서울동부지방법원 2023타경58401. 가락동 현대연립 비동 2층 202호 사건입니다. 등기상 소유자는 가락2지역주택조합이고, 2015년 10월 13일 거래가액 945,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2021년 11월 30일 접수된 김복기 명의의 가압류 800,000,000원입니다. 이후 가압류·근저당·경매개시결정·압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 수 있는 사건은 아닙니다. 현황조사에는 28명·법인의 임차인·점유자가 확인되고, 그중 22건은 말소기준일보다 이른 전입일이 기록돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력 여부를 단정할 수 없으므로 아래 표에서는 “대항력 가능·미상”으로 구분했습니다. 조정용은 보증금 20,000,000원과 2021년 1월 20일 전입이 확인되고, 배당 시뮬레이션에도 그 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로17길 34, 비동 2층202호 (가락동, 현대연립) |
| 용도 / 대상면적 | 근린주택 · 현대연립 · 131.62㎡ |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 (2015.10.13 소유권이전 · 거래가액 945,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 창신개발투자대부주식회사 / 1,443,205,479원 |
| 말소기준 | 2021.11.30 갑구 6번 가압류 · 김복기 · 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준 이후의 가압류와 근저당권, 2023년 임의경매개시결정, 2024년 국세 압류, 2026년 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 특히 신청채권자인 창신개발투자대부주식회사의 2022년 7월 1일 근저당권은 채권최고액 1,755,000,000원이지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 선순위 배당으로 매각대금이 소진되어 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사대상 28명·법인
보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 아래 28명·법인이 실제 현황조사에 기재된 임차인·점유자입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 경우에는 전입일이 빠르더라도 대항력을 확정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.10.18 | 미상 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2026.03.26 | 미상 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.12.14 | 미상 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조정용 | 102호 | 2021.01.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 있음 | 미상 | 20,000,000원 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 거래보다 높다
현대연립 동일면적 131.62㎡의 확인된 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 871,120,000원, 최신 거래는 2025년 3월 869,100,000원입니다. 현재 최저가 1,110,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.4%로, 평균보다 238,880,000원 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 131.62㎡ | 3 | 869,100,000원 |
| 2024.11 | 131.62㎡ | 3 | 869,110,000원 |
| 2024.07 | 131.62㎡ | 3 | 875,150,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 131.62㎡ | 3건 | 871,120,000원 |
여기에 배당 시뮬레이션상 인수액 20,000,000원을 더한 실질취득 최소액 1,130,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 약 129.7%입니다. 즉 이 사건은 “최저가가 싸 보이는 경매”가 아니라, 현재 가격 자체가 최근 확인 시세보다 높은 상태에서 임차인 인수 불확실성까지 함께 부담하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 인수 · 임차인 조정용 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 김복기 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 이문용 | 201,640,000원 | 201,640,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 이선우 | 1,320,000,000원 | 94,860,000원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 곽수연 | 747,520,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 배정란 | 880,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 김수연 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 임결 | 234,120,000원 | 0원 |
| 9. 을구 5번 근저당 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 6번 근저당 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 14번 가압류 · 진성호 | 217,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,918,420,000원 중 채권자 배당액은 1,096,500,000원, 미배당액은 6,821,920,000원입니다. 집행비용 13,500,000원을 더하면 매각대금 1,110,000,000원이 모두 소진됩니다. 조정용 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,110,000,000원 | 1,096,500,000원 | 6,821,920,000원 | 20,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 888,000,000원 | 876,720,000원 | 7,041,700,000원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 710,400,000원 | 700,896,000원 | 7,217,524,000원 | 20,000,000원 |
제공된 시나리오에서는 유찰되어 매각가가 888,000,000원, 710,400,000원으로 내려가도 조정용 보증금 인수액 20,000,000원은 그대로입니다. 더구나 다른 말소기준 이전 점유자의 보증금은 아직 미상입니다. 따라서 향후 가격이 내려가더라도 낙찰가만 보고 실질취득비용을 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지·실거래 자료 기준)
- 입지. 서울 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근으로, 주변은 단독·다세대·연립주택 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지·연식. 현대연립은 36세대, 사용승인일은 1988.04.21입니다. 동일면적 131.62㎡ 거래는 확인된 최근 자료에서 3건입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·가로장방형·소로각지입니다. 공시지가는 6,359,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 보수적으로. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 127.4%입니다. 신건에서 가격 메리트를 전제로 접근할 수 없습니다.
- 조정용 20,000,000원 확인. 배당 시뮬레이션은 대항력 있고 우선변제권 없는 보증금으로 전액 인수를 산정합니다. 명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 이전 점유자 전수 확인. 보증금·확정일자가 미상인 인원이 많습니다. 임대차계약서·전입세대·점유관계와 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 배당요구 접수자 확인. 서다혜는 2023.10.18, 신은미는 2023.12.14, 류성현은 2026.03.26 배당요구가 접수돼 있습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 신청채권자 무배당 구조. 현 시뮬레이션에서는 창신개발투자대부주식회사의 배당액이 0원입니다. 배당순위와 실제 채권액을 원본 배당표로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 11.1억”보다 먼저 봐야 할 숫자는 8.71억과 미상 보증금이다
이 물건의 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 871,120,000원인데, 현재 최저가는 1,110,000,000원입니다. 이미 시세의 127.4%이고, 배당 시뮬레이션에 반영된 조정용 보증금까지 더하면 실질취득 최소액은 1,130,000,000원으로 올라갑니다. 그런데 여기서 끝이 아닙니다. 현황조사상 말소기준 이전 전입자가 다수이고 대부분 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건은 “권리가 소멸하니 안전한 신건”으로 정리할 수 없습니다. 명세서의 인수권리 없음 문구와 배당 시뮬레이션의 20,000,000원 인수 산정부터 대조하고, 나머지 점유자의 임대차보증금까지 확인한 후에야 실제 매수인 부담액을 계산할 수 있습니다. 현 가격 수준에서는 최근 실거래 대비 가격 메리트도 없습니다. 가격은 시세 이상, 인수는 일부만 확인, 추가 점유 위험은 미상. 입찰 전 권리·점유 원본 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
