서울동부지방법원 2023타경58401. 송파구 가락동 현대연립 비동 2층 206호입니다. 사건 용도는 근린주택, 등기 형식은 집합건물이며 실거래 비교 대상은 현대연립 36세대입니다. 말소기준은 2019년 6월 25일 설정된 난향새마을금고의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류·근저당·경매개시결정·압류는 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 물건이 아닙니다. 현황조사에 등재된 점유 관계는 28명·법인이고, 그중 15건은 말소기준일보다 앞서 전입했습니다. 이들의 보증금과 확정일자가 대부분 미상인 이상 대항력 有로 단정할 수도, 인수액 0원으로 단정할 수도 없습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득의 하한은 최저가 1,110,000,000원이며, 승계되는 보증금이 확인될 경우 실질취득가는 그만큼 높아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로17길 34, 비동 2층206호 (가락동,현대연립) |
| 용도 / 형태 | 근린주택 · 집합건물 · 현대연립 |
| 실거래 비교면적 | 131.62㎡ |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 창신개발투자대부주식회사 / 1,443,205,479원 |
| 말소기준 | 2019.06.25 을구 11번 근저당권 · 난향새마을금고 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유 승계는 별도 확인
말소기준은 2019.06.25 난향새마을금고 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 2021.12.15 권부순 가압류 745,040,000원, 2022.03.31 박현석 가압류 1,100,000,000원, 2023.02.02 창신개발투자대부주식회사 근저당 1,755,000,000원과 주식회사엘케이비디 근저당 562,500,000원 등이 설정됐고, 자료상 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
을구 11번 근저당권은 2023.10.13 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.11 느티나무제일차유한회사의 채권최고액 960,000,000원 근질권도 설정되어 있습니다. 다만 기준권리의 순위 기준일 자체는 2019.06.25입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 선순위 전입 다수, 보증금 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인필요 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서다혜 | 301호 · 배당요구 2023.10.18 | 2020.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인필요 |
| 류성현 | 204호 · 배당요구 2026.03.26 | 2019.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신은미 | 301호 · 배당요구 2023.12.14 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조정용 | 102호 | 2021.01.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준 전 전입이라도 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 및 승계 여부를 확정하지 않았습니다. 반대로 말소기준 이후 전입자로 조사된 경우에는 대항력 없음으로 표시했습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 거래보다 높다
현대연립의 비교면적 131.62㎡ 실거래는 최근 12개월 3건입니다. 2024.07 거래가 875,150,000원, 2024.11 거래가 869,110,000원, 2025.03 최신 거래가 869,100,000원이며 최근 12개월 평균은 871,120,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 131.62㎡ | 3 | 875,150,000원 |
| 2024.11 | 131.62㎡ | 3 | 869,110,000원 |
| 2025.03 | 131.62㎡ | 3 | 869,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 131.62㎡ | 3건 | 871,120,000원 |
신건 최저가 1,110,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.4%이고 최신 거래 869,100,000원뿐 아니라 최근 3건 중 최고가 875,150,000원보다도 높습니다. 따라서 “신건이라 싸다”거나 “감정가 대비 할인됐다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 더구나 점유자 승계 보증금이 발생한다면 실질취득가는 1,110,000,000원보다 높아지므로 가격 경쟁력은 더 악화됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 난향새마을금고 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 갑구 21번 가압류 · 권부순 | 745,040,000원 | 136,500,000원 |
| 4. 갑구 22번 가압류 · 박현석 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 12번 근저당권 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 13번 근저당권 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,122,540,000원 중 예상 배당 1,096,500,000원, 미배당 4,026,040,000원입니다. 배당표상 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 전입 점유자의 실제 보증금 승계 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,110,000,000원 | 1,096,500,000원 | 4,026,040,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 888,000,000원 | 876,720,000원 | 4,245,820,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 710,400,000원 | 700,896,000원 | 4,421,644,000원 |
1회 유찰 시 매각가는 888,000,000원으로 내려가 최근 12개월 평균 871,120,000원과 가까워지지만, 선순위 전입 점유자의 인수 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 888,000,000원이 실질취득가라고 볼 수 없습니다. 2회 유찰 시에도 같은 원칙이 적용됩니다. 낙찰가가 내려가더라도 승계 보증금이 있다면 실질취득가는 그 금액을 포함해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 입지. 서울시 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근으로, 주변은 단독·다세대·연립·공동주택·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 현대연립은 36세대, 준공일 1988.04.21이며 비교면적은 131.62㎡입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 1,342.5㎡, 공시지가 6,359,000원/㎡이며 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 확인. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일면적 실거래가 3건으로 확인되므로, 신건 최저가 1,110,000,000원의 가격 적정성은 최근 거래 869,100,000원~875,150,000원 구간과 직접 대조할 필요가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 계약서 확인. 말소기준 전 전입 15건의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자와 점유 범위를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 강정일·이기원은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 상태입니다.
- 배당요구 내역 확인. 서다혜는 2023.10.18, 신은미는 2023.12.14, 류성현은 2026.03.26 배당요구 이력이 있으나 확정일자와 보증금이 미상입니다.
- 가격 기준 재설정. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 127.4%입니다. 인수액이 없다고 확인되더라도 신건 가격 자체가 최근 시세 이상입니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당은 2023.10.13 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 2024.06.11 근질권이 설정된 상태이므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 절차 진행 확인. 2026.08.20 다수 당사자에게 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 2026.09.07 매각기일 전 사건기록에서 기각 대상과 매각 진행 상태를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기부 구조는 말소기준 2019.06.25 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 형태입니다. 그러나 현황조사에는 그보다 앞선 전입이 다수 존재하고 보증금·확정일자가 대부분 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 선순위 점유자별 실제 보증금과 배당·승계 관계를 확정하는 것입니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 871,120,000원, 최신 거래는 869,100,000원인데 신건 최저가는 1,110,000,000원으로 평균의 127.4%입니다. 즉 인수가 전혀 없다고 가정해도 최근 시세보다 높은 상태이고, 승계 보증금이 확인되면 실질취득가는 더 높아집니다. 이 사건은 등기상 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 점유 인수액과 가격에서 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
