창원지방법원 2026타경20112. 신한플러스의 근린생활시설 및 업무시설로 이용되는 집합건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가 자료에는 철근콘크리트구조 6층 건물 내 1층 101호 외 23개호로 기재되어 있고, 현장조사 당시 일부 전유부분은 이해관계인 부재와 출입 제한 때문에 내부 확인이 되지 않았습니다. 매각물건명세서 비고에는 경계 벽체 구분 없이 통합하여 근린생활시설인 ‘마트맨·현대축산’으로 이용 중이며 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음이 명시돼 있습니다.
등기 자체는 기준점이 분명합니다. 2021년 8월 25일 부산성의신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 2025년 10월 31일 이주선의 채권최고액 1,070,000,000원 근저당권과 2026년 2월 24일 임의경매개시결정은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 상가 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층101호 |
| 용도 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 1층 101호 외 23개호 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,806,000,000원 / 1,806,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 1,050.6㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 일반상업지역 · 공시지가 2,178,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 승계가 핵심
말소기준권리는 2021.08.25. 을구 22번 부산성의신용협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2026.08.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 이주선 근저당권 1,070,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수만 12,000만원, 끝이 아니다
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000만원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용석 | 미상(본건1,2) | 2021.03.17 | 1,000만원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 강태혁 | 미상(1층) | 2016.08.09 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500만원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연) | 미상(본건 305-1호) | 2016.01.13 | 1,000만원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000만원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 이점태 | 미상(본건 403호) | 2023.09.08 | 9,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수) | 미상(본건 404-2호) | 2020.07.24 | 1,000만원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕) | 미상(본건 404호) | 2014.04.09 | 1,000만원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 1,000만원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은) | 미상(본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000만원 | 있음 | 없음 | 인수 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철) | 미상(본건 505호) | 2022.11.18 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(본건 505-2호) | 2015.11.19 | 2,000만원 | 있음 | 없음 | 인수 |
보증금이 확인된 대항력 임차인 9명의 인수액 합계는 12,000만원입니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰될 경우 실질취득비용의 확인 가능한 하한은 1,926,000,000원입니다. 그러나 강태혁·석득연의 보증금은 미상이고, (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 즉 1,926,000,000원은 상한이 아니라 하한입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,806,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,460,000원 |
| 인수 · 최현우 | 3,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김용석 | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · (주)아이엠넷 | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 류영원 | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 오헌산업(주)창원지점 | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 에스육(주) | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김영진 | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 서기배 | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · (주)예스인슈 | 2,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 22번 근저당 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 1,785,540,000원 |
| 3. 을구 28번 근저당 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 7,070,000,000원 중 1,785,540,000원이 배당되고 5,284,460,000원이 미배당으로 남습니다. 확인된 대항력 임차보증금 12,000만원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 승계는 별도
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,806,000,000원 | 1,785,540,000원 | 5,284,460,000원 | 12,000만원+ |
| 1회 유찰 · 80% | 1,444,800,000원 | 1,427,952,000원 | 5,642,048,000원 | 12,000만원+ |
| 2회 유찰 · 64% | 1,155,840,000원 | 1,141,881,600원 | 5,928,118,400원 | 12,000만원+ |
유찰에 따라 법원 최저가격은 낮아지지만 확인된 임차인 인수 12,000만원은 그대로 별도 부담입니다. 더구나 보증금 미상 대항력 임차인까지 있으므로 각 회차의 실질취득비용은 단순 매각가와 같지 않습니다. 이 사건에서는 “몇 번 유찰됐는가”보다 선순위 임차보증금을 얼마까지 확정했는가가 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다. 대로3류와 중로2류에 접한 상업용 토지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 업무시설로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 일부 전유부분은 이해관계인의 부재 및 출입 제한으로 내부 확인이 되지 않아 외부관찰과 공부자료를 중심으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확정. 강태혁·석득연의 보증금이 미상입니다. 실제 계약서·상가건물임대차 현황과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 대항력 판정불가 2건 확인. (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 신고일이 없어 현재 자료만으로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 점유 범위 확인. 본건1~15, 305-1호, 403호, 404호, 405호, 505호 등 다수 점유표시가 혼재하므로 실제 매각대상과 각 임차인의 점유부분을 현장에서 맞춰야 합니다.
- 일괄매각 구조 확인. 경계 벽체 구분 없이 통합 이용 중인 부분이 있어 현황과 공부상 구획 차이를 직접 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,806,000,000원의 시장 적정성은 별도 조사 없이는 판단할 수 없습니다.
- 실질취득가 기준. 입찰가에 확인 인수 12,000만원과 보증금 미상분까지 더한 총비용으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·상가건물임대차 현황서와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 18.06억”이 이 사건의 진짜 가격은 아니다
현재 법원 최저매각가는 1,806,000,000원입니다. 하지만 확인된 대항력 임차보증금 12,000만원을 더하면 실질취득비용의 하한은 이미 1,926,000,000원입니다. 게다가 강태혁·석득연의 보증금은 아직 금액이 확정되지 않았고, (주)바이오닉스·(주)에스에이치콘은 대항력 자체가 판정되지 않았습니다.
따라서 이 물건은 “신건이라 얼마에 살 것인가”보다 “얼마를 승계하게 되는가”를 먼저 푸는 사건입니다. 시세 자료도 없어 1,806,000,000원이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 확정 인수 12,000만원 + 보증금 미상 선순위 임차인 + 대항력 판정불가 임차인을 모두 해소하기 전에는 낮은 최저가나 유찰만을 이유로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
