서울동부지방법원 2023타경58401. 등기상 소유자는 가락2지역주택조합이며, 2020.06.23 거래가액 1,000,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신도림새마을금고 근저당권 912,000,000원이 설정됐고 이것이 현재 말소기준권리입니다. 이후 여러 가압류와 근저당권, 경매개시결정 및 압류가 이어졌으며 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 권리분석 핵심은 후순위 채권이 아닙니다. 현황조사에 나타난 28명의 점유·전입 관계인 가운데 말소기준보다 앞선 전입자가 18명입니다. 이들은 전입일만 보면 선순위이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 대부분이라, 본 분석에서는 이를 곧바로 “확정적인 대항력·인수금액”으로 보지 않고 대항력 가능·인수액 미상으로 취급해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로17길 34, 에이동 2층205호 (가락동,현대연립) |
| 용도 | 근린주택 |
| 단지 / 동일면적 | 현대연립 · 36세대 · 131.62㎡ |
| 준공 | 1988.04.21 |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 |
| 소유권 취득 | 2020.06.23 · 거래가액 1,000,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2020.06.23 신도림새마을금고 근저당권 912,000,000원입니다. 이후 가압류 5건, 창신개발투자대부주식회사 및 주식회사엘케이비디의 근저당권, 경매개시결정, 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 기존 1997년·2001년·2004년·2005년 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 관계인 28명
보증기관 대위·승계 신고는 없어 아래 28명은 중복 보증기관 신고가 아닌 실제 조사 관계인입니다. 이 가운데 18명은 말소기준일보다 앞선 전입, 8명은 말소기준 이후 전입, 2명은 전입일 자체가 확인되지 않습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 2026.03.26 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 2023.10.18 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 2023.12.14 |
| 조정용 | 102호 | 2021.01.20 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
‘대항력 가능·미상’은 전입시점이 말소기준보다 빠르거나 전입일이 확인되지 않았지만, 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 최종 인수 여부와 금액을 확정할 수 없다는 의미입니다.
③ 시세 비교 — 신건 11.1억은 최근 거래보다 높다
현대연립 동일면적 131.62㎡ 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 871,120,000원, 최신 거래는 869,100,000원입니다. 감정가와 최저가 1,110,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 131.62㎡ | 3 | 869,100,000원 |
| 2024.11 | 131.62㎡ | 3 | 869,110,000원 |
| 2024.07 | 131.62㎡ | 3 | 875,150,000원 |
| 평균 | 131.62㎡ | 3건 | 871,120,000원 |
최근 거래 최저는 869,100,000원, 최고는 875,150,000원으로 거래 편차가 크지 않습니다. 그에 비해 신건 최저가는 1,110,000,000원으로 최근 평균보다 238,880,000원 높습니다. 가격만 놓고 보면 신건에 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 2. 근저당 · 신도림새마을금고 | 912,000,000원 | 912,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김정은 | 660,000,000원 | 184,500,000원 |
| 4. 가압류 · 이선우 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이문용 | 201,640,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 강대근 | 775,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김수연 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 대상 채권 총액 7,386,140,000원 중 예상 배당 1,096,500,000원, 미배당 6,289,640,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표의 매수인 인수 0원 수치를 최종 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근으로, 주변에 단독·다세대·연립·공동주택·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 소재하며 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도·이용. 감정자료에는 단독주택, 주상용, 단독(다가구)주택 이용 상태가 함께 확인되며 주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 1,342.5㎡, 공시지가 6,359,000원/㎡입니다.
- 도로. 연립주택 건부지는 남동·남서·북서측 약 8m, 북동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 동일면적 최근 거래 3건은 869,100,000원~875,150,000원이며, 신건 최저가와 상당한 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 보증금 확인. 2020.06.23 이전 전입 관계인 18명의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 강정일·이기원은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다.
- 205호 직접 점유관계 확인. 매각대상 표시는 에이동 2층205호이고, 현황조사상 강순열이 205호 관계인으로 확인됩니다. 현장 점유관계와 실제 임대차 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 검토. 신건 1,110,000,000원은 최근 12개월 평균 871,120,000원보다 238,880,000원 높습니다.
- 유찰 시에도 인수액 먼저. 1회 유찰 888,000,000원, 2회 유찰 710,400,000원으로 가격이 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수 가능액이 확인되지 않으면 실질취득비용은 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 서다혜는 2023.10.18, 신은미는 2023.12.14, 류성현은 2026.03.26 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 각 임대차관계 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 고가 + 선순위 보증금 미상”
이 사건은 말소기준권리 이후의 후순위 등기만 보면 구조가 분명합니다. 그러나 실제 입찰 판단은 그보다 어렵습니다. 말소기준 이전 전입자가 18명이고 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 최종적으로 얼마를 떠안을지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 현대연립 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 871,120,000원, 최신 거래는 869,100,000원인데 신건 최저가는 1,110,000,000원입니다. 즉 최근 시세의 127.4%로, 현재 회차를 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
결론은 가격도 보류, 권리도 보완 확인. 선순위 점유자별 보증금과 실제 대항력·배당 여부를 확정하기 전에는 실질취득금액을 계산할 수 없으며, 그 확인이 끝나더라도 신건 가격 자체가 최근 거래 수준보다 높다는 점을 별도로 반영해야 합니다.
