서울동부지방법원 2023타경58401. 현재 등기상 소유관계는 가락2지역주택조합과 함장희가 각각 2분의 1 지분을 보유하는 구조입니다. 이번 경매는 가락2지역주택조합 지분에 설정된 창신개발투자대부주식회사의 근저당권을 기초로 진행되며, 매각물건명세서 비고에도 지분매각임이 명시돼 있습니다. 낙찰자는 부동산 전체가 아니라 경매 대상 지분을 취득하게 되므로, 단독 소유 부동산을 낙찰받는 사건과 권리·점유 구조가 전혀 다릅니다.
말소기준권리는 2023.02.02. 창신개발투자대부주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사엘케이비디 근저당권, 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·임차관계와 지분 자체입니다. 보증금 15,000,000원·20,000,000원·20,000,000원이 확인된 세 임차인은 배당표상 우선변제권 없이 매수인이 보증금 전액을 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로66길 42, 2층201호 |
| 사건 표기 용도 | 대지 |
| 등기 형태 | 집합건물 · 가락2지역주택조합 2분의 1 / 함장희 2분의 1 |
| 감정 이용상태 | 기호별 단독주택·주상용·단독(다가구)주택 등으로 이용 |
| 감정가 / 최저가 | 353,500,000원 / 353,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 창신개발투자대부주식회사 / 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 공유자 우선매수 | 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별개
말소기준인 창신개발투자대부주식회사 근저당권은 가락2지역주택조합의 지분 전부에 설정돼 있고 채권최고액은 1,755,000,000원입니다. 같은 날 뒤 순위로 주식회사엘케이비디의 562,500,000원 근저당권이 설정됐으며, 2023.09.22. 임의경매개시결정, 2025.06.10. 국의 압류가 이어졌습니다. 이 등기권리들은 배당 여부와 별개로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수 5,500만원, 그 밖은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2023.10.18 · 미상 | 해당 없음 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2026.03.26 · 미상 | 해당 없음 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2023.12.14 · 미상 | 해당 없음 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 조정용 | 102호 | 2021.01.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
현재 배당추정에는 윤경호 15,000,000원, 조정용 20,000,000원, (주)마미버드 20,000,000원의 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 합계는 55,000,000원입니다. 최저가 353,500,000원에 낙찰된다고 가정하면 확인된 금액만 반영한 실질취득은 408,500,000원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘지분 + 인수’를 먼저 본다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 353,500,000원입니다. 그러나 이 금액에는 매수인이 별도로 부담할 확인 인수액 55,000,000원이 포함돼 있지 않습니다. 확인분 기준으로는 현재 회차 408,500,000원, 1회 유찰 시 337,800,000원, 2회 유찰 시 281,240,000원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인분 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 353,500,000원 | 55,000,000원 | 408,500,000원 | 1,969,749,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 282,800,000원 | 55,000,000원 | 337,800,000원 | 2,039,459,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 226,240,000원 | 55,000,000원 | 281,240,000원 | 2,095,227,360원 |
실거래 기준 가격 비교자료가 제시되지 않은 만큼, 353,500,000원 또는 확인분 실질취득 408,500,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 지분만 취득하는 사건에서는 일반적인 전체 소유권 거래가격과 단순 비교하는 것도 경계해야 합니다. 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,749,000원 |
| 인수 · 윤경호 보증금 | 15,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 조정용 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · (주)마미버드 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 1번 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 347,751,000원 |
| 을구 2번 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권은 채권최고액 기준으로 계산돼 있으며, 현재 회차의 채권자 총 미배당은 1,969,749,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 55,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 별도로 부담하는 금액입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근으로, 단독·다세대·연립·공동주택·주상용 시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가에는 기호별로 단독주택, 주상용, 단독(다가구)주택 이용이 기재돼 있습니다. 주상용 건물에는 지층 근린생활시설, 1층 근린생활시설, 2층 개인화실, 4층·5층 주택 이용 기록이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방형·중로한면으로 기재돼 있으며 토지면적은 294.0㎡, 공시지가는 7,957,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 이번 매각은 가락2지역주택조합의 지분매각입니다. 낙찰 후 단독 사용·처분을 전제로 가격을 산정하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자가 1회 우선매수권을 행사할 수 있으므로 최고가매수신고인이 되더라도 최종 취득 여부에 영향을 받을 수 있습니다.
- 201호 점유관계. 현황조사에는 201호 관련 정영애·정순철·이기원이 확인됩니다. 정영애는 2013.01.14., 정순철은 2013.03.25. 전입이며 이기원의 전입일은 미상입니다.
- 확인 인수액. 윤경호 15,000,000원, 조정용 20,000,000원, (주)마미버드 20,000,000원 등 최소 55,000,000원의 인수가 배당추정에 반영돼 있습니다.
- 미상 보증금. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 다수 선순위 전입 점유자는 대항력을 확정할 수 없으므로, 매각물건명세서와 임대차 원본 대조가 필수입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 353,500,000원이 아니라 확인분 실질취득 408,500,000원을 최소 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다. 추가 인수가 확인되면 총액은 더 증가합니다.
- 절차 상태. 2026.08.20. 기각결정정본 발송 기록과 2026.09.07. 매각기일의 관계를 입찰 전에 법원 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 매각대상 기호, 지분범위, 임차인별 점유부분과 보증금을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 지분과 인수 위험이 먼저다
이 사건의 후순위 등기권리만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준인 창신개발투자대부주식회사 근저당 이후 근저당·경매개시결정·압류가 소멸하기 때문입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 그보다 큰 문제가 남습니다. 매각대상이 지분 2분의 1이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 실제 임차인 28명이 확인되고, 알려진 인수액만 55,000,000원입니다.
현재 회차의 확인분 실질취득은 408,500,000원입니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 다수라 추가 인수액을 확정할 수 없습니다. 실거래 가격 비교도 제시되지 않아 현재 가격을 시세보다 싸다고 판단할 근거 역시 없습니다. 여기에 2026.08.20. 기각결정정본 발송 기록까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리·점유·지분·절차를 모두 원본 확인한 뒤에만 접근할 고난도 물건으로 보는 것이 맞습니다.
