서울동부지방법원 2023타경58401. 대상은 송파구 가락동 현대연립 에이동 1층 106호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 현대연립은 36세대, 준공일은 1988.04.21, 비교 면적은 157.21㎡입니다. 현재 소유자는 가락2지역주택조합이며 2018.12.27 매매를 원인으로 2019.01.10 소유권을 취득했고, 등기 당시 거래가액은 1,200,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 관악중앙새마을금고 채권최고액 1,008,000,000원 근저당입니다. 이후 2021~2024년 다수 가압류와 2023년 후순위 근저당, 2023타경58401 임의경매개시결정, 2026년 강제경매개시결정 등이 붙어 있으나 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 2026.07.27에는 이 기준 근저당이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로17길 34, 에이동 1층106호 (가락동,현대연립) |
| 용도 | 근린주택 · 현대연립 |
| 비교 면적 / 세대수 | 157.21㎡ · 36세대 |
| 준공 | 1988.04.21 |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 · 2019.01.10 소유권이전 · 거래가액 1,200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,000,000원 / 1,260,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2019.01.10 을구 17번 관악중앙새마을금고 근저당 1,008,000,000원입니다. 이후 가압류·후순위 근저당·경매개시결정·압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 2026.07.27 기준 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 바뀌었지만, 이는 기존 2019.01.10 근저당의 이전으로 기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
② 점유자 분석 — 106호 직접 점유자는 후순위, ‘호수 미상’은 확인 필요
현황조사에는 총 28명의 점유자가 기재돼 있습니다. 다만 여러 호수와 층이 함께 기록돼 있어 모두가 106호 점유자라고 볼 수는 없습니다. 대상 호수인 106호로 명시된 조계현·조영옥은 각각 2019.01.18, 2019.01.30 전입으로 말소기준 2019.01.10 이후입니다. 반면 호수 미상 또는 층만 표시된 점유자 중 기준일 이전 전입자가 있어, 이들이 실제 106호와 관련되는지는 입찰 전에 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당없음 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당없음 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 조계현 | 106호 · 주거 | 2019.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 조정용 | 102호 | 2021.01.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
③ 가격 비교 — 숫자는 강하지만 표본은 1건
현대연립 동일 면적 157.21㎡의 실거래 자료는 2022.06, 1층, 2,070,000,000원 1건입니다. 제공된 최근 시세 지표와 최신 거래도 모두 2,070,000,000원이고, 현재 최저가 1,260,000,000원은 이 지표의 60.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 157.21㎡ | 1 | 2,070,000,000원 |
비교 대상의 면적과 층은 본건과 맞지만 거래 표본이 1건이고 거래시점이 2022.06입니다. 따라서 60.9%라는 숫자만으로 현재 시장에서 곧바로 ‘확정적으로 싸다’고 결론 내리기는 어렵습니다. 이 물건은 가격 숫자보다도 점유관계와 현재 거래 가능가격을 함께 확인하는 방식이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,000,000원 |
| 2. 근저당 · 관악중앙새마을금고 | 1,008,000,000원 | 1,008,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김복기 | 800,000,000원 | 237,000,000원 |
| 4. 가압류 · 문현 | 615,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강명선 | 1,015,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이문용 | 201,640,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 배정란 | 880,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김수연 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 진성호 | 217,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 8,254,780,000원, 채권자 예상배당 1,245,000,000원, 미배당 7,009,780,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,260,000,000원 | 1,245,000,000원 | 7,009,780,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,008,000,000원 | 995,520,000원 | 7,259,260,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 806,400,000원 | 795,936,000원 | 7,458,844,000원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지자료 기준)
- 입지. 서울시 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근으로, 주변에 단독·다세대·연립·주상용 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 공시지가. 6,359,000원/㎡, 토지면적 1,342.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1988.04.21 준공, 36세대 연립이며 동일 면적 실거래 표본은 2022.06 한 건입니다. 현재 가격 판단에는 추가 시세 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 106호 점유관계 특정. 조계현·조영옥 외에 호수 미상 또는 1층으로 기재된 김영옥·장민경·김종덕이 실제 106호와 관계되는지 확인하세요.
- 선순위 가능 점유자의 보증금 확인. 기준일 이전 전입자 상당수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 조계현 관계 확인. 과거 소유자·채무자와 동일인으로 표시돼 있어 임대차인지 관계인 점유인지 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 2,070,000,000원 비교값은 2022.06 단 한 건입니다. 60.9%만으로 현재 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당이 7,009,780,000원 발생해도 등기상 후순위 채권 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
- 절차 상태 확인. 2026.08.20 다수 관계인에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 2026.09.07 매각기일 전 사건 진행상태와 결정 내용을 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01입니다. 매각물건명세서·현황조사·배당요구·사건기록을 매각기일 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘누가 106호를 점유하는가’
숫자만 보면 상당히 눈에 띕니다. 감정가와 최저가는 1,260,000,000원, 동일 면적 실거래 지표는 2,070,000,000원이고 비율은 60.9%입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하며 매각물건명세서의 명시 인수권리는 없습니다.
하지만 이 사건은 권리자가 많아서가 아니라 점유관계가 넓고 복잡하게 기록돼 있다는 점이 핵심입니다. 대상 106호로 직접 표시된 조계현·조영옥은 후순위 전입이지만, 호수 미상·1층으로 표시된 선순위 전입자들이 실제 106호와 관계되는지를 아직 분리해 확인해야 합니다. 여기에 실거래 비교도 2022.06 한 건뿐입니다. 따라서 결론은 가격지표는 매력적이지만, 106호 점유관계가 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없는 C등급 확인형 물건입니다.
