창원지방법원 2026타경20112. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 있는 신한플러스 근린생활시설 및 업무시설 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사신한플러스이며, 6층 건물 내 1층 101호 외 23개호가 포함된 일괄매각입니다. 매각물건명세서에는 일부 구역이 경계 벽체 구분 없이 통합되어 마트맨·현대축산이라는 상호의 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 근저당권 자체보다 말소기준권리보다 먼저 신고된 상가 임차인들의 권리입니다. 말소기준권리는 2021.08.25 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 선순위 임차인의 대항력이 인정되면 미반환 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층 101호 외 23개호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트슬라브지붕 · 6층 건물 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 1층 101호 외 23개호 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 | 1,806,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,264,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.08.03 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 문제
과거 설정된 경남은행·수산업협동조합중앙회·신한은행 등 다수의 근저당권은 등기상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석의 말소기준이 되는 권리는 2021.08.25 을구 22번 근저당권입니다. 2026.08.03에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 새로운 말소기준일이 생긴 것은 아닙니다.
2025.10.31 설정된 이주선 명의의 채권최고액 1,070,000,000원 근저당권은 말소기준보다 후순위이므로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 경매개시결정 등기도 마찬가지입니다. 그러나 등기상 담보권의 소멸과 임차인의 대항력 소멸은 별개입니다.
② 임차인 분석 — 선순위·미상 점유가 핵심
임차 관련 명의는 20건입니다. 아래는 전체 일괄매각 대상에 걸친 신고 내역으로, 각 임차인의 실제 점유 범위와 대항요건을 별도로 확인해야 합니다. 보증금은 만원 단위 신고액을 원화로 환산했으며, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않는 경우 우선변제권을 확정하지 않았습니다.
| 임차 명의 | 점유·신고 구역 | 신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 최현우 마트맨 |
본건 1, 2 전부 | 2021.02.01 | 30,000,000원 | 선순위·인수 가능 우선변제 미확인 |
| 김경수 현대축산 |
본건 1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 15,000,000원 | 후순위 신고 우선변제 미확인 |
| 김용석 | 본건 1, 2 · 구역 미상 | 2021.03.17 | 10,000,000원 | 선순위·인수 가능 우선변제 미확인 |
| 강태혁 | 1층 표기 · 구역 미상 | 2016.08.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·우선변제 미확인 |
| 마산수산업협동조합 대표자 최기철 |
본건 3, 4 전부 | 2026.03.13 | 50,000,000원 | 후순위 신고 우선변제 미확인 |
| 성도유 하이오커피마산산호점 |
본건 5 전부 | 2022.07.12 | 20,000,000원 | 후순위 신고 우선변제 미확인 |
| (주)바이오닉스 대표자 홍창현 |
본건 6 전부 | 미상 | 15,000,000원 | 대항력 가능·미상 월차임 715,000원 · 우선변제 미확인 |
| 정연호 라이크골프 |
본건 9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 후순위 신고 보증금·우선변제 미확인 |
| 서형학 애니핏24헬스장 |
본건 11~13 전부 | 2024.02.15 | 50,000,000원 | 후순위 신고 우선변제 미확인 |
| (주)아이엠넷 대표자 이성연 |
305-1호 · 범위 미상 | 2016.01.13 | 10,000,000원 | 선순위·인수 가능 월차임 418,000원 · 우선변제 미확인 |
| 류영원 늘솜치과기공소 |
본건 15 전부 | 2021.07.16 | 10,000,000원 | 선순위·인수 가능 월차임 413,600원 · 우선변제 미확인 |
| 이점태 | 403호 · 범위 미상 | 2023.09.08 | 90,000,000원 | 후순위 신고 월차임 1,668,000원 · 우선변제 미확인 |
| 오헌산업(주) 창원지점 대표자 윤진수 |
404-2호 · 범위 미상 | 2020.07.24 | 10,000,000원 | 선순위·인수 가능 우선변제 미확인 |
| 에스육(주) 대표자 장연덕 |
404호 · 범위 미상 | 2014.04.09 | 10,000,000원 | 선순위·인수 가능 월차임 935,000원 · 우선변제 미확인 |
| 김영진 와이즈밀링센터 |
405-1호 약 1/2 | 2019.12.06 | 10,000,000원 | 선순위·인수 가능 월차임 352,000원 · 우선변제 미확인 |
| (주)에스에이치콘 대표자 이주은 |
405-2호 · 범위 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 월차임 385,000원 · 우선변제 미확인 |
| 석득연 산호뉴스터디수학학원 |
본건 전부 · 범위 확인 필요 | 2005.09.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·우선변제 미확인 |
| 서기배 이보영의토킹클럽합포학원 |
본건 전부 · 범위 확인 필요 | 2006.07.20 | 10,000,000원 | 선순위·인수 가능 월차임 1,595,000원 · 우선변제 미확인 |
| 네스트필드(주) 대표자 김유철 |
505호 · 범위 미상 | 2022.11.18 | 20,000,000원 | 후순위 신고 우선변제 미확인 |
| (주)예스인슈 대표자 이순애 |
505-2호 · 범위 미상 | 2015.11.19 | 20,000,000원 | 선순위·인수 가능 월차임 253,000원 · 우선변제 미확인 |
대항력 표시는 말소기준일과 신고일의 선후관계 및 조사 내역을 반영한 위험 분류입니다. 상가 임차인의 실제 대항력은 목적물 인도, 사업자등록, 임대차의 동일성 및 관련 법률 요건에 따라 달라집니다. 선순위 신고가 곧 보증금 전액 인수 확정을 의미하지는 않습니다. 반대로 신고일 미상은 대항력 부존재의 근거가 아닙니다.
이는 각 임대차가 별개이고 실제 대항력 및 미반환 보증금이 인정된다는 전제의 보수적 인수 시나리오입니다. 강태혁·석득연 등의 미상 보증금은 포함되지 않았습니다. 신고 내용의 중복, 임대차 종료, 실제 점유 범위 및 배당 여부에 따라 최종 금액은 달라집니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가만 보면 안 된다
현재 최저매각가 1,264,200,000원은 감정가 1,806,000,000원의 70%입니다. 그러나 선순위 보증금 인수 추정액을 반영하면 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,806,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 최저매각가 | 1,264,200,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 선순위 보증금 인수 추정 | 120,000,000원 | 신고금액 합산 · 추가 미상 |
| 실질취득 추정 | 1,384,200,000원 | 매각가 + 추정 인수액 |
실질취득액 1,384,200,000원은 신고된 선순위 보증금이 전액 미배당되고 매수인에게 인수된다는 시나리오입니다. 취득 관련 세금, 명도비용, 체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 또한 보증금 미상 임차인의 권리가 인정된다면 부담액이 추가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,264,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,042,000원 |
| 1. 선순위 임차인 보증금 인수 추정 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 부산성의신용협동조합(설정 당시) | 6,000,000,000원 | 1,249,158,000원 |
| 3. 을구 28번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
을구 22번 근저당권은 2026.08.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 위 배당액은 채권최고액을 기준으로 작성된 제공 시뮬레이션이며, 실제 배당채권액·우선순위·권리승계 관계를 확정한 결과가 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 우선변제 및 최우선변제는 미반영입니다.
예상 매각대금에서 집행비용 15,042,000원을 제외하면 근저당권에 배분되는 금액은 1,249,158,000원입니다. 표시된 근저당 채권최고액 합계 7,070,000,000원을 기준으로 예상 미배당액은 5,820,842,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다.
여기서 중요한 구분이 있습니다. 근저당권자의 미배당 채권액은 후순위 권리의 매각 소멸과 별개로 매수인이 자동 인수하는 채무가 아닙니다. 매수인에게 직접 문제가 되는 것은 별도로 존속하는 대항력 임대차의 미반환 보증금 등 인수 권리입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리는 남는다
| 회차 | 매각가 | 실질취득 추정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 1,264,200,000원 | 1,384,200,000원 | 5,820,842,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 884,940,000원 | 1,004,940,000원 | 6,196,309,400원 |
| 3회 유찰 (34% 구간) | 619,458,000원 | 739,458,000원 | 6,459,136,580원 |
실질취득 추정액은 각 회차의 매각가에 동일한 임차보증금 인수 가정액 120,000,000원을 더한 수치입니다. 실제 배당 및 권리확인 결과에 따라 달라질 수 있으며, 미상 보증금과 부대비용은 제외하였습니다.
유찰이 진행되면 매각가는 낮아지지만 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금까지 자동으로 감소하지는 않습니다. 다만 이 사건에서 확인된 인수 추정액은 각 회차 매각가보다 작기 때문에 낙찰가와 인수액의 합계가 특정 보증금에 고정되는 형태로 단정할 수는 없습니다.
따라서 향후 최저가가 낮아져도 확인되지 않은 선순위 임차인의 추가 보증금, 일괄매각 건물의 임대차 분쟁, 실제 임대수익과 처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 산호동 용마초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 도로. 서측 대로, 남측 중로에 접합니다. 상업시설 접근성을 검토할 수 있는 도로 조건입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류 및 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 합포중학교 관련 상대보호구역 지정 사항이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 승강기, 급배수, 소화전, 화재경보 및 탐지설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,050.6㎡이고 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다. 이는 개별 매각 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 통합 이용 구역의 적법성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다수 호실 일괄매각인 근린생활시설·업무시설로서 임차관계, 임대수익, 구획 상태가 매수자 범위와 향후 처분 방식에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 시장가치 및 환금성은 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 일괄매각 대상 호실, 선순위 임차인, 인수 조건, 점유 구역 및 변경사항을 확인하세요.
- 임차인별 대항요건. 선순위 신고 이력이 있는 임차인의 실제 인도일, 사업자등록, 계약기간 및 대항력 유지 여부를 확인하세요.
- 보증금 미상 임차인. 강태혁·석득연 및 신고일이 미상인 점유자 관련 계약서와 보증금 지급자료를 우선 확인하세요.
- 배당요구 및 우선변제. 확정일자, 배당요구 종기, 배당요구 여부, 소액임차인 해당 여부를 확인하여 실제 인수액을 다시 산정하세요.
- 통합 이용 구역. 마트맨·현대축산 등의 실제 구획과 경계벽 설치 여부, 개별 호실 독립 사용 가능성을 확인하세요.
- 등기권리 이전. 을구 22번 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 및 한국자산관리공사 관련 후속 등기를 원본과 대조하세요.
- 현장 확인. 감정 시 내부 진입이 제한되었으므로 건물 내부, 설비, 누수, 관리 상태 및 영업시설 현황을 재확인하세요.
- 임대수익 검증. 실제 월차임 수취, 공실, 연체, 관리비, 임차인별 보증금 반환 부담 등을 반영해 수익성을 검토하세요.
- 시세와 출구전략. 감정가 할인율 대신 동일·유사 상업용 집합건물의 거래가치와 예상 처분 가능성을 검증하세요.
- 취득 부대비용. 취득 관련 세금, 체납 관리비, 명도 협의, 시설 원상복구 및 관련 비용을 별도로 산정하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 임차인이 먼저다”
이 사건은 감정가 1,806,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 1,264,200,000원인 근린시설 경매입니다. 표면적인 할인 폭은 커 보이지만, 임차 관련 명의 20건과 선순위 대항력 가능 임차인, 미상 보증금, 통합 사용 구역을 감안하면 권리분석 난도가 높은 물건입니다.
신고된 선순위 보증금만 반영해도 실질취득 추정액은 1,384,200,000원입니다. 더욱이 선순위 신고 이력이 있는 일부 임차인의 보증금이 확인되지 않아, 이 추정액을 인수 부담의 확정 상한으로 볼 수 없습니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리 고위험·가격 판단 보류입니다. 먼저 일괄매각의 정확한 대상과 임차인별 대항력, 미반환 보증금, 실제 점유 구역 및 예상 임대수익을 확인해야 합니다. 그 전에는 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 안전한 투자 기회라고 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 관건은 단순히 얼마에 낙찰받는지가 아니라 낙찰 이후 어떤 권리와 비용을 실제로 인수하게 되는가입니다.
