서울동부지방법원 2023타경58401. 이 사건은 일반적인 단독 소유 부동산 전체를 사는 경매가 아닙니다. 등기상 가락2지역주택조합과 함장희가 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 경매개시결정은 가락2지역주택조합의 지분에 대해 이루어졌습니다. 매각물건명세서에도 지분매각이라고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰자는 부동산 전체의 독점적 소유자가 아니라 함장희와 함께 공유관계에 들어가는 구조입니다.
말소기준권리는 2023.02.02. 설정된 창신개발투자대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,755,000,000원이고 가락2지역주택조합의 지분 전부에 설정됐습니다. 같은 날 주식회사엘케이비디의 채권최고액 562,500,000원 근저당도 설정됐고, 이후 경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 권리만 보면 기준권리 이후는 정리되지만, 이 사건은 임차·점유관계와 공유지분이 더 큰 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로66길 42, 1층102호 |
| 용도 / 매각형태 | 대지 · 지분매각 |
| 공유관계 | 가락2지역주택조합 2분의 1 · 함장희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 대 · 294.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 공시지가 | 7,957,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공유관계는 남는다
2002.07.29. 소유권보존 당시 함복재와 함장희가 각각 2분의 1씩 공유했고, 2015.12.29. 함복재 지분 전부가 가락2지역주택조합으로 이전됐습니다. 이후 2023.02.02. 가락2지역주택조합 지분 전부에 창신개발투자대부주식회사의 근저당이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 같은 날 후순위 근저당, 2023.09.22. 임의경매개시결정, 2025.06.10. 국가 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 현황 — 확인된 인수 55,000,000원, 미상 위험은 별도
현황조사상 점유·임차 관계자는 총 28명입니다. 보증금이 확인된 3명은 모두 2023.02.02. 말소기준권리보다 앞서 전입했고 배당 가정에서는 보증금 합계 55,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 나머지 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 미상 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 판정불가 | 미상 | 미상 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 有 | 미상 | 15,000,000원 |
| 조정용 | 102호 · 주거 | 2021.01.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 有 | 미상 | 20,000,000원 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 有 | 미상 | 20,000,000원 |
서다혜는 2023.10.18., 신은미는 2023.12.14., 류성현은 2026.03.26. 배당요구 기록이 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제권이 있다고 단정하지 않습니다.
② 가격 판단 — 시세가 아니라 ‘실질취득액’부터 계산
동일 조건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 196,000,000원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 지분매각이고 임차관계가 복잡하므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수액 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 196,000,000원 | 55,000,000원 | 251,000,000원+ | 2,125,044,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,800,000원 | 55,000,000원 | 211,800,000원+ | 2,163,695,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 125,440,000원 | 55,000,000원 | 180,440,000원+ | 2,194,616,160원 |
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 인수 · 윤경호 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조정용 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)마미버드 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 196,000,000원 중 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 선순위 근저당에 배당되는 가정입니다. 총 채권최고액 2,317,500,000원 대비 미배당은 2,125,044,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근으로, 주변에 단독·다세대·연립·공동주택·주상용 건물 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상에는 단독주택, 주상용, 단독(다가구)주택 이용이 함께 기재돼 있습니다. 주상용 건물에는 근린생활시설·주택·개인화실 등의 이용상태도 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 294.0㎡, 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 상업용, 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술)·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 가락2지역주택조합의 2분의 1 지분만 매각됩니다. 낙찰 뒤 함장희의 2분의 1 지분은 그대로 남으므로 공유물 사용·관리·처분 구조를 전제로 해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수권은 1회 행사 가능하다고 명시돼 있습니다. 일반 응찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 적법한 우선매수 행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차 목적물 특정. 101호·102호·201호·301호·401호와 각 층·지하 등 다수의 점유표시가 있습니다. 각 임대차가 이번 매각 지분과 어떤 법률관계에 있는지 원문 서류로 특정해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 말소기준보다 선행하는 전입자가 다수이지만 대부분 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력·우선변제·배당 후 잔존보증금 여부를 확인하기 전에는 인수액을 55,000,000원으로 확정하면 안 됩니다.
- 명세서 상충 확인. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 현황상 선순위 점유·배당 가정의 55,000,000원 인수 내용이 함께 존재하므로 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황조사서를 반드시 대조하세요.
- 2026.09.07 진행 여부 확인. 2026.08.20. 여러 당사자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있습니다. 그 결정의 대상과 매각기일 2026.09.07 진행 여부를 법원에서 직접 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가나 유찰가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 공유지분의 실제 환금성과 정상가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구·기각결정 내용을 원본 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.96억짜리 신건”으로 보면 안 된다
표면적인 최저매각가는 196,000,000원이지만, 이 사건은 단순한 가격 경매가 아닙니다. 매각 대상이 가락2지역주택조합의 2분의 1 지분이고, 다른 공유자에게 우선매수권이 있으며, 현황조사상 28명의 점유관계가 존재합니다. 확인된 3명의 보증금만 반영해도 매수인 인수 가정액은 55,000,000원이고, 현재 회차의 최소 실질취득은 251,000,000원+입니다.
더 중요한 것은 그 금액조차 최종치가 아니라는 점입니다. 말소기준보다 앞선 전입자 중 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 매각물건명세서의 “인수권리 없음” 기재와 배당 가정 사이에도 반드시 원문 확인이 필요한 부분이 있습니다. 최근 실거래 기준도 없어 이 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 지분·공유자 우선매수·임차관계가 모두 확정되기 전에는 가격 판단 자체를 보류하는 물건입니다.
