서울동부지방법원 2023타경58401. 등기형태는 집합건물이고 사건상 용도는 근린주택입니다. 현대연립은 36세대, 대상면적은 157.21㎡로 확인됩니다. 소유자는 가락2지역주택조합이며 2017.11.14 거래가액 1,167,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2019.09.06 중원새마을금고 근저당권, 채권최고액 1,220,700,000원입니다. 이 근저당 이후 설정된 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 후순위 권리의 소멸관계는 명료합니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 점유관계가 핵심입니다. 현황조사에는 총 28명·법인의 점유자가 확인되고, 그중 15명은 전입일이 2019.09.06 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상인 이들을 곧바로 “대항력 확정”으로 단정할 수는 없으므로, 본 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로17길 34, 에이동 1층105호 (가락동,현대연립) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 근린주택 · 현대연립 · 대상면적 157.21㎡ |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 (2017.11.14 거래가액 1,167,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,000,000원 / 1,260,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2019.09.06 중원새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,220,700,000원 |
| 청구금액 | 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 승부처는 선순위 점유
2019.09.06 중원새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2021년 이후의 가압류 5건, 2023.02.02 설정된 창신개발투자대부주식회사·주식회사엘케이비디 근저당권, 이후 경매개시결정과 국세 압류 등은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 중원새마을금고의 근저당권은 2024.04.26 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.05.27 그 채권에 느티나무제일차유한회사 근질권이 설정돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력 가능 15명, 판정 미상 2명
현황조사에 확인된 점유자는 총 28명·법인입니다. 이 중 말소기준일보다 전입이 빠른 15명은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능으로 분류했고, 전입일이 없는 강정일·이기원은 대항력 판정 미상입니다. 보증금이 확인된 것은 윤경호 15,000,000원, 조정용 20,000,000원, (주)마미버드 20,000,000원으로 합계 55,000,000원이며 이 세 점유자는 모두 말소기준 이후 전입입니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성돈 | 2층 | 2015.07.16 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 이동호 | B01호 | 2017.06.26 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 정윤원 | B03호 | 2012.08.21 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 김영옥 | 미상 | 2008.09.10 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 김종택 | 1층 | 2019.03.18 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 김종덕 | 1층 | 2010.07.26 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 장민경 | 미상 | 2016.10.04 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 황옥자 | 3층 | 1998.03.09 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 김향미 | 4층 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 현 자료상 없음 |
| 주식회사 디앤제이씨앤디 | 지하 | 2021.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 현 자료상 없음 |
| 강정일 | 2층 · 화실 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이종덕 | 101호 | 1998.10.17 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 정영애 | 201호 | 2013.01.14 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 정순철 | 201호 | 2013.03.25 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 김인배 | 302호 | 2012.02.14 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 이청아 | 미상 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 현 자료상 없음 |
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 현 자료상 없음 |
| 이기원 | 201호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 류성현 | 204호 | 2019.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 현 자료상 없음 |
| 주문하 | 305호 | 2018.12.07 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 박홍현 | 105호 | 2019.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 현 자료상 없음 |
| 조계현 | 106호 | 2019.01.18 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 조영옥 | 106호 | 2019.01.30 | 미상 | 가능 | 미상 | 가능·미상 |
| 강순열 | 205호 | 2020.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 현 자료상 없음 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 현 자료상 없음 |
| 윤경호 | 101호 | 2022.05.12 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 현 자료상 없음 |
| 조정용 | 102호 | 2021.01.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 현 자료상 없음 |
| (주)마미버드 | 401호 | 2022.06.08 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 현 자료상 없음 |
③ 시세 비교 — 60.9% 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
현대연립 동일면적 157.21㎡의 확인된 실거래는 2022.06, 1층, 2,070,000,000원 한 건입니다. 최근 거래 평균·최고·최저도 모두 2,070,000,000원이며, 현재 최저가 1,260,000,000원은 그 금액의 60.9%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 157.21㎡ | 1층 | 2,070,000,000원 |
그러나 가격 가점을 주기에는 근거가 약합니다. 거래 표본은 1건뿐이고, 최신 거래월도 2022.06입니다. 무엇보다 실제 취득원가는 낙찰가에 매수인이 승계하는 보증금이 있다면 그 금액을 더해 계산해야 하는데, 선순위 전입 점유자들의 보증금이 미상입니다. 따라서 1,260,000,000원만 놓고 “시세보다 싸다”거나 “40% 할인”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중원새마을금고 | 1,220,700,000원 | 1,220,700,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 문현 | 615,000,000원 | 24,300,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 강명선 | 1,015,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 이문용 | 201,640,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 배정란 | 880,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 서희정 | 1,280,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 6번 근저당권 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 7번 근저당권 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,529,840,000원 중 예상 배당 1,245,000,000원, 미배당 6,284,840,000원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 점유자의 미상 보증금 역시 인수액으로 산정되지 않았으므로 실제 매수인 부담과는 달라질 수 있습니다.
회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 시뮬레이션상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,260,000,000원 | 1,245,000,000원 | 6,284,840,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,008,000,000원 | 995,520,000원 | 6,534,320,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 806,400,000원 | 795,936,000원 | 6,733,904,000원 | 0원 |
회차가 내려가면 명목 매각가는 1,260,000,000원 → 1,008,000,000원 → 806,400,000원으로 감소합니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수금이 실질취득가에 더해질 수 있습니다. 따라서 유찰만으로 가격 메리트가 커진다고 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지·실거래 기준)
- 입지. 서울 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근으로, 주변은 단독·다세대·연립주택 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 비행안전제2구역(전술), 대공방어협조구역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,342.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가 6,359,000원/㎡입니다.
- 연립 규모. 현대연립은 36세대, 사용승인일은 1988.04.21입니다.
- 환금성 판단. 동일면적 실거래 표본은 2022.06의 2,070,000,000원 한 건뿐이므로 현재 가격수준과 거래 추세를 단정하기 어렵습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 말소기준 2019.09.06 이전 전입자 15명의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 전입일 미상 2명. 강정일·이기원은 전입일조차 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다. 점유개시 시점과 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 105호 특정 점유. 105호로 명시된 박홍현은 2019.09.26 전입으로 말소기준 이후입니다. 다만 다른 점유자의 층·호수와 실제 매각대상의 대응관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수 가능 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수금을 합산해 2022.06 실거래 2,070,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 단일 실거래 경계. 가격 데이터는 2022.06 한 건뿐입니다. 60.9%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 채권 미배당 규모. 현재 시나리오에서도 채권 미배당액이 6,284,840,000원입니다. 후순위 권리는 소멸하더라도 배당구조가 매우 과밀합니다.
- 절차 진행 확인. 2026.08.20 여러 당사자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 2026.09.07 매각기일의 진행 여부와 해당 결정문 내용을 원문에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 취득·이용 관련 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “60.9%”보다 먼저 확인할 것은 미상 보증금이다
표면만 보면 감정가와 최저가가 1,260,000,000원이고, 확인된 2022.06 동일면적 실거래 2,070,000,000원보다 810,000,000원 낮습니다. 하지만 이 숫자를 곧바로 할인으로 읽으면 안 됩니다. 현황조사에는 말소기준보다 빠른 전입자가 15명, 전입일 미상자가 2명 존재하며 그 핵심 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력이 실제 성립하고 배당되지 않는 보증금이 있다면 그 금액은 매수인의 실질취득원가에 붙습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “등기 후순위는 소멸하지만, 점유 리스크 때문에 실질취득가가 미정”입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없다는 점은 긍정적이지만, 그 사실만으로 현황조사의 선순위 점유 위험을 금액 0원으로 확정할 수는 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구·점유부분을 원문으로 특정하기 전에는 가격 메리트 판단도 보류하는 편이 맞습니다.
