창원지방법원 2026타경20112. 신한플러스 2층 201호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사신한플러스이고, 현재 말소기준권리는 2025.10.31. 설정된 이주선 근저당권 1,070,000,000원입니다. 이후 2026.02.24. 부산성의 신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았습니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 이 사건은 임차관계가 훨씬 중요합니다. 현황조사에는 여러 전유부분에 걸친 임차인이 함께 확인되며, 말소기준보다 먼저 신고된 임차인이 다수입니다. 특히 우선변제권 없이 전액 인수로 계산된 보증금 합계가 300,000,000원입니다. 따라서 최저가만 보고 299,000,000원짜리 물건으로 판단하면 실제 부담을 크게 놓칠 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 부산성의 신용협동조합 / 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.31. 이주선 근저당권 · 채권최고액 1,070,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
2004년 이후 여러 근저당권이 설정·말소됐고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.10.31. 이주선 근저당권입니다. 2026.02.24. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 임차인입니다. 말소기준일보다 먼저 신고된 대항력 있는 임차인이 16명으로 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 3,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 1,500만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 인수 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건1,2) | 1,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(1층으로 표기) | 미상 | 有 | 미상 | 없음 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 5,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 인수 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 1,500만원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수 가능성 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 5,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연) | 미상(305-1호) | 1,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 1,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(403호) | 9,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수) | 미상(404-2호) | 1,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕) | 미상(404호) | 1,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 1,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은) | 미상(405-2호) | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 1,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철) | 미상(505호) | 2,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(505-2호) | 2,000만원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다. 실제 임차인 신고는 20명이며, 대항력 有 16명, 대항력 없음 2명, 대항력 판정 미상 2명입니다.
③ 가격보다 먼저 봐야 할 실질취득
현재 신건 최저가는 299,000,000원입니다. 그러나 배당 계산에서 전액 인수로 잡힌 대항력 임차인 보증금 합계는 300,000,000원입니다. 이 인수액은 매각대금 배당에서 빠지는 금액이 아니라 낙찰 이후 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액이므로, 현재 회차의 실질취득 부담은 599,000,000원 이상으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 최소 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 299,000,000원 | 300,000,000원+ | 599,000,000원+ | 775,986,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 239,200,000원 | 300,000,000원+ | 539,200,000원+ | 834,948,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 191,360,000원 | 300,000,000원+ | 491,360,000원+ | 882,119,040원 |
따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 이 사건은 일반적인 “가격 할인”만 보고 접근하기 어렵습니다. 확인된 인수액이 그대로 남기 때문에 1회 유찰 후에도 최소 539,200,000원, 2회 유찰 후에도 최소 491,360,000원의 실질 부담입니다. 게다가 보증금 미상분은 이 계산에 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 1. 근저당 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 294,014,000원 |
| 미배당 · 이주선 | - | 775,986,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 부산성의 신용협동조합의 청구액은 5,100,741,409원이며, 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 대항력 임차인의 확인 인수 보증금 300,000,000원은 위 매각대금 배분과 별도로 매수인 부담으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 외벽은 화강석 붙임·드라이비트 마감, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류·중로2류와 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,050.6㎡, 공시지가 2,178,000원/㎡이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 신건 299,000,000원에 확인된 인수 300,000,000원을 더한 최소 실질취득액부터 계산해야 합니다.
- 임차인별 점유 호수 대조. 현황조사의 본건 번호·호수 표기가 여러 전유부분에 걸쳐 있으므로 201호와 실제 점유관계를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 4명 확인. 강태혁·정연호·석득연·(주)에스에이치콘의 보증금이 확인되지 않아 인수 상한을 정할 수 없습니다.
- 대항력 미상 2명 확인. (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 폐문·내부 미확인. 내부 상태와 실제 점유, 관리비 연체 여부가 확인되지 않았으므로 현장 및 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수를 분리할 것. 근저당 배당과 대항력 임차인 보증금 인수는 별개의 부담입니다. 배당표만 보고 인수액이 사라진다고 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.99억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 신건 최저가 299,000,000원만 보면 단순해 보이지만, 권리분석을 붙이면 전혀 다른 그림이 됩니다. 대항력 있는 임차인이 16명이고, 그중 확인된 전액 인수 보증금만 300,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 최소 599,000,000원입니다. 게다가 보증금 미상 임차인과 대항력 미상 임차인까지 남아 있어 실제 부담의 상단을 확정하기 어렵습니다.
유찰되면 매각가는 239,200,000원, 191,360,000원으로 내려가지만 확인된 300,000,000원의 인수 부담이 그대로라면 실질취득은 각각 최소 539,200,000원, 491,360,000원입니다. 가격보다 권리가 먼저인 사건이고, 임차인별 보증금·점유범위·대항력·우선변제 여부를 확정하기 전에는 단순한 유찰 할인만으로 접근하기 어렵습니다.
