💰 1,160,000,000원 📊 133.2% 🔑 0원 · 명세서상 👥 현황조사 28명
서울동부지방법원 2023타경58401. 가락동 현대연립 비동 3층 305호입니다. 현재 소유자는 가락2지역주택조합이며, 2018.11.02 관악중앙새마을금고 근저당권 936,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 가압류·후순위 근저당·압류·경매개시결정이 다수 이어졌지만, 등기 순위만 놓고 보면 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 단순한 등기 순위보다 점유관계와 가격입니다. 본건 호수와 정확히 일치하는 주문하는 2018.12.07 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 반면 현황조사 전체에는 말소기준보다 앞선 전입자가 여럿 있고 보증금·확정일자가 대부분 확인되지 않았습니다. 이들은 다른 호수로 특정되거나 층·호수가 명확하지 않은 경우가 섞여 있으므로, 본건 305호와 실제로 연결되는 점유자인지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로17길 34, 비동 3층305호 (가락동,현대연립) |
| 용도 / 형태 | 근린주택 · 등기사항전부증명서상 집합건물 · 현대연립 |
| 비교 면적 | 131.62㎡ |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 · 2018.11.02 소유권이전 · 거래가액 1,080,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,160,000,000원 / 1,160,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2018.11.02 관악중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 936,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 창신개발투자대부주식회사 / 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.11.02 설정된 관악중앙새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2026.07.27에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이후의 가압류·창신개발투자대부주식회사 및 주식회사엘케이비디 근저당·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 호수 일치 여부가 핵심
| 점유자 | 표시 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 본건 연관 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 다른 층 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 다른 호수 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 다른 호수 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 다른 층 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 다른 층 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 다른 층 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 다른 층 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 다른 층 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 다른 호수 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 다른 호수 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 다른 호수 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 다른 호수 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 다른 호수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 다른 호수 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 | 다른 호수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주문하 | 305호 · 주거 | 2018.12.07 | 미상 | 305호 일치 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 다른 호수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 | 다른 호수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 다른 호수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 다른 호수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 다른 호수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 다른 호수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조정용 | 102호 | 2021.01.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 다른 호수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 다른 호수 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 주소와 호수가 직접 일치하는 점유자는 주문하 305호입니다. 층 또는 호수가 불명확한 기재는 실제 305호 점유 여부 확인이 필요합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
③ 시세 비교 — 신건 1,160,000,000원은 최근 거래보다 높다
현대연립 동일 면적 131.62㎡의 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 871,120,000원, 최신 거래는 2025.03 869,100,000원입니다. 현재 최저매각가 1,160,000,000원은 최근 12개월 평균의 133.2%입니다. 따라서 전체 과거 평균이 아니라 최근 거래를 기준으로 보더라도 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 131.62㎡ | 3 | 869,100,000원 |
| 2024.11 | 131.62㎡ | 3 | 869,110,000원 |
| 2024.07 | 131.62㎡ | 3 | 875,150,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 131.62㎡ | 3건 | 871,120,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,000,000원 |
| 2. 근저당 · 관악중앙새마을금고 | 936,000,000원 | 936,000,000원 |
| 3. 가압류 · 권부순 | 745,040,000원 | 210,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이문용 | 201,640,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강명선 | 1,015,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박현석 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 진성호 | 217,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 6,532,820,000원, 예상 채권자 배당액은 1,146,000,000원, 미배당은 5,386,820,000원입니다. 현재 예상배당 구조에서는 신청채권자 청구액 1,443,205,479원도 변제를 받지 못하는 것으로 표시되어 있습니다. 소유자 잔여 역시 0원입니다.
예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 본건과 관련된 미상 점유자가 확인될 경우 실제 판단은 달라질 수 있습니다. 등기에는 2026.07.27 말소기준 근저당권의 이전도 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울시 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근으로, 주변에는 단독·다세대·연립·공동주택·주상용 시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 소재합니다.
- 단지. 현대연립은 36세대이며 준공일은 1988.04.21입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 6,359,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있고 비행안전제2구역(전술), 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래는 3건이며 869,100,000원·869,110,000원·875,150,000원으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재설정. 신건 최저가 1,160,000,000원은 최근 12개월 평균 871,120,000원의 133.2%입니다. 현재 회차를 저가 매수 구간으로 볼 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 928,000,000원, 2회 유찰 시 742,400,000원입니다. 최근 실거래 평균과 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 305호 점유 확인. 주문하 외에 “3층” 또는 “미상” 기재자가 실제 305호에 점유하는지 현황조사서·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 말소기준 전 전입자가 본건 점유자로 확인된다면 보증금과 확정일자·배당요구 여부 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 근저당 이전 확인. 2018.11.02 설정된 말소기준 근저당권은 2026.07.27 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전돼 있습니다.
- 절차 상태 확인. 2026.08.20 여러 당사자에게 기각결정정본 발송 기록이 있고 매각기일은 2026.09.07로 기재돼 있으므로 실제 매각 진행 여부를 법원 공고와 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 가격, 그리고 305호 점유 확인
본건은 등기상으로는 2018.11.02 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없다고 기재된 사건입니다. 특히 305호로 직접 특정된 주문하의 전입일은 2018.12.07이라 말소기준보다 늦습니다.
하지만 현황조사에는 호수가 명확하지 않은 점유자와 말소기준 전 전입자가 함께 존재하므로, 305호 실제 점유관계와 보증금 확인이 최종 권리분석의 관문입니다. 그리고 그 확인을 통과하더라도 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 1,160,000,000원은 최근 12개월 평균 871,120,000원의 133.2%입니다. 명세서상 인수 0원 기준으로도 실질취득액이 최근 거래보다 높습니다. 권리는 확인 후 판단, 신건 가격은 보류. 이 사건은 현재 회차에서 가격을 추격하기보다 유찰 여부와 점유관계 확인을 먼저 볼 사건입니다.
