서울동부지방법원 2023타경58401. 사건 용도 표기는 대지이고, 소재지는 서울 송파구 가락동 양재대로66길 42, 4층401호입니다. 등기상 소유자는 가락2지역주택조합과 함장희가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매는 가락2지역주택조합 지분에 설정된 근저당권을 원인으로 진행되는 지분매각입니다. 따라서 낙찰자는 전체 부동산을 단독 취득하는 구조가 아니라 기존 공유관계와 공유물 이용·정리 문제를 함께 떠안게 됩니다.
말소기준권리는 2023.02.02. 창신개발투자대부주식회사의 채권최고액 1,755,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 주식회사엘케이비디의 채권최고액 562,500,000원 근저당권이 뒤따르고, 2023.09.22. 임의경매개시결정, 2024.04.04. 진성호의 217,640,000원 가압류, 2025.06.10. 국의 압류가 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심 위험은 후순위 등기가 아니라 말소기준권리보다 앞선 점유·전입 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로66길 42, 4층401호 |
| 용도 / 형태 | 대지 · 지분매각 · 등기사항전부증명서상 집합건물 |
| 소유관계 | 가락2지역주택조합 2분의 1 · 함장희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 345,500,000원 / 345,500,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2023.02.02. 창신개발투자대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 1,755,000,000원 |
| 공유자 우선매수 | 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 문제는 선순위 점유
등기만 보면 말소기준 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 하지만 현황조사에는 말소기준일인 2023.02.02.보다 앞서 전입한 점유자가 다수 존재합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 규칙상 대항력을 확정할 수 없으므로 “대항력 가능·미상”으로 보아야 합니다. 확인된 3명의 보증금만 해도 윤경호 15,000,000원, 조정용 20,000,000원, (주)마미버드 20,000,000원으로 합계 55,000,000원입니다.
임차·점유 현황 — 실제 점유자 28명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 현황조사상 확인되는 실제 점유자는 28명입니다. 말소기준일 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 21명은 대항력 가능·미상, 전입일 자체가 확인되지 않은 2명은 판정 불가, 말소기준 이후 전입한 2명은 대항력 없음으로 구분합니다.
| 점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2023.10.18 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2026.03.26 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2023.12.14 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 있음 | 없음 | 미상 |
| 조정용 | 102호 | 2021.01.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 있음 | 없음 | 미상 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 있음 | 없음 | 미상 |
확인된 3명의 보증금은 배당표에서 우선변제 없이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 나머지 선순위 전입자의 보증금은 확인되지 않아 총 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득 상한 미상’이 먼저
동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 확인되지 않으므로 감정가 345,500,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 토지 정보상 지목은 대, 토지면적은 294.0㎡, 공시지가는 7,957,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용으로 기재돼 있습니다.
다만 입찰가격과 별도로 매수인이 인수하는 것으로 계산된 보증금이 최소 55,000,000원이므로, 신건 기준 확인된 금액만 합쳐도 실질취득은 400,500,000원입니다. 선순위 점유자들의 미상 보증금이 추가로 확인될 경우 실질취득액은 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가가 내려가더라도 인수금액을 확정하기 전에는 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,637,000원 |
| 인수 · 윤경호 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조정용 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)마미버드 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 339,863,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 진성호 | 217,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,535,140,000원 가운데 채권자 예상배당은 339,863,000원, 미배당은 2,195,277,000원입니다. 확인된 매수인 인수 55,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 부담하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 경찰병원 북동측 인근이며 단독·다세대·연립주택, 공동주택, 주상용 시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정 요항에는 주상용 건물의 지층 근린생활시설, 1층 근린생활시설, 2층 개인화실, 4층·5층 각 주택 1가구 이용이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 294.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방, 중로한면, 공시지가 7,957,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정 요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전체 소유권이 아닌 지분매각이어서 일반 단독소유 물건보다 매수층이 제한될 수 있고, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 가락2지역주택조합 소유 2분의 1 지분에 관한 매각이라는 점을 등기·매각목록 원문에서 다시 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 현황조사상 28명의 점유자가 확인되며, 다수 선순위 전입자의 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입세대·상가건물임대차·점유현황과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 확인된 인수 55,000,000원. 윤경호 15,000,000원, 조정용 20,000,000원, (주)마미버드 20,000,000원이 배당표상 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 명세서 문구 충돌 확인. “인수권리 해당사항없음” 기재와 배당표의 55,000,000원 인수 계산이 일치하지 않으므로 원문 판단이 필수입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자가 동일 가격으로 우선매수권을 행사할 수 있는 지분경매 구조를 입찰 전략에 반영하세요.
- 절차 진행 여부. 2026.08.20. 기각결정정본 발송 기록과 2026.09.07. 매각기일의 관계를 법원 공고에서 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 동일 물건 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가의 시세 적정성은 판단하기 어렵습니다. 미상 보증금이 확인되기 전에는 최고입찰가 산정도 보수적으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 권리의 상한부터 확정해야 한다”
이 사건은 후순위 등기 자체는 정리되는 구조지만, 낙찰자 입장에서 결코 단순한 물건이 아닙니다. 2분의 1 지분매각이고 공유자의 우선매수권이 있으며, 현황조사상 점유자가 28명입니다. 확인된 선순위 보증금 3건만으로도 최소 55,000,000원의 인수가 계산돼 신건 실질취득은 최소 400,500,000원이 됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자가 다수 존재합니다.
따라서 이 사건에서 가장 먼저 해야 할 일은 감정가 할인율을 계산하는 것이 아니라 누가 어떤 부분을 어떤 보증금으로 점유하고 있는지, 실제 인수액이 얼마인지, 그리고 2026.09.07. 매각절차가 실제 진행되는지 확정하는 것입니다. 권리 상한이 계산되지 않는 상태에서는 유찰로 최저가가 내려가더라도 안전한 가격 메리트라고 평가할 수 없습니다. 권리·절차 확인 전 입찰 보류가 맞는 고위험형 지분경매입니다.
