서울동부지방법원 2023타경58401. 사건 분류는 대지이고, 등기상 소유자는 가락2지역주택조합과 함장희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 갑구 2번 가락2지역주택조합 지분 전부를 대상으로 기입됐습니다. 따라서 일반적인 전체 소유권 매각과 달리 지분 취득 자체가 첫 번째 구조적 위험입니다. 여기에 매각물건명세서 비고에는 공유자가 우선매수신고를 1회 행사할 수 있다고 기재되어 있어, 외부 입찰자는 가격뿐 아니라 공유자 우선매수 변수까지 함께 봐야 합니다.
말소기준권리는 2023년 2월 2일 접수된 창신개발투자대부주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,755,000,000원이며, 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사엘케이비디 근저당권 562,500,000원, 2023년 임의경매개시결정, 2025년 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 권리 자체보다 더 큰 문제는 말소기준보다 앞선 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 사건 용도 | 대지 · 지분매각 |
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로66길 42, 3층301호 |
| 등기 부동산 | 서울특별시 송파구 가락동 35-9 · 서울특별시 송파구 양재대로66길 42 |
| 소유관계 | 가락2지역주택조합 2분의 1 · 함장희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 345,500,000원 / 345,500,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 294.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 공시지가 | 7,957,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 문제
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 28명
보증기관 대위나 승계 중복신고는 없어 아래 28명은 모두 실제 조사된 점유자입니다. 이 가운데 윤경호 15,000,000원, 조정용 20,000,000원, (주)마미버드 20,000,000원은 배당 시나리오에서 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어, 확인된 인수액만 55,000,000원입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.10.18 | 없음 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2026.03.26 | 없음 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.12.14 | 없음 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 조정용 | 102호 | 2021.01.20 | 20,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 345,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,637,000원 |
| 인수 · 윤경호 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조정용 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)마미버드 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 339,863,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,317,500,000원 중 예상 배당은 339,863,000원이고, 미배당은 1,977,637,000원입니다. 확인된 매수인 인수액은 별도로 55,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 345,500,000원 | 339,863,000원 | 1,977,637,000원 | 55,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 276,400,000원 | 271,730,400원 | 2,045,769,600원 | 55,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 221,120,000원 | 217,224,320원 | 2,100,275,680원 | 55,000,000원 |
겉으로는 1회, 2회 유찰 때 매각가가 크게 내려갑니다. 하지만 이 사건은 “유찰 = 안전마진 확대”라고 단순화하면 안 됩니다. 확인된 55,000,000원 인수는 그대로이고, 대항력 가능성이 있는 미상 보증금 21명도 가격 하락과 무관하게 별도 확인해야 합니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용의 상한은 여전히 알 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울시 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근. 주변은 단독·다세대·연립·공동주택·주상용·주유소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정요항에는 단독주택, 주상용, 단독(다가구)주택 및 다세대·연립주택 건부지 등이 함께 확인됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술) 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 도로. 관련 토지는 약 6m·8m·15m 포장도로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 전체 소유권 취득이 아니라 가락2지역주택조합 지분을 대상으로 한 매각입니다. 낙찰 뒤 공유관계가 남는 구조를 전제로 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 외부 입찰자의 최종 낙찰 가능성에 직접 영향을 주는 변수입니다.
- 301호 점유. 사건 표시 주소 301호에는 서다혜·신은미 전입 및 배당요구 기록이 존재하며 보증금은 확인되지 않습니다.
- 미상 보증금 21명. 말소기준보다 앞선 전입이나 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 최종 보증금 규모 확인 전 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 확인 인수 55,000,000원. 윤경호 15,000,000원, 조정용 20,000,000원, (주)마미버드 20,000,000원은 배당 시나리오상 전액 매수인 인수입니다.
- 절차 확인. 2026.08.20 기각결정정본 발송 내역이 다수 존재하므로, 2026.09.07 매각기일 전 실제 매각 진행 상태와 기각결정의 대상을 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·배당요구 및 임대차 자료를 최신본으로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라, 인수금액을 먼저 확정해야 한다”
이 물건은 신건 최저가 345,500,000원만 보면 판단하기 쉽지만 실제 구조는 정반대입니다. 지분매각이고 공유자 우선매수 변수가 있으며, 실제 점유자 28명 중 확인된 3명의 보증금 55,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 전입자 가운데 보증금이 확인되지 않은 점유자가 21명이나 남아 있다는 점입니다.
따라서 이 사건은 유찰로 최저가가 내려가도 곧바로 가격 메리트가 생기는 유형이 아닙니다. 낙찰가에 확인 인수액을 더해야 하고, 여기에 미상 보증금이 추가될 가능성까지 열어둬야 합니다. 보증금 총액과 각 점유자의 대항력·배당관계를 확정하기 전에는 실질취득비용 자체가 확정되지 않습니다. 권리 난도·지분 환금성·공유자 우선매수까지 겹친 만큼, 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 권리 확인이 우선입니다.
