창원지방법원 2026타경20112. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 있는 신한플러스 5층 504호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설이며, 일반 아파트와 달리 영업용 공간의 임차관계와 점유범위가 권리분석의 핵심입니다. 소유자는 주식회사신한플러스이고, 2021년 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당이 말소기준권리로 파악됩니다.
등기부상 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 담보권이 소멸하는 것과 선순위 임차인의 권리가 소멸하는 것은 별개입니다. 특히 이 사건은 일괄매각과 여러 호실의 임대차 기록, 통합 이용 중인 학원, 내부 확인이 되지 않은 공간까지 겹쳐 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로는 취득비용이나 수익성을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층 504호 도로명: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 및 업무시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 | 383,000,000원 |
| 최저매각가 | 268,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권액 | 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산성의신용협동조합 근저당권 설정 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 말소기준 근저당 이전 | 2026.08.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 504호와 505-1호 통합 이용 관련 권리신고 · 505-2호 내부 미확인 |
| 점유·임대차 | 선순위 임차관계 및 대항력 가능·미상 점유자 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 별개
말소기준은 2021.08.25 설정된 을구 22번 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원으로, 공동담보목록이 기재된 담보권입니다. 이후 2026.08.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전 기록으로, 별개의 신규 선순위 담보권을 의미하지는 않습니다.
을구 28번 이주선의 근저당권은 채권최고액 1,070,000,000원이며 말소기준권리보다 뒤에 설정되었습니다. 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 과거 설정된 다른 근저당권들은 등기상 말소된 이력이 확인됩니다. 다만 을구 25번 근저당권과 그 이전등기 관계는 최신 원본에서 말소 및 이전 상태를 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 이번 사건의 가장 중요한 변수
임대차 조사에는 여러 호실과 일괄매각 대상의 관계인들이 함께 나타납니다. 따라서 아래 기록을 모두 504호의 독립적인 임차인으로 보거나, 보증금을 전부 504호에 귀속시켜 더해서는 안 됩니다. 실제 임차인 수와 각 점유자의 권리범위는 호실별로 확인해야 합니다.
특히 서기배(이보영의토킹클럽합포학원)는 2006.07.20 신고 기록이 있고, 임차인이 504호와 505-1호를 통합하여 근린생활시설인 학원으로 이용 중이라는 권리신고가 있습니다. 석득연(산호뉴스터디수학학원) 역시 본건 전부에 관한 오래된 점유 기록이 있어 현재 실제 점유자와 과거 임차관계의 존속 여부를 구별해야 합니다.
임차·점유 관련 신고 내역
| 임차·점유자 | 점유·신고 부분 | 신고일 | 보증금 표시값 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 (마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000 | 선순위 | 미상 | 없음 |
| 김경수 (현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김용석 | 본건1,2 · 세부 미상 | 2021.03.17 | 1,000 | 선순위 | 미상 | 없음 |
| 강태혁 | 1층 표기 · 세부 미상 | 2016.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 마산수산업협동조합 (최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 성도유 (하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| (주)바이오닉스 (홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정연호 (라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 서형학 (애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| (주)아이엠넷 (이성연) | 305-1호 | 2016.01.13 | 1,000 | 선순위 | 미상 | 없음 |
| 류영원 (늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000 | 선순위 | 미상 | 없음 |
| 이점태 | 403호 | 2023.09.08 | 9,000 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 오헌산업(주) 창원지점 (윤진수) | 404-2호 | 2020.07.24 | 1,000 | 선순위 | 미상 | 없음 |
| 에스육(주) (장연덕) | 404호 | 2014.04.09 | 1,000 | 선순위 | 미상 | 없음 |
| 김영진 (와이즈밀링센터) | 405-1호 약 1/2 | 2019.12.06 | 1,000 | 선순위 | 미상 | 없음 |
| (주)에스에이치콘 (이주은) | 405-2호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 석득연 (산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서기배 (이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 · 통합 이용 관련 | 2006.07.20 | 1,000 | 선순위 | 미상 | 없음 |
| 네스트필드(주) (김유철) | 505호 | 2022.11.18 | 2,000 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| (주)예스인슈 (이순애) | 505-2호 | 2015.11.19 | 2,000 | 선순위 | 미상 | 없음 |
| 보영의 | 주거 · 상세 부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 럽합포 | 주거 · 상세 부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
선순위·후순위 표시는 신고일과 2021.08.25 말소기준일의 선후관계를 중심으로 구분한 것입니다. 상가 임차인의 법적 대항력은 실제 인도, 사업자등록, 임대차의 존속 여부 및 적용 법률상 요건을 추가 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 확정하지 않았습니다. 보증금은 원래 기재된 숫자를 그대로 표시했으며 금액 단위와 호실별 귀속을 반드시 확인해야 합니다. 마지막의 불완전한 명칭 기록은 별도 임차인으로 확정하지 않았습니다.
인수액 12,000원의 해석
예상배당 내역에는 선순위로 분류된 임차관계의 표시 보증금 합계 12,000원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 합계에는 504호 외의 호실에 관한 기록도 포함되어 있습니다. 따라서 이 금액을 504호에 대한 확정 인수액으로 해석하는 것은 위험합니다.
또한 보증금 미상 점유자와 내부 확인이 불가능했던 부분의 임대차는 이 합계에 반영되지 않았습니다. 표시 인수액이 작다는 이유로 실제 부담까지 작다고 볼 수 없습니다. 일괄매각의 정확한 범위와 각 계약의 보증금 단위를 확인한 뒤 인수액과 실질취득비용을 재산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,100,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용을 우선 공제하면 대부분의 매각대금이 말소기준 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자는 배당받을 금액이 없고, 소유자에게 남는 잔여도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,553,400원 |
| 1. 부산성의신용협동조합 근저당 2026.08.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
6,000,000,000원 | 263,546,600원 |
| 2. 이주선 근저당 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 7,070,000,000원 | 263,546,600원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 6,806,453,400원 |
위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 공동담보권의 실제 채권잔액, 다른 공동담보물에서의 변제, 배당요구, 당해세, 상가임차인의 우선·최우선변제 가능성 등은 별도로 확정해야 합니다. 채권 미배당액 전체가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 위험은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 268,100,000원 | 263,546,600원 | 6,806,453,400원 |
| 2회 유찰 (49%) | 187,670,000원 | 184,242,620원 | 6,885,757,380원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 131,368,999원 | 128,729,833원 | 6,941,270,167원 |
매각가격은 유찰이 진행되면서 내려가지만, 각 회차의 매수인 인수액은 동일한 12,000원으로 표시되어 있습니다. 이는 확정된 임차관계와 보증금 단위를 검증하기 전의 계산값이므로, 실제 인수 위험이 회차와 관계없이 일정하다고 단정할 수 없습니다.
가격 판단에 필요한 동일 용도·입지의 실거래 비교가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 수익성이 좋다고 평가할 수 없습니다. 근린시설은 개별 호실의 임대조건, 공실 가능성, 업종 적합성, 점유 및 명도 가능 여부에 따라 가치와 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 용마초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 6층 건물로 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감입니다. 승강기, 급배수, 위생, 소화전 및 화재경보·탐지설비가 기재되어 있습니다.
- 도로 여건. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다. 차량 접근과 상업시설 이용 측면에서 검토할 수 있는 입지이나 개별 호실의 영업성과를 보장하지는 않습니다.
- 용도지역. 일반상업지역으로, 지구단위의 도로계획과 교육환경 보호 관련 제한사항이 함께 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역도 확인됩니다.
- 토지. 지목 대지, 상업용 이용상태이며 평지입니다. 토지면적은 1,050.6㎡, 공시지가는 2,178,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지 전체의 수치이며 개별 호실 전용면적은 아닙니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 개별 전유부분은 출입 제한 등으로 내부 확인이 불가능하여 외부관찰과 공부에 의존해 평가되었습니다.
- 환금성. 근린시설·업무시설은 주거용 아파트보다 개별 임대차와 공실, 내부 시설 상태, 호실 분리 가능성에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다. 확인된 실거래 비교 없이 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건목록과 각 호실의 등기·건축물대장을 대조하여 504호, 505-1호, 505-2호가 실제 매각 범위에 어떻게 포함되는지 확인해야 합니다.
- 학원 점유관계 확인. 서기배 및 석득연의 신고 내역과 실제 영업자, 임대차계약 명의, 현재 점유자를 대조해야 합니다. 과거 기록과 현재 임차관계가 동일한지도 확인 대상입니다.
- 대항력 검증. 말소기준일 2021.08.25 이전의 신고기록에 대해 실제 사업자등록, 점유개시, 계약기간, 점유 계속 여부를 확인해야 합니다. 신고일만으로 법률상 대항력을 확정하지 않습니다.
- 보증금·인수액 재산정. 표시 인수액 12,000원을 그대로 신뢰하지 말고 계약서 원본의 금액 단위, 각 호실 귀속, 기지급·반환 보증금 및 미배당 금액을 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 상가건물임대차보호법상 보호요건 및 실제 배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 505-2호 폐문 부분 확인. 실제 점유·내부 상태·임차보증금·관리비 체납을 확인할 수 없는 상태에서 인수액이 확정된 것으로 취급하지 않아야 합니다.
- 권리이전 및 공동담보 확인. 부산성의신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당의 현재 권리자, 공동담보목록, 채권잔액과 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 후순위 등기 정리. 이주선 근저당 및 아이엠뱅크·한국자산관리공사 관련 등기의 말소·이전 상태를 최신 등기사항전부증명서로 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 조사. 동일 건물 및 인근의 근린시설 실거래·임대료·공실 상태를 확인해 보수적으로 취득가격을 산정해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 혼동하지 않아야 합니다.
- 명도·영업시설 문제. 통합 이용 중인 학원 시설의 경계, 간판 및 내부 설치물, 인도 가능 범위와 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 실제 배당에서 우선하는 세금 및 임차인의 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 건축물대장, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 임차관계 확정이 먼저”
이 물건은 감정가 383,000,000원에서 최저매각가 268,100,000원까지 내려온 근린시설입니다. 표면적인 유찰 할인 폭은 크지만, 그것만으로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다.
말소기준 근저당과 후순위 담보권의 정리 구조는 파악되지만, 말소기준일 이전 임차 기록, 보증금 미상 점유자, 504호와 505-1호의 통합 이용, 505-2호의 내부 미확인이라는 문제가 남습니다. 특히 표시 인수액 12,000원은 여러 호실의 신고와 미상 금액을 충분히 반영한 확정 부담액으로 볼 수 없습니다.
동일 용도 실거래와 확정 인수액을 모르는 상황에서 추가 유찰을 기다리는 것만으로 위험이 해결되지도 않습니다. 권리관계의 실질을 먼저 확인하고, 실제 매수인 인수액을 포함한 취득비용을 계산한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다.
최종 판단: 담보권 소멸 구조는 파악되지만, 임차·점유 위험과 실질취득비용이 불확실한 고위험 검토 대상입니다. 권리 정리가 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
