서울동부지방법원 2023타경58401. 서울 송파구 가락동 31-5의 다가구주택과 토지가 경매 대상입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 각각 2,707,787,060원이고 매각기일은 2026.09.07.입니다. 등기상 핵심은 2019.10.24. 설정된 상도4동새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 설정된 가압류·후순위 근저당·경매개시결정·압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 등기부보다 먼저 들어온 점유자들입니다. 1998.03.09.부터 2019.09.26.까지 말소기준보다 앞선 전입 기록이 16건 존재합니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입일만으로 대항력과 인수액을 최종 확정해서는 안 됩니다. 본 리포트에서는 이들을 모두 “대항력 가능·미상”으로 표시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 31-5 · 서울특별시 송파구 송이로19길 41-6 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 2,707,787,060원 / 2,707,787,060원 (신건) |
| 청구액 | 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 대 · 193.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,693,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심
② 임차·점유 관계 — 28건을 전부 확인해야 한다
조사된 임차·점유 관계는 총 28건입니다. 그중 말소기준 전 전입 기록이 16건, 말소기준 후 전입이 10건, 전입일 자체가 확인되지 않는 경우가 2건입니다. 보증금·확정일자가 미상인 선순위 점유자는 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황옥자 | 3층 | 1998-03-09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종덕 | 101호 | 1998-10-17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영옥 | 미상 | 2008-09-10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종덕 | 1층 | 2010-07-26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김인배 | 302호 | 2012-02-14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정윤원 | B03호 | 2012-08-21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영애 | 201호 | 2013-01-14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정순철 | 201호 | 2013-03-25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성돈 | 2층 | 2015-07-16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장민경 | 미상 | 2016-10-04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동호 | B01호 | 2017-06-26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주문하 | 305호 | 2018-12-07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조계현 | 106호 | 2019-01-18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영옥 | 106호 | 2019-01-30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종택 | 1층 | 2019-03-18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박홍현 | 105호 | 2019-09-26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류성현 | 204호 | 2019-12-23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 2026-03-26 배당요구 | 해당 없음 |
| 서다혜 | 301호 | 2020-03-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 2023-10-18 배당요구 | 해당 없음 |
| 강순열 | 205호 | 2020-06-23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은미 | 301호 | 2020-09-10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 2023-12-14 배당요구 | 해당 없음 |
| 조정용 | 102호 | 2021-01-20 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021-05-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤경호 | 101호 | 2022-05-12 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022-06-08 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김향미 | 4층 | 2023-02-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이청아 | 미상 | 2023-08-21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,707,787,060원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,477,871원 |
| 을구 1번 근저당권 · 상도4동새마을금고 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 권부순 | 745,040,000원 | 745,040,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이문용 | 201,640,000원 | 201,640,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 곽수연 | 747,520,000원 | 51,629,189원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김광주 | 748,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서희정 | 1,280,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 이덕영 | 171,640,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 김선례 | 330,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 8,221,340,000원 중 예상 배당액은 2,678,309,189원, 미배당은 5,543,030,811원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 선순위 임차보증금이 미상인 만큼 매수인의 실제 인수 부담과는 별도로 봐야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 안전해지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,707,787,060원 | 2,678,309,189원 | 5,543,030,811원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,166,229,648원 | 2,142,167,352원 | 6,079,172,648원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,732,983,718원 | 1,713,253,881원 | 6,508,086,119원 |
⑤ 감정 이용상태·입지 메모
- 용도. 사건 용도는 다가구주택 + 토지입니다. 감정평가요항에는 기호별로 단독주택, 주상용, 단독(다가구)주택 이용이 함께 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 단독주택 부분은 1층·2층 각 1가구와 지층 3가구, 다른 기호는 지층 근린생활시설, 1층 근린생활시설, 2층 개인화실, 4층·5층 주택, 단독(다가구)주택 부분은 2층·3층 각 2가구와 4층 1가구로 기재되어 있습니다.
- 입지. 경찰병원 북동측 인근이며 주변에는 단독·다세대·연립·공동주택·주상용·주유소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 있습니다.
- 토지. 대 193.8㎡, 평지·세로장방형, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,693,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술)· 교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 및 도로 접함이 기재되어 있습니다.
- 기타. 매각물건명세서 비고에는 제시외 발코니 등 섀시조가 포함되어 있습니다. 감정평가요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 16건 보증금 확인. 말소기준 전 전입 기록의 임대차계약서·보증금·점유 지속 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 2건 확인. 강정일·이기원은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 미상입니다.
- 201호·106호 등 중복 점유관계 확인. 동일 호수에 복수 이름이 기재된 경우 실제 임대차 주체와 가족·공동점유 관계를 구분해야 합니다.
- 배당요구 확인. 서다혜는 2023-10-18, 신은미는 2023-12-14, 류성현은 2026-03-26 배당요구 기록이 있습니다.
- 명시 인수 0원과 실질 인수를 구분. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”만으로 선순위 임차보증금까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
- 절차 진행상태 확인. 2026-08-20 기각결정정본 발송 기록이 존재하므로 2026.09.07 매각기일 전 사건 진행내역 원문을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 ‘미상 보증금’
등기부만 펼치면 말소기준 뒤의 가압류와 근저당, 경매개시결정, 압류가 소멸하는 전형적인 구조로 보입니다. 하지만 이 사건은 그보다 앞선 전입 기록이 16건이나 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 상태에서 매수인 인수를 0원으로 잡고 2,707,787,060원짜리 신건의 수익성을 계산하는 것은 위험합니다.
특히 낙찰가가 80%·64%로 내려가더라도 선순위 보증금 인수가 실제로 존재한다면 총 취득비용은 낙찰가와 같은 폭으로 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기 후순위 소멸”보다 “선순위 점유 16건의 실체 확인”이 먼저입니다. 현재 단계의 결론은 권리분석 보류·인수액 미확정입니다.
