서울동부지방법원 2023타경58401. 송파구 가락동 34-7 일대의 대지·토지 및 건물에 관한 임의경매입니다. 감정평가 이용상태에는 단독주택, 주상용, 단독(다가구)주택이 함께 나타나며 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 가락2지역주택조합이고, 경매 신청채권자는 창신개발투자대부주식회사, 청구액은 1,443,205,479원입니다.
등기상 핵심은 2022.01.07 이문용의 가압류 201,640,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산돼 그 뒤의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 말소기준보다 앞서 전입한 점유자들입니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 단순히 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 확인 전까지 인수 위험을 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 34-7 · 서울특별시 송파구 양재대로66길 44-24 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 단독주택 · 주상용 · 단독(다가구)주택 |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 2,245,936,080원 / 2,245,936,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 창신개발투자대부주식회사 / 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 145.5㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 공시지가 | 5,772,000원/㎡ |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 도시지역 · 과밀억제권역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2017~2020년 설정됐던 신한은행·영등포농업협동조합·영등포본동새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 경매 시점의 말소기준은 2022.01.07 이문용 가압류이고, 이후 김광주·박현석·임결·김선례의 가압류, 창신개발투자대부주식회사 근저당, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 확정 2,000만원 + 미상 위험
조사된 점유·임차 관계는 28건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 조정용은 2021.01.20 전입, 보증금 20,000,000원, 월세 1,200,000원으로 정리돼 있고 배당 시뮬레이션에서는 대항력 있음·우선변제권 없음 → 보증금 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
반면 박성돈·이동호·정윤원·김영옥 등 말소기준 전 전입자로 분류된 점유자 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 보증금 규모가 확인되기 전에는 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 / 미상 | 판정불가 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2023.10.18 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 / 미상 | 판정불가 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2026.03.26 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2023.12.14 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 조정용 | 102호 | 2021.01.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 | 미상 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 2,245,936,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,859,361원 |
| 인수 · 임차인 조정용 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 이문용 | 201,640,000원 | 201,640,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김광주 | 748,000,000원 | 748,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 박현석 | 1,100,000,000원 | 1,100,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 임결 | 234,120,000원 | 171,436,719원 |
| 을구 8번 근저당 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 김선례 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,368,760,000원 중 예상배당 2,221,076,719원, 미배당 2,147,683,281원입니다. 조정용 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 미상 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 2,245,936,080원 | 2,221,076,719원 | 2,147,683,281원 | 20,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,796,748,864원 | 1,776,381,375원 | 2,592,378,625원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,437,399,091원 | 1,420,625,100원 | 2,948,134,900원 | 20,000,000원 |
배당 시뮬레이션에서는 신건부터 2회 유찰까지 조정용의 확정 인수액 20,000,000원이 그대로 유지됩니다. 그러나 보증금 미상 점유자들의 인수 여부와 금액은 이 표에 확정적으로 반영돼 있지 않으므로, 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 실질취득 부담이 충분히 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 2,245,936,080원 또는 1·2회 유찰 가격을 주변 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 단순 아파트가 아니라 단독주택·주상용·다가구 이용이 혼재하고 일괄매각·제시외 건물까지 포함되므로, 낙찰가 자체보다 실질취득과 점유 정리비용을 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경찰병원 북동측 인근으로 단독주택·다세대·연립·공동주택·주상용·주유소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택은 1층·2층 각 1가구와 지층 3가구, 주상용 건물은 지층·1층·2층 근린생활시설 및 4층·5층 주택, 단독(다가구)주택은 2층·3층 각 2가구와 4층 1가구로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로각지이며 공시지가는 5,772,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 도로에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 소재 대문·담장·옥외계단 등은 토지 및 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 면적 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 3층·4층 공부상 면적과 개략적 실측면적이 다소 상이하고 동일성이 인정돼 실측면적으로 평가했다고 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조정용 20,000,000원부터 재확인. 배당 시뮬레이션은 전액 인수로 계산하지만 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있어 원문 대조가 필수입니다.
- 보증금 미상 점유자 전수 확인. 말소기준 전 전입으로 분류된 점유자들의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 강정일·이기원 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능한 상태입니다.
- 서다혜·류성현·신은미 배당요구 확인. 각각 2023.10.18, 2026.03.26, 2023.12.14 배당요구 기록이 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 대문·담장·옥외계단 및 각 층의 점유부분이 실제 매각범위와 어떻게 대응하는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 3층·4층 면적 대조. 공부상 면적과 개략적 실측면적 차이가 기재돼 있으므로 감정평가서와 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가가 시장가보다 낮다는 근거가 없습니다. 신건·유찰 가격만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있어 실제 배당과 잔존위험은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 같은 말이 아니다
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2022.01.07 이문용 가압류를 기준으로 뒤의 가압류·근저당·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유관계가 훨씬 중요합니다. 조정용 보증금 20,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있고, 그보다 앞서 전입한 다수 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다.
게다가 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 배당 시뮬레이션의 “조정용 전액 인수”가 서로 충돌합니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가 2,245,936,080원의 가격 메리트도 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격보다 먼저 인수액을 확정할 것”입니다. 보증금·점유 원문을 정리하기 전에는 최저가가 내려가더라도 안전한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
