서울동부지방법원 2023타경58401. 가락동 34-37의 단독주택 + 토지 사건입니다. 현재 소유자는 가락2지역주택조합이고, 경매개시결정의 채권자는 창신개발투자대부주식회사입니다. 등기상 핵심은 2022.01.14. 이선우 명의의 청구금액 1,320,000,000원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고, 뒤이어 설정된 가압류·근저당·경매개시결정·압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
그렇다고 이 사건을 “인수 없는 깨끗한 물건”으로 보면 안 됩니다. 등기권리보다 더 큰 변수는 점유관계입니다. 다수의 점유자가 말소기준일보다 앞선 전입일을 가지고 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 이런 경우에는 전입일만으로 모두 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수 없으므로, 아래 표에서는 대항력 가능·미상으로 구분했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 34-37 · 서울특별시 송파구 송이로19길 42-4 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 단독주택 · 주상용 · 단독(다가구)주택 |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 |
| 토지 | 115.4㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,468,342,020원 / 1,468,342,020원 (신건) |
| 청구액 | 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 대문·담장·옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 검증
말소기준권리는 2022.01.14. 갑구 7번 가압류입니다. 그 뒤의 곽수연·김광주·정영채·임결 가압류, 창신개발투자대부주식회사와 주식회사엘케이비디 근저당, 경매개시결정 및 국의 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행 근저당, 김창균 주택임차권, 마천새마을금고 근저당 등은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조정용 | 102호 | 2021.01.20 | 20,000,000원 | 有 · 인수 | 無 | 없음 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
서다혜는 2023.10.18., 신은미는 2023.12.14., 류성현은 2026.03.26. 배당요구 신고가 확인됩니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않는 점유자는 전입일만으로 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,468,342,020원입니다. 실거래 시세 자료가 확인되지 않기 때문에 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 비교할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 자체만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 것은 취득원가입니다. 배당 시뮬레이션상 조정용 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 현재 회차의 실질취득 기준은 1,488,342,020원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자들의 실제 임대차가 추가로 인수되는 경우 실질취득액은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,468,342,020원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,083,420원 |
| 인수 · 조정용 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 7 가압류 · 이선우 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 3. 갑구 8 가압류 · 곽수연 | 747,520,000원 | 131,258,600원 |
| 4. 갑구 10 가압류 · 김광주 | 748,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11 가압류 · 정영채 | 965,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12 가압류 · 임결 | 234,120,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 6,332,140,000원, 신건 기준 채권자 예상배당은 1,451,258,600원이고 4,880,881,400원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 경매 청구액 1,443,205,479원에 대한 신청채권자 배당도 시나리오상 0원입니다.
배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 특히 미상 임차보증금은 위 배당표에 포함되어 있지 않으므로 실제 매수인 부담과 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경찰병원 북동측 인근이며 주변은 단독·다세대·연립·공동주택·주상용·주유소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가에는 단독주택, 주상용, 단독(다가구)주택 이용이 함께 기재되어 있고 주택·근린생활시설·화실·자재보관·공실 등의 이용상태가 확인됩니다.
- 토지. 115.4㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,575,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술)·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전수 확인. 말소기준 이전 전입으로 분류된 점유자들의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 지속 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 조정용 인수 여부 원문 대조. 배당 시뮬레이션은 20,000,000원 인수로 계산하지만 명세서 비고에는 인수권리 해당사항없음으로 적혀 있어 반드시 원문을 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 서다혜·신은미·류성현의 배당요구 신고가 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 실제 배당·인수 관계를 추가 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 대문·담장·옥외계단 등이 포함되어 평가되었다는 매각 조건을 현황과 대조해야 합니다.
- 명도 난도 반영. 다수의 점유 신고가 존재하므로 단일 점유 주택보다 명도 관계가 복잡할 수 있습니다.
- 시세 확인 후 가격 결정. 현재 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 응찰가 상한을 정하지 말고 별도 시세 확인이 선행되어야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수할 것이 없다”는 다른 말이다
등기만 보면 구조는 분명합니다. 2022.01.14. 가압류가 말소기준이고 그 이후 가압류·근저당·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 매수인 관점의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 조정용 보증금 20,000,000원이 시뮬레이션상 인수로 잡혀 있고, 말소기준 이전 전입으로 분류된 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 확인 가능한 실질취득 기준만 해도 1,488,342,020원이고, 다른 선순위 임대차가 실제 인수대상으로 확인되면 총취득원가는 더 높아질 수 있습니다. 반대로 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음이라는 기재도 있어 자료 사이의 충돌 자체가 중요한 리스크입니다. 권리관계가 확정되기 전에는 가격 메리트를 평가할 단계가 아닙니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 28명의 점유관계와 미상 보증금을 어디까지 확정하느냐입니다.
