부산지방법원 2025타경5315. 부산 수영구 광안동 엘이즈지102 202호는 2021년 사용승인된 18세대 규모의 공동주택 중 한 호실입니다. 감정평가상 용도는 다세대주택입니다. 감정가 2.2억에서 두 차례 유찰돼 최저가가 1.078억으로 내려왔지만, 가격 할인보다 먼저 살펴야 할 것은 임차권등기와 보증금의 배당·인수 관계입니다.
이 물건에는 최정원 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금은 1.6억이고, 전입일은 2021년 4월 22일입니다. 현황조사에는 별도의 개인 명의 점유·전입 기록도 다수 존재합니다. 특히 2021년 근저당과 2025년 경매개시결정 사이에서 임차권의 우선순위가 어떻게 정해지는지가 중요합니다. 낙찰대금만 납부하면 모든 임차보증금 문제가 끝나는 구조라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층 202호 도로명: 부산광역시 수영구 광서로50번길 38 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 건물 규모 | 18세대 · 사용승인 2021.02.08 |
| 면적 참고 | 거래정보 조회 대상 28.5㎡ · 본건 면적 일치 미확인 |
| 감정가 | 220,000,000원 |
| 최저매각가 | 107,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 신청채권액 | 1,670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차권등기 | 최정원 · 보증금 160,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2021.01.04 등록 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 우열이 핵심
소유권보존과 함께 2021년 3월 3일 부산시중앙신용협동조합 근저당권(채권최고액 1,837,000,000원)이 설정됐습니다. 이는 공동담보목록이 기재된 근저당이므로 그 금액을 본건 한 호실만의 채무로 해석해서는 안 됩니다.
근저당 등기에는 말소 표시가 있으나, 이후 주식회사더베스트파트너스대부로의 근저당권 이전과 부산시중앙신용협동조합의 근질권 설정도 기재되어 있습니다. 한편 경매개시결정은 2025년 5월 13일로, 경매개시결정이 말소기준으로 분류되어 있습니다. 이처럼 원래 근저당의 말소 여부와 후속 권리이전 기재가 함께 존재하므로 2025년 경매개시결정만을 확정적인 선순위 판단 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 중복과 대항력 위험
현황조사·등기부에 등장하는 개인 명의 임차인·점유자 후보는 5명입니다. 최정원은 주택임차권등기가 확인되지만, 나머지 명의자의 실제 임대차계약 및 보증금 규모는 확정되지 않았습니다. 보증기관의 전서현 관련 대위·승계 기록은 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 명의자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최정원 주택임차권등기 |
2021.04.22 | 160,000,000원 |
대항력 주장 확정일자 2021.04.06 우선변제 순위 재확인 |
인수 가능 미배당액 확인 |
| 이진이 | 2021.05.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 필요 |
| 이정현 | 2022.10.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 필요 |
| 전서현 | 2022.12.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 필요 |
| 조가영 | 2023.07.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인 필요 |
전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 임대차의 유효성, 임차인별 보증금, 선순위 권리 및 배당요구 등을 종합해 판단해야 합니다.
동일 임차채권이 중복 반영된 것인지, 실제 별개 채권인지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 계산에서 나온 인수액 214,509,200원을 확정 채무로 받아들이면 안 됩니다. 원본 명세서의 임차인 표시, 배당요구 및 임차권등기를 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49% 낙찰가가 실질취득가는 아니다
현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 일반적인 권리정리형 물건이라면 가격 할인 폭에 주목할 수 있지만, 이 사건은 임차보증금 인수 여부가 취득비용을 좌우합니다.
제시된 배당모형은 최저가 107,800,000원에 낙찰되는 경우, 매수인에게 이전되는 미배당 보증금 등을 214,509,200원으로 추정합니다. 단순 합산하면 실질취득액은 322,309,200원입니다. 이는 감정가 220,000,000원보다 높은 수준입니다. 다만 앞서 설명한 중복 가능성과 선순위 미확정 문제 때문에 실질취득액 역시 검증 전 잠정 수치입니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 107,800,000원 | 214,509,200원 | 322,309,200원 |
| 3회 유찰 시 | 75,460,000원 | 246,298,280원 | 321,758,280원 |
| 4회 유찰 시 | 52,822,000원 | 268,528,796원 | 321,350,796원 |
실질취득 추정 = 해당 회차 매각가 + 계산상 인수액. 세금·명도비·기타 취득비용은 별도이며, 보증금 중복 여부에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 미래 유찰 및 해당 가격의 성립은 보장되지 않습니다.
현재 계산모형에서도 2회 유찰 상태의 실질취득 추정액은 322,309,200원, 4회 유찰 시에는 321,350,796원으로 차이가 작습니다. 낙찰가를 더 낮춘다는 이유만으로 이 물건의 경제성이 개선된다고 판단할 수 없습니다.
또한 비교할 만한 실거래 시세가 확정되지 않았습니다. 거래정보의 조회 대상 면적 28.5㎡도 본건과 동일 면적인지 검증되지 않았고, 최근 실거래 평균·최신 거래가격도 확인되지 않습니다. 감정가만을 시세로 대체해 할인율이나 투자수익을 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,309,200원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 항목 임차인 명의 대조 필요 |
160,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 최정원 임차보증금 별도 채권으로 계산된 항목 |
160,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 등 기타 채권 | 순위·배당 확인 필요 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 표는 제시된 임시 배당계산의 금액을 옮긴 것으로, 법원의 확정 배당표가 아닙니다. 선순위 근저당의 말소·이전 관계와 160,000,000원 보증금의 중복 가능성이 해소되지 않아 실제 배당순위와 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등도 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 서측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 있습니다. 도로는 서측 약 5~6m 폭의 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 다세대주택입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 완경사지에 인접지와 평탄하게 조성한 토지이며, 지목은 대지입니다. 토지면적은 161.0㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역입니다. 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 점유 및 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 2021년 사용승인된 18세대 소규모 공동주택입니다. 동일 면적의 최근 실거래가 확인되지 않아 적정 시세 및 재매각 가능성을 정량 평가하기 어렵습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 기재되어 있습니다. 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성이나 가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 보증금 중복 여부. 최정원의 160,000,000원 보증금과 같은 전입일·확정일자·금액으로 계산된 우선변제 항목이 동일 채권인지 확인해야 합니다. 중복이라면 기존 인수 추정액을 그대로 사용할 수 없습니다.
- 말소기준권리 확정. 2021.03.03 근저당 말소 기재와 2025.09.29 근저당권 이전·근질권 설정을 원본 등기부 및 관련 서류로 대조해야 합니다. 이 결과가 임차인의 순위 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 최정원 임차권. 임대차계약일 2021.04.06, 점유개시일 2021.04.20, 전입일 2021.04.22, 확정일자 2021.04.06 및 임차권등기일 2025.05.07을 확인하고 배당요구·배당 가능액·잔여 인수 여부를 검토해야 합니다.
- 다른 점유자 조사. 전서현·이진이·이정현·조가영의 실제 점유, 계약관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입신고일만으로 대항력과 인수액을 단정할 수 없습니다.
- 보증기관 승계. 전서현 관련 대위·승계 기록은 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 말고, 승계된 채권의 범위와 원임차인과의 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위. 채권최고액 1,837,000,000원인 근저당의 공동담보목록과 본건에 대한 배당관계를 확인해야 합니다. 전체 채권액을 본건 단독 부담액으로 취급해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기. 등록 상태 및 경매 매각에 따른 관련 권리·의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 본건과 면적·층·건물 상태가 유사한 최신 실거래를 확보해야 합니다. 감정가 할인율만으로 적정 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 취득 부대비용. 미납 관리비, 취득세, 명도비, 점유자 인도 문제 및 기타 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수 내역 및 배당요구 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 가격표 뒤에 숨은 인수 위험”
이 사건은 최저가만으로는 경제성을 판단할 수 없는 다세대주택입니다. 220,000,000원의 감정가가 두 차례 유찰을 거쳐 107,800,000원까지 낮아졌지만, 최정원의 임차보증금 160,000,000원과 다른 점유자의 권리관계가 해결되지 않았습니다.
제시된 배당모형에서는 매수인 인수액 214,509,200원, 실질취득액 322,309,200원이 산정됩니다. 다만 동일한 160,000,000원 임차채권이 이중으로 계산됐을 가능성이 있고, 2021년 근저당의 말소·이전 관계 역시 확정적으로 정리되지 않았습니다. 따라서 그 숫자를 실제 취득원가나 확정 인수액으로 단정하는 것도 위험합니다.
더 유찰되더라도 선순위 보증금이 남는다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘 수 있고, 다른 임차인의 보증금이 확인되면 위험은 더 커질 수 있습니다. 반대로 중복 산정이 확인되면 시뮬레이션은 전면 재계산해야 합니다.
결론은 입찰 보류·권리 재검증입니다. 선순위 권리, 실제 임차인, 동일 보증금 중복 여부, 최종 매수인 인수액과 최근 실거래 시세가 확정되기 전에는 감정가의 49%라는 숫자를 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 몇 회 더 유찰되느냐가 아니라 낙찰 후 실제 얼마를 부담해야 하는지를 정확히 확정하는 것입니다.
