서울동부지방법원 2023타경58401. 송파구 가락동 현대연립 에이동 3층 301호입니다. 등기부상 소유자는 가락2지역주택조합이고, 2020.07.29 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 1,000,000,000원입니다. 같은 날 신신새마을금고가 채권최고액 912,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 이후 가압류·후순위 근저당·경매개시결정·압류가 다수 들어왔고 등기권리 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 본건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 301호에는 서다혜와 신은미가 점유자로 확인됩니다. 특히 서다혜의 전입일은 2020.03.30으로 말소기준권리인 2020.07.29보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경58401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로17길 34, 에이동 3층301호 (가락동,현대연립) |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 현대연립 · 전용 131.62㎡ · 3층 301호 |
| 단지 | 현대연립 · 36세대 · 1988.04.21 준공 |
| 소유자 | 가락2지역주택조합 · 2020.07.29 소유권이전 · 거래가액 1,000,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,160,000,000원 / 1,160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 창신개발투자대부주식회사 / 1,443,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 301호 점유는 별도 확인
매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 해당사항없음으로 기재되어 있고 법정지상권도 해당사항없음입니다. 다만 301호 선순위 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 이 문구만으로 서다혜 관련 임대차 위험을 금액 0원으로 확정하는 것은 보수적인 권리분석과 맞지 않습니다.
② 301호 임차인·점유자 확인
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서다혜 | 301호 | 2020.03.30 | 미상 | 2023.10.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은미 | 301호 | 2020.09.10 | 미상 | 2023.12.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신은미는 말소기준권리 설정일인 2020.07.29보다 뒤인 2020.09.10 전입으로 확인되어 말소기준권리에 대항할 수 없는 순서입니다. 반면 서다혜는 기준일보다 먼저 전입했으므로 보증금·확정일자·실제 점유 관계가 입찰 판단의 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가 자체가 최근 거래보다 높다
현대연립 전용 131.62㎡의 확인된 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 871,120,000원, 최신 거래는 2025.03 869,100,000원입니다. 현재 최저매각가 1,160,000,000원은 최근 12개월 평균의 133.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 131.62㎡ | 3 | 869,100,000원 |
| 2024.11 | 131.62㎡ | 3 | 869,110,000원 |
| 2024.07 | 131.62㎡ | 3 | 875,150,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 131.62㎡ | 3건 | 871,120,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신신새마을금고 | 912,000,000원 | 912,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김정은 | 660,000,000원 | 234,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이선우 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이문용 | 201,640,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 강대근 | 775,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김수연 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 창신개발투자대부주식회사 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 주식회사엘케이비디 | 562,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,386,140,000원 중 예상 배당액은 1,146,000,000원이고 미배당액은 6,240,140,000원입니다. 표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이 배당모형은 301호 서다혜의 미상 보증금을 확정한 결과가 아닙니다. 해당 임대차의 실제 보증금·대항력·배당관계에 따라 매수인의 실질 부담은 별도 판단해야 합니다.
⑤ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,160,000,000원 | 1,146,000,000원 | 6,240,140,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 928,000,000원 | 916,320,000원 | 6,469,820,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 742,400,000원 | 732,576,000원 | 6,653,564,000원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 가정액 928,000,000원도 최근 12개월 평균 871,120,000원보다 높고, 2회 유찰 가정액은 742,400,000원입니다. 그러나 서다혜의 실제 보증금과 인수 여부가 확정되지 않는 한, 어느 회차에서도 매각가만을 실질취득가로 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 송파구 가락동 경찰병원 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대·연립 및 주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3·5호선 환승역인 오금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지·토지. 현대연립은 36세대이며 1988.04.21 준공. 토지는 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지이고 공시지가는 6,359,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호 서다혜 임대차 원문 확인. 2020.03.30 전입, 2023.10.18 배당요구. 보증금·확정일자·실제 점유 및 배당 후 잔존액을 반드시 확인해야 합니다.
- 신은미 배당관계 확인. 2020.09.10 전입, 2023.12.14 배당요구로 말소기준 이후 전입이지만 보증금 자체는 미상입니다.
- 가격 상한 재검토. 신건 최저가 1,160,000,000원은 최근 12개월 평균 871,120,000원의 133.2%입니다. 현재 가격을 “시세 할인”으로 볼 수 없습니다.
- 근저당권 승계 관계 확인. 신신새마을금고의 2020.07.29 근저당은 2024.04.02 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 2024.05.27 근질권이 설정됐습니다.
- 병합·후속 경매 확인. 2023.09.22 창신개발투자대부주식회사 임의경매, 2024.02.26 신신새마을금고 임의경매, 2026.04.17 이영우 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.
- 최근 절차 확인. 2026.08.20 여러 당사자에게 기각결정정본이 발송된 내역이 있으므로 2026.09.07 매각기일 전 사건 진행상태와 결정 원문을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 임대차 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 시세보다 높은 신건에, 선순위 점유 보증금까지 미상
이 사건의 등기부는 말소기준권리를 중심으로 정리할 수 있습니다. 하지만 입찰 판단은 그렇게 단순하지 않습니다. 본건 301호 서다혜는 말소기준권리보다 앞서 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 남습니다.
가격 역시 우호적이지 않습니다. 현대연립 전용 131.62㎡의 최근 12개월 평균은 871,120,000원, 최신 거래는 869,100,000원인데 현재 최저가는 1,160,000,000원, 최근 평균의 133.2%입니다. 따라서 이 물건은 “신건인데 싸다”가 아니라, 최근 시세보다 높은 가격에 미확정 임차인 위험까지 함께 검토해야 하는 사건입니다. 서다혜의 보증금과 대항력·배당 후 잔액이 확정되기 전에는 실질취득가 자체를 확정할 수 없습니다.
