협동조합 앞으로 채권최고액 1,436,500,000원의 근질권이 설정되어 있습니다. 경매개시결정은 2025.05.13입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 보증기관 승계는 별도
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전서현 | 2022.12.21 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 시보증 승계 신고 존재 |
| 이진이 | 2021.05.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정현 | 2022.10.14 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조가영 | 2023.07.14 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정원 | 2021.04.22 / 2021.04.06 | 160,000,000원 | 有 | 현재 배당 산정 無 | 매수인 인수 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 내용없 | 2021.04.22 / 2021.04.06 | 160,000,000원 | 有 | 有 | 배당요구 2025.05.20 |
| 시보증 | 미상 / 미상 | 별도 합산 안 함 | 판정 불가 | 해당 없음 | 전서현 보증금 대위·승계 |
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 내용없 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 인수 · 임차인 최정원 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 매수인 인수 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,120,000원 |
매각대금 220,000,000원 내부 배분은 집행비용 3,880,000원, 내용없 보증금 160,000,000원, 소유자 잔여 56,120,000원으로 산정되어 있습니다. 최정원 보증금 160,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 인수로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 220,000,000원 | 160,000,000원 | 56,120,000원 |
| 1회 유찰 시 | 176,000,000원 | 160,000,000원 | 12,736,000원 |
| 2회 유찰 시 | 140,800,000원 | 181,971,200원 | 0원 |
현재 회차에서 최정원 보증금 인수액은 160,000,000원입니다. 1회 유찰되어 매각가가 176,000,000원으로 내려가도 인수액은 160,000,000원으로 유지되고, 2회 유찰되어 140,800,000원이 되면 인수액은 오히려 181,971,200원으로 산정됩니다. 따라서 최저가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)이며 실제 이용상태도 공동주택(다세대주택)입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근으로, 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 5~6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,326,000원/㎡, 토지면적 161.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 엘이즈지102는 18세대이며 2021.02.08 준공 정보가 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최정원 인수 확인. 임차보증금 160,000,000원이 실제로 전액 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서 인수 문구를 확인해야 합니다.
- 선행 근저당권 확인. 2021.03.03 근저당권과 2025.09.29 근저당권 이전·근질권 설정의 존속관계를 등기 원문으로 대조해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 전서현·이진이·이정현·조가영·기사항전의 보증금·확정일자·점유상태를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 시보증은 전서현 보증금 승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 내용없과 최정원 관계 확인. 두 신고는 각각 보증금 160,000,000원, 전입 2021.04.22, 확정일자 2021.04.06으로 기재되어 있으므로 원본 서류에서 동일 임대차인지 별도 권리인지 반드시 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 1,670,000,000원과 공동담보 근저당권 1,837,000,000원이 존재하는데 현재 산정은 신청채권자 배당 0원으로 나타나므로 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.01.04 민간임대주택 등록과 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 부기등기가 존재합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 먼저”
이 사건은 신건 최저가 220,000,000원만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 현재 산정만으로도 최정원 보증금 160,000,000원 인수가 붙고, 실제 임차인 7명 가운데 여러 명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 140,800,000원으로 내려가면서도 인수액이 181,971,200원으로 늘어납니다.
또한 2021.03.03 근저당권, 2025.05.13 경매개시결정, 2025.09.29 근저당권 이전과 근질권 설정이 이어져 있어 임차인의 실제 선후순위와 인수 여부를 원본 등기·매각물건명세서로 다시 맞춰야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격 검토보다 권리관계 확정이 먼저입니다. 인수 범위가 확정되기 전에는 최저가 하락만으로 안전하거나 싸다고 평가하기 어렵습니다.
