서울동부지방법원 2023타경58401. 대상은 가락동 현대연립 비동 2층 204호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성돼 있고, 사건 용도는 근린주택입니다. 현재 소유자는 가락2지역주택조합으로, 2019.12.05. 거래가액 1,000,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2019.12.20. 중원새마을금고 근저당권 991,900,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 여러 건의 가압류와 후순위 근저당권, 경매개시결정, 압류가 이어졌습니다. 현재 기준 근저당권은 2024.04.26. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.05.27. 그 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 그러나 말소기준일 자체는 2019.12.20.로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로17길 34, 비동 2층204호 (가락동, 현대연립) |
| 용도 / 형태 | 근린주택 · 등기사항전부증명서상 집합건물 |
| 대상 면적 | 131.62㎡ |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 · 2019.12.05. 매매 · 거래가액 1,000,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 창신개발투자대부주식회사 |
| 청구액 | 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.12.20.
핵심은 2019.12.20. 중원새마을금고 근저당권입니다. 이후의 가압류 4건, 후순위 근저당권 2건, 현재 경매개시결정, 국의 압류와 2026년 강제경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2023.04.24. 개시된 중원새마을금고의 별도 임의경매는 2023.10.24. 취하돼 2023.10.25. 해당 개시결정 등기가 말소됐습니다.
② 점유·임차 확인 — 204호는 후순위, 같은 2층 기록은 대조 필요
대상 호수와 직접 일치하는 기록은 류성현 · 204호입니다. 전입일은 2019.12.23.으로 말소기준권리 2019.12.20.보다 늦고, 확정일자는 2021.12.16., 배당요구일은 2026.03.26.입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
다만 현황조사에는 호수 없이 “2층”으로만 표시된 박성돈과 강정일도 있습니다. 박성돈은 2015.07.16. 전입기록이 있어 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 강정일은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 두 기록이 실제 204호와 관계되는지까지는 현재 정보만으로 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보고 원문 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 표시 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류성현 | 204호 · 주거 | 2019.12.23 | 미상 | 2026.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 11.10억은 최근 평균의 127.4%
현대연립은 36세대, 준공일은 1988.04.21.입니다. 대상 면적 131.62㎡와 일치하는 실거래는 3건이며 모두 3층 거래입니다. 집계된 최근 실거래 평균은 871,120,000원, 최신 거래는 2025.03. 869,100,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 131.62㎡ | 3 | 869,100,000원 |
| 2024.11 | 131.62㎡ | 3 | 869,110,000원 |
| 2024.07 | 131.62㎡ | 3 | 875,150,000원 |
| 평균 | 131.62㎡ | 3건 | 871,120,000원 |
감정가와 최저매각가는 1,110,000,000원으로 최근 실거래 평균의 127.4%입니다. 최신 거래 869,100,000원과 비교해도 최저가는 더 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 또한 최신 실거래가 2025.03.인 만큼 2026.09.07. 매각기일과의 시차도 입찰가 산정에서 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 2. 근저당권 · 중원새마을금고 | 991,900,000원 | 991,900,000원 |
| 3. 가압류 · 강명선 | 1,015,000,000원 | 104,600,000원 |
| 4. 가압류 · 이문용 | 201,640,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 배정란 | 880,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박현석 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당권 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당권 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,506,040,000원 중 채권자 예상배당은 1,096,500,000원, 미배당액은 5,409,540,000원입니다. 집행비용 13,500,000원을 더하면 매각대금 1,110,000,000원이 전부 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정표입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 1회 유찰도 최근 평균보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,110,000,000원 | 1,096,500,000원 | 5,409,540,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 888,000,000원 | 876,720,000원 | 5,629,320,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 710,400,000원 | 700,896,000원 | 5,805,144,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가 888,000,000원도 최근 실거래 평균 871,120,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 710,400,000원부터는 최근 평균 아래로 내려갑니다. 따라서 현재 가격 구조만 놓고 보면 신건보다 유찰 이후가 가격 검토에 유리합니다.
⑥ 절차 확인 — 2026.08.20. 기각결정정본 발송 기록
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지자료 기준)
- 입지. 서울시 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근이며, 주변에는 단독·다세대·연립·공동주택과 주상용 시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 현대연립은 36세대이며 준공일은 1988.04.21.입니다. 동일면적 실거래는 제공된 범위에서 3건입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 포함으로 표시돼 있습니다.
- 토지 여건. 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 평지·가로장방·소로각지이며 토지면적은 1,342.5㎡, 공시지가는 6,359,000원/㎡입니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 1,110,000,000원은 최근 실거래 평균 871,120,000원의 127.4%입니다. 현재 가격에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 204호 점유 확인. 류성현은 2019.12.23. 전입으로 말소기준 이후지만 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 2층 점유기록 대조. 박성돈은 2015.07.16. 전입, 강정일은 전입일 미상입니다. 두 기록 모두 호수와 보증금이 확인되지 않아 204호와의 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.12.20. 중원새마을금고 근저당권 991,900,000원이 말소기준이며 이후 권리는 매각소멸 구조입니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2024.04.26. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.05.27. 근저당권부채권에 근질권이 설정돼 있습니다.
- 절차 상태 확인. 2026.08.20. 기각결정정본 발송 기록의 대상과 2026.09.07. 매각기일 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 대조가 우선
등기상으로는 2019.12.20. 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없다고 되어 있어 기본적인 말소 구조는 명확합니다. 대상 204호에 이름이 직접 붙은 류성현 역시 말소기준 이후 전입입니다.
그러나 같은 2층으로만 기록된 선순위 가능 점유자 박성돈과 전입일 미상의 강정일은 보증금·호수가 확인되지 않아 완전히 닫힌 권리분석으로 보기 어렵습니다. 여기에 신건 1,110,000,000원이 최근 실거래 평균 871,120,000원의 127.4%라는 가격 부담이 겹칩니다. 명세서상 인수는 0원, 신건 가격은 보류, 2층 점유와 절차 상태는 확인 필수. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
