서울동부지방법원 2023타경58401. 가락동 현대연립 비동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류돼 있고, 등기부는 집합건물 현대연립 비동 201호입니다. 현 소유자는 가락2지역주택조합으로 2020.06.23 거래가액 1,000,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신도림새마을금고 채권최고액 912,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후의 가압류·근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 바깥의 점유관계입니다. 현황조사에는 말소기준보다 앞서 전입한 점유자가 다수 확인되지만 보증금과 확정일자가 대부분 미상입니다. 따라서 단순히 배당표의 “매수인 인수 0원”만 보고 실질취득비용을 1,110,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 인수될 임차보증금이 확인되면 실질취득비용은 그만큼 높아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로17길 34, 비동 2층201호 (가락동,현대연립) |
| 용도 / 등기유형 | 근린주택 · 등기사항전부증명서상 집합건물 |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 · 2020.06.23 소유권이전 · 거래가액 1,000,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,443,205,479원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.23 을구 8번 신도림새마을금고 근저당권 · 채권최고액 912,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 실거래 비교 | 현대연립 · 36세대 · 1988.04.21 준공 · 비교면적 131.62㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 검증
말소기준은 2020.06.23 신도림새마을금고 근저당 912,000,000원입니다. 해당 근저당은 2023.09.13 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 김정은·이선우·이문용·강대근·김수연의 가압류, 창신개발투자대부주식회사와 주식회사엘케이비디의 후순위 근저당, 경매개시결정 및 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유자 — 201호 표기부터 우선 확인
현황조사상 점유자는 총 28명입니다. 이 가운데 본 목적물과 같은 201호로 표시된 사람은 정영애·정순철·이기원입니다. 정영애와 정순철의 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 이기원은 전입일 자체가 미상이고, 과거 등기부상 소유자와 동일한 사람으로 조사돼 관계인 또는 가장임차인 여부 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2023.10.18 |
| 이기원 | 201호 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 미상 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2026.03.26 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.12.14 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조정용 | 102호 | 2021.01.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 시세 비교 — 신건 11.1억은 최근 실거래의 127.4%
현대연립의 실거래 비교면적은 131.62㎡이며 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 871,120,000원, 최신 거래는 2025.03 869,100,000원입니다. 현재 최저매각가 1,110,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.4%로, 최근 실거래 수준보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 131.62㎡ | 3 | 869,100,000원 |
| 2024.11 | 131.62㎡ | 3 | 869,110,000원 |
| 2024.07 | 131.62㎡ | 3 | 875,150,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 131.62㎡ | 3건 | 871,120,000원 |
비교거래 최저는 869,100,000원, 최고는 875,150,000원입니다. 신건 최저가 1,110,000,000원은 최근 평균 대비 127.4%이므로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 더구나 본건은 임차보증금 인수 여부가 아직 확정되지 않아 실질취득비용은 1,110,000,000원보다 높아질 가능성까지 열어둬야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 신도림새마을금고 | 912,000,000원 | 912,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 김정은 | 660,000,000원 | 184,500,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이선우 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 이문용 | 201,640,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 강대근 | 775,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 김수연 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 근저당 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 11번 근저당 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,386,140,000원 중 예상 배당액은 1,096,500,000원, 미배당은 6,289,640,000원입니다. 이 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 특히 점유자의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 점유 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,110,000,000원 | 1,096,500,000원 | 6,289,640,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 888,000,000원 | 876,720,000원 | 6,509,420,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 710,400,000원 | 700,896,000원 | 6,685,244,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 888,000,000원, 2회 유찰 시 710,400,000원으로 내려갑니다. 하지만 말소기준 전 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려간다고 곧바로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우 그 금액이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울시 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근으로 단독·다세대·연립 및 주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 소재합니다.
- 단지. 현대연립은 36세대이며 준공일은 1988.04.21입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 6,359,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술)·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격. 비교면적 131.62㎡의 최근 실거래 3건은 869,100,000원~875,150,000원이며 현재 최저가 1,110,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 점유자 원본 대조. 정영애·정순철·이기원의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 말소기준 전 전입자 검증. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 이기원 관계 확인. 과거 등기부상 소유자와 동일한 사람으로 확인돼 관계인 또는 가장임차인 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 127.4%이므로 현재 가격에 시세 할인 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 배당표 과신 금지. 배당 시뮬레이션의 등기상 인수액은 0원이지만 임차인 최우선변제와 미상 보증금은 반영되지 않았습니다.
- 절차 진행 재확인. 2026.08.20 기각결정정본 발송 내역이 확인되므로 2026.09.07 매각기일 진행 여부와 최신 사건기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 점유도 신건에서 서두를 이유가 없다
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그것만으로 “권리 깨끗·인수 0”이라고 결론 내리기 어렵습니다. 현황조사에는 점유자 28명이 잡혀 있고, 말소기준보다 앞선 전입자 18명의 보증금·확정일자가 대부분 확인되지 않았습니다. 특히 목적물과 같은 201호 표기의 정영애·정순철·이기원 관계는 입찰 전에 반드시 확정해야 합니다.
가격도 불리합니다. 신건 최저가 1,110,000,000원은 현대연립 131.62㎡ 최근 12개월 실거래 평균 871,120,000원의 127.4%이고, 최신 거래 869,100,000원보다도 높습니다. 여기에 미상 보증금 인수 가능성까지 남아 있으므로 실질취득비용은 현재 최저가보다 커질 수 있습니다. 결론은 가격 메리트 없음, 점유관계 확인 전 인수금액 확정 불가입니다. 신건에서 공격적으로 접근할 근거가 부족한 물건입니다.
