창원지방법원 2026타경20112. 창원시 마산합포구 산호동의 신한플러스 2층 201호입니다. 근린생활시설 및 업무시설로 이용되는 건물의 구분소유 물건으로, 소유자는 주식회사신한플러스입니다. 부산성의신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 신청채권액은 5,100,741,409원입니다.
이 물건은 숫자만 보면 관심을 끌 수 있습니다. 감정가 299,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 209,300,000원으로 내려왔기 때문입니다. 그러나 상가·업무시설 경매는 아파트와 달리 호실별 점유관계, 사업자등록, 임대차보증금, 인수권리와 환금성이 실제 취득 부담을 크게 바꿀 수 있습니다. 감정평가 과정에서도 내부 확인이 이루어지지 않아 현황 재확인이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 근린생활시설 및 업무시설 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트슬래브지붕 · 지상 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 · 단독소유 |
| 감정가 | 299,000,000원 |
| 최저매각가 | 209,300,000원 · 감정가의 70% · 1회 유찰 |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 신청채권액 | 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 점유·임대차 | 여러 호실의 임차관계가 조사됨. 본건 201호의 실제 점유·인수 범위 확인 필요 |
| 현장조사 | 폐문 및 출입 제한으로 내부·임대차·관리비 연체 여부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
등기부에는 과거 여러 금융기관의 근저당권 설정·말소 이력이 있습니다. 이미 말소된 권리는 현재 인수 위험과 구별해야 합니다. 중요한 것은 현재 효력이 유지되는 권리의 최초 설정일과 순위입니다.
기존 근저당권의 이전은 일반적으로 최초 설정 순위를 그대로 승계합니다. 따라서 이전된 을구 24번 근저당권이 유효하다면 2021.08.25. 권리가 2025년 권리보다 앞선 순위입니다. 현재의 말소기준과 임차인 인수 판정은 이 점을 반영해 다시 확인해야 합니다.
특히 을구 24번의 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 을구 27번은 480,000,000원, 을구 30번은 1,070,000,000원입니다. 각 근저당권에는 공동담보목록도 기재되어 있습니다. 이 금액을 본건 한 호실이 모두 부담한다고 볼 수는 없으며, 공동담보 배분과 실제 피담보채무, 선순위권리 존속 여부를 함께 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 본건 201호와 다른 호실을 구별해야 한다
현황조사에는 신한플러스의 여러 호실에 관한 임차관계 20건이 확인됩니다. 이들은 보증기관의 대위신고가 아닌 실제 임차인·사업자 명의의 조사기록입니다. 다만 각 기록의 점유 범위는 본건1·2, 본건3·4, 다른 층의 개별 호실 등으로 나뉘어 있습니다. 20건 모두를 2층 201호의 임차인으로 보거나, 보증금을 모두 합산해 본건 매수인이 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.
아래 대항력 표시는 조사된 전입·등록일과 기존 판정에 따른 잠정 정보입니다. 실제 사업자등록의 효력, 점유의 계속성, 임차 목적물의 특정, 선순위 근저당의 존속 여부를 확인해야 합니다. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 경우에는 우선변제권을 확정하지 않았습니다.
| 임차인 / 상호 | 점유·소재 범위 | 전입·등록일 | 보증금 기재값 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최현우 (마트맨) | 본건1·2 전부 | 2021.02.01 | 3,000 | 대항력 자료상 有 우선변제 미확인 인수 가능 · 호실 범위 확인 |
| 김경수 (현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500 | 대항력 없음 판정 우선변제 미확인 · 기준 이후 등록 |
| 김용석 | 본건1·2 · 세부 범위 미상 | 2021.03.17 | 1,000 | 대항력 자료상 有 우선변제 미확인 · 인수 가능 |
| 강태혁 | 1층으로 표기 · 세부 범위 미상 | 2016.08.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·인수금액 미확인 |
| 마산수산업협동조합 (대표 최기철) | 본건3·4 전부 | 2026.03.13 | 5,000 | 대항력 없음 판정 우선변제 미확인 · 기준 이후 등록 |
| 성도유 (하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000 | 대항력 기존 판정 有 2021년 근저당 기준 재판정 · 우선변제 미확인 |
| (주)바이오닉스 (대표 홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500 | 대항력 가능·미상 월차임 715,000원 · 우선변제 미확인 |
| 정연호 (라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 2021년 근저당 기준 재판정 · 인수금액 미확인 |
| 서형학 (애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000 | 대항력 기존 판정 有 2021년 근저당 기준 재판정 · 우선변제 미확인 |
| (주)아이엠넷 (대표 이성연) | 305-1호 · 세부 범위 미상 | 2016.01.13 | 1,000 | 대항력 자료상 有 월차임 418,000원 · 우선변제 미확인 · 인수 가능 |
| 류영원 (늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000 | 대항력 자료상 有 월차임 413,600원 · 우선변제 미확인 · 인수 가능 |
| 이점태 | 403호 · 세부 범위 미상 | 2023.09.08 | 9,000 | 대항력 기존 판정 有 월차임 1,668,000원 · 2021년 기준 재판정 |
| 오헌산업(주) 창원지점 (대표 윤진수) | 404-2호 · 세부 범위 미상 | 2020.07.24 | 1,000 | 대항력 자료상 有 우선변제 미확인 · 인수 가능 |
| 에스육(주) (대표 장연덕) | 404호 · 세부 범위 미상 | 2014.04.09 | 1,000 | 대항력 자료상 有 월차임 935,000원 · 우선변제 미확인 · 인수 가능 |
| 김영진 (와이즈밀링센터) | 405-1호 약 1/2 | 2019.12.06 | 1,000 | 대항력 자료상 有 월차임 352,000원 · 우선변제 미확인 · 인수 가능 |
| (주)에스에이치콘 (대표 이주은) | 405-2호 · 세부 범위 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 월차임 385,000원 · 우선변제·인수금액 미확인 |
| 석득연 (산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 · 호실 특정 필요 | 2005.09.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·인수금액 미확인 |
| 서기배 (이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 · 호실 특정 필요 | 2006.07.20 | 1,000 | 대항력 자료상 有 월차임 1,595,000원 · 우선변제 미확인 · 인수 가능 |
| 네스트필드(주) (대표 김유철) | 505호 · 세부 범위 미상 | 2022.11.18 | 2,000 | 대항력 기존 판정 有 2021년 근저당 기준 재판정 · 우선변제 미확인 |
| (주)예스인슈 (대표 이순애) | 505-2호 · 세부 범위 미상 | 2015.11.19 | 2,000 | 대항력 자료상 有 월차임 253,000원 · 우선변제 미확인 · 인수 가능 |
보증금은 조사기록의 기재값 그대로 표시했습니다. 보증금의 실제 화폐 단위 및 계약서상 금액은 별도 확인이 필요합니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·관련 법정요건이 확인되지 않아 확정하지 않았습니다. 표의 대항력은 본건 201호에 대한 최종 인수 판정이 아닙니다.
특히 보증금 미상 임차인과 대항력 판단이 어려운 임차인이 존재합니다. 이들이 실제 본건 201호를 점유하고 유효한 대항력을 가진다면 낙찰자의 인수 부담은 달라질 수 있습니다. 실질취득액을 최저가에 30,000원만 더한 금액으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
다음은 제시된 을구 30번 근저당권을 기준으로 계산한 잠정 배당모형입니다. 앞서 확인한 선행 근저당권·이전등기 문제가 해소되지 않았으므로 실제 법원 배당순위를 나타내는 확정표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,730,200원 |
| 1. 을구 30번 근저당 · 이주선(잠정모형) | 1,070,000,000원 | 205,569,800원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 209,300,000원 |
| 모형상 근저당 미배당액 | 1,070,000,000원 | 864,430,200원 |
집행비용은 추정치입니다. 실제 채권액·선순위근저당·공동담보 배당·당해세·임차인의 최우선변제 및 배당요구 등이 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당권 미배당액은 곧바로 매수인이 인수할 금액을 의미하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 취득 부담은 별개
| 구분 | 최저매각가 | 모형상 미배당 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 209,300,000원 | 864,430,200원 | 확정 불가 |
| 2회 유찰(49%) | 146,510,000원 | 926,341,140원 | 확정 불가 |
| 3회 유찰(34% 수준) | 102,557,000원 | 969,678,798원 | 확정 불가 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아집니다. 그러나 보증금 인수 의무가 존재한다면 매각대금 감소분만큼 실제 부담이 줄어드는 것은 아닙니다. 또한 위 시나리오는 각 회차에 실제 낙찰된다는 보장도 아니고, 시세를 반영한 적정가격을 의미하지도 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통상황 등을 고려한 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다. 대로3류 및 중로2류와 관련된 토지이용계획이 확인됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 합포중학교 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 사항이 있습니다. 공시지가는 2,178,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물로 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 현황 확인. 전유부분은 이해관계인 부재 및 출입 제한 등으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 공부자료를 중심으로 감정평가되었습니다.
- 환금성. 근린생활시설 및 업무시설은 개별 호실의 위치·전용면적·임차 상태·용도 적합성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 24번 부산성의신용협동조합 근저당권과 2026.08.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 현재 효력을 확인하세요. 을구 27번과 을구 30번의 순위도 원본 등기부로 대조해야 합니다.
- 본건 201호 임차인 특정. 여러 호실의 임차 조사 중 실제 2층 201호를 점유하는 사람과 사업자를 구별하고, 건물 전체의 임차인 보증금을 일괄 인수액으로 처리하지 마세요.
- 사업자등록과 대항요건. 임차인별 사업자등록·점유 개시·임대차계약서를 확인하여 각 임차인이 주장할 수 있는 대항력과 인수금액을 다시 산정하세요.
- 보증금 미상 임차인. 강태혁·정연호·석득연·(주)에스에이치콘 등 보증금 또는 등록일이 확인되지 않은 조사 대상의 실제 점유 호실과 계약내용을 확인하세요.
- 우선변제와 배당요구. 확정일자·배당요구 여부·상가임대차 적용 범위를 확인해 보증금 중 실제 배당액과 낙찰자 인수 가능액을 분리하세요.
- 공동담보 검토. 등기된 근저당권의 공동담보목록을 확인하고 본건에 실제 배분되는 채권과 매각대금 배당순위를 검증하세요.
- 현장 및 내부 확인. 폐문으로 확인하지 못한 내부 시설·실사용자·호실 경계·용도 적합성을 반드시 현장과 관련 서류로 대조하세요.
- 관리비와 명도. 관리비 연체 여부, 공용부분 체납 가능성, 점유자 퇴거 및 인도 협의에 필요한 비용과 기간을 확인하세요.
- 시세 재확인. 2층 201호와 용도·면적·위치가 비교 가능한 실제 거래 및 임대 사례를 확인한 후 낙찰가와 인수비용을 합산하여 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 권리 확정이 먼저다”
이 물건의 특징은 단순한 가격 할인보다 복잡한 권리 구조와 점유관계의 불확실성에 있습니다. 감정가 299,000,000원에서 최저가 209,300,000원으로 내려왔지만, 2021년 선행 근저당권과 2025년 말소기준 산정의 불일치가 해소되지 않았습니다. 임차 조사 역시 여러 호실에 걸쳐 있고 일부 보증금과 점유 범위가 불명확합니다.
특히 현재 배당모형의 인수액 30,000원을 본건의 확정 부담으로 믿거나, 1회 유찰된 최저가만으로 저렴하다고 결론 내리는 것은 부적절합니다. 실질취득액도 실제 시세와 비교 가능한 상태가 아닙니다.
종합 판단은 보수적입니다. 본건 201호의 정확한 임차관계와 선순위권리, 공동담보 배당구조를 재검증하고 실거래 비교가 가능해지기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 지금 필요한 것은 다음 유찰을 기다리는 일이 아니라, 낙찰자가 실제로 무엇을 인수하는지 확정하는 일입니다.
