서울동부지방법원 2023타경58401. 등기상 공유자는 가락2지역주택조합과 함장희로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 임의경매는 2015.12.29 함복재 지분 전부를 매수한 가락2지역주택조합의 지분에 설정된 근저당권을 바탕으로 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 부동산 전체가 아니라 가락2지역주택조합의 공유지분을 취득하는 구조입니다. 함장희의 나머지 2분의 1 지분과 공동소유 관계가 계속된다는 점이 일반적인 단독 소유 물건과 가장 크게 다릅니다.
말소기준은 2023.02.02 창신개발투자대부주식회사의 채권최고액 1,755,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 진성호의 가압류 및 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 등기부상의 후순위 권리보다 말소기준 이전부터 존재하는 다수 점유관계가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 양재대로66길 42, 1층101호 |
| 용도 | 대지 · 지목 대 · 토지면적 294.0㎡ · 상업용 |
| 공유관계 | 가락2지역주택조합 2분의 1 · 함장희 2분의 1 |
| 지분 취득 | 가락2지역주택조합 · 2015.12.29 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 현황 | 평지 · 세로장방 · 중로한면 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 7,957,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 공유관계는 남는다
2023.02.02 창신개발투자대부주식회사의 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 주식회사엘케이비디의 채권최고액 562,500,000원 근저당도 설정됐고, 2023.09.22 임의경매개시결정, 2024.04.04 진성호의 217,640,000원 가압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 경매 대상 지분에 관해 매각으로 소멸합니다. 반면 경매 대상이 아닌 공유자의 2분의 1 소유지분은 낙찰로 없어지는 권리가 아닙니다.
② 임차인·점유 — 실제 28명, 미상 보증금이 핵심
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으므로 아래 28명은 실제 임차인·점유자로 집계됩니다. 말소기준일인 2023.02.02보다 앞선 전입일이 확인된 사람은 24명입니다. 다만 그중 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 정확도 원칙상 이를 일괄적으로 ‘대항력 있음’이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.10.18 | 해당 없음 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2026.03.26 | 해당 없음 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.12.14 | 해당 없음 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 조정용 | 102호 · 주거 | 2021.01.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 인수 · 윤경호 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조정용 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)마미버드 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 231,896,000원 |
| 을구 2번 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 진성호 | 217,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,535,140,000원 가운데 예상배당은 231,896,000원이고, 미배당액은 2,303,244,000원입니다. 별도로 매수인 인수 시뮬레이션은 55,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 점유 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 확인분 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 236,000,000원 | 55,000,000원 | 291,000,000원 | 2,303,244,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 188,800,000원 | 55,000,000원 | 243,800,000원 | 2,349,783,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 151,040,000원 | 55,000,000원 | 206,040,000원 | 2,387,014,560원 |
유찰되면 매각대금 자체는 낮아지지만, 확인된 인수 시뮬레이션 55,000,000원은 각 회차에서 그대로 유지됩니다. 더 중요한 것은 보증금 미상 점유자들의 최종 인수액이 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 위치. 서울시 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근으로, 주변에 단독·다세대·연립주택과 주상용 건물 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 소재합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 294.0㎡, 평지·세로장방·중로한면이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 7,957,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위. 가락2지역주택조합의 2분의 1 지분만 매각되는 사건입니다. 낙찰 후 함장희와의 공유관계가 남는 구조를 전제로 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 외부 응찰자는 이를 입찰전략에 반영해야 합니다.
- 임차보증금 전수확인. 확인된 보증금은 55,000,000원이지만 말소기준 이전 전입자로 분류된 다수 점유자의 보증금이 미상입니다.
- 명세서 상충 확인. 인수권리 ‘해당사항없음’ 문구와 55,000,000원 인수 시뮬레이션의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 서다혜는 2023.10.18, 신은미는 2023.12.14, 류성현은 2026.03.26 배당요구 기록이 있습니다. 확정일자와 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 매각기일 진행 확인. 2026.08.20 다수 관계인에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 2026.09.07 매각기일의 실제 진행 여부를 사건기록에서 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 매각대상 지분과 각 점유자의 실제 점유부분을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.36억짜리 부동산”으로 보면 안 된다
표면적인 최저가는 236,000,000원이지만 이 사건을 일반적인 단독소유 경매처럼 보면 안 됩니다. 매각대상은 가락2지역주택조합의 2분의 1 지분이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 현황상 실제 점유자는 28명입니다. 그중 확인된 3명의 보증금만으로도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 55,000,000원이어서 현재 회차의 실질취득 확인분은 291,000,000원입니다.
더 큰 문제는 그 55,000,000원이 상한이 아니라는 점입니다. 말소기준 이전 전입자로 분류된 다수 점유자의 보증금·확정일자가 미상이고, 일부는 점유부분까지 불명확합니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 ‘몇 번 유찰되면 싸지는가’가 아니라 누가 어느 부분을 어떤 권리로 점유하고 있고, 실제 인수할 보증금이 얼마인지 확정하는 것입니다. 지분과 점유관계가 정리되기 전에는 가격만 보고 접근하기 어려운 고난도 사건입니다.
