서울동부지방법원 2023타경58401. 송파구 가락동 문성파크 2층 201호, 용도는 다세대입니다. 등기상 소유자는 가락2지역주택조합이며 2020.03.18 매매로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 260,000,000원입니다. 권리분석의 기준이 되는 등기는 2022.04.01 접수된 청구금액 965,000,000원의 가압류입니다. 이후 2022.06.10 가압류, 2022.07.01·2023.02.02 근저당권, 2023.09.22 임의경매개시결정, 2024.04.04 가압류, 2025.02.06 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 이후가 아니라 그 이전의 점유관계입니다. 201호로 특정된 정영애의 전입일은 2013.01.14, 정순철은 2013.03.25로 모두 말소기준인 2022.04.01보다 빠릅니다. 이기원은 201호 점유자로 조사됐지만 전입일이 확인되지 않습니다. 세 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 이 자료만으로는 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로66길 44-6, 2층201호 (가락동, 문성파크) |
| 물건종류 | 다세대 · 문성파크 6세대 · 준공일 2002.07.12 |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 (2020.03.18 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 창신개발투자대부주식회사 / 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2022.04.01 갑구 5번 가압류 · 청구금액 965,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2002.08.01 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 60,000,000원은 2014.01.08 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022.04.01 가압류이고, 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
② 201호 임차·점유관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 201호로 특정된 위 3명 외에도 같은 2층으로만 표시된 박성돈과 강정일이 있습니다. 박성돈은 2015.07.16 전입으로 조사됐고, 강정일은 개인화실 사용으로 조사됐으나 전입일이 확인되지 않습니다. 이 두 점유자가 실제 어느 호수에 해당하는지도 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 사건 배당 시뮬레이션 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,364,000원 |
| 인수 · 조정용 102호 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 정영채 | 965,000,000원 | 320,636,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 임결 | 234,120,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 진성호 | 217,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,734,260,000원 중 예상배당은 320,636,000원이고 미배당은 3,413,624,000원입니다. 위 시뮬레이션의 20,000,000원 인수 항목은 102호 조정용에 관한 것으로, 대상 201호의 실질 인수액으로 사용할 수 없습니다. 201호 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 현재는 시세 우위 판정 보류
문성파크는 6세대 규모이고 준공일은 2002.07.12입니다. 현재 분석에서 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 가격은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 326,000,000원 또는 이후 유찰가를 시세보다 싸다고 평가하지 않습니다. 특히 이 물건은 201호 인수액 자체가 미상이므로 시장가격과 비교해야 할 기준도 단순 최저가가 아니라 최저가에 실제 인수액을 더한 실질취득액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대·연립주택 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 201.6㎡, 공시지가는 6,121,000원/㎡입니다.
- 도로. 해당 다세대주택 건부지는 남동측 약 8m, 남서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 보증금 확인. 정영애·정순철·이기원의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 2층 점유자 귀속 확인. 2층으로만 조사된 박성돈·강정일이 201호와 관련되는지 확인해야 합니다.
- 명세서와 현황조사 대조. 명시된 인수권리는 해당사항 없음이지만, 선순위 전입관계가 존재하므로 점유·임대차 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 260,800,000원 또는 208,640,000원까지 내려가더라도 미확인 인수액을 더한 금액이 진짜 취득원가입니다.
- 사건 진행 상태 확인. 2026.08.20 다수 당사자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 2026.09.07 매각기일 전 현재 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 점검. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 확인되지 않은 201호 점유가 핵심”
이 물건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2022.04.01 가압류가 기준이고 이후의 가압류·근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 법정지상권이나 명시된 인수권리도 해당사항이 없습니다. 그러나 대상 201호에는 기준일보다 훨씬 앞선 2013년 전입자 2명이 있고, 또 다른 201호 점유자 1명은 전입일조차 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않는 이상 이들을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없지만, 인수 0원이라고 단정하는 것도 금물입니다.
따라서 현재의 핵심 결론은 최저가 326,000,000원이 싸냐 비싸냐가 아닙니다. 먼저 201호 임대차의 실체와 미배당 보증금 승계 여부를 확인해 실질취득액을 확정해야 합니다. 그것이 확인되지 않는 동안에는 신건이든 유찰 후이든 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 권리 리스크가 높은 보수적 접근이 맞습니다.
