창원지방법원 2026타경20112. 산호동 신한플러스 5층 504호가 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 6층입니다. 권리의 기준점은 2021년 8월 25일 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당보다 뒤에 설정된 이주선의 1,070,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차 점유입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 여러 사업자·점유자가 확인되고, 그중 보증금이 확인되는 선순위 대항력 임차인의 보증금 합계가 12,000만원입니다. 여기에 강태혁·석득연처럼 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자와 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자가 있어, 실제 인수액은 12,000만원에서 끝난다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층504호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 383,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25. 을구 22번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인이 더 어렵다
현재 권리분석의 기준은 2021.08.25. 부산성의신용협동조합 근저당입니다. 그보다 뒤인 2025.10.31. 이주선 근저당은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 경남은행, 금호생명보험, 수산업협동조합중앙회, 가고파새마을금고, 신한은행, 창원늘푸른신용협동조합, 경남한의사신용협동조합, 회원신용협동조합 등의 근저당은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
말소기준 근저당은 2026.06.25. 확정채권양도를 원인으로 2026.08.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기됐습니다. 기준이 되는 근저당 자체의 순위는 그대로이므로, 임차인의 선후 관계 판단 기준일은 2021.08.25.로 봅니다.
② 임차인 분석 — 알려진 인수 12,000만원, 미상은 별도
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000만원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건1,2) | 2021.03.17 | 1,000만원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(1층 표기) | 2016.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500만원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연) | 미상(본건 305-1호) | 2016.01.13 | 1,000만원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000만원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 403호) | 2023.09.08 | 9,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수) | 미상(본건 404-2호) | 2020.07.24 | 1,000만원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕) | 미상(본건 404호) | 2014.04.09 | 1,000만원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 1,000만원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은) | 미상(본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000만원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철) | 미상(본건 505호) | 2022.11.18 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(본건 505-2호) | 2015.11.19 | 2,000만원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 보영의 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 럽합포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증금이 확인되면서 말소기준권리보다 먼저 사업자등록·전입이 확인된 임차인은 최현우 3,000만원, 김용석 1,000만원, (주)아이엠넷 1,000만원, 류영원 1,000만원, 오헌산업(주)창원지점 1,000만원, 에스육(주) 1,000만원, 김영진 1,000만원, 서기배 1,000만원, (주)예스인슈 2,000만원으로, 알려진 인수 대상 보증금은 합계 12,000만원입니다.
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’
이 사건에서 응찰가를 볼 때는 법원 최저가만 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 최저가 383,000,000원에 알려진 대항력 임차인 인수액 12,000만원을 더하면 실질취득 최소액은 503,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 또는 대항력 여부 미상 점유의 인수액이 추가될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 383,000,000원 | 12,000만원 | 503,000,000원+ | 6,693,162,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 306,400,000원 | 12,000만원 | 426,400,000원+ | 6,768,689,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 245,120,000원 | 12,000만원 | 365,120,000원+ | 6,829,111,680원 |
실질취득 최소액은 각 회차 매각가에 현재 확인되는 대항력 임차인 인수액 12,000만원만 더한 값입니다. 보증금 또는 대항력 여부가 미상인 점유의 부담은 포함하지 않았으므로 실제 취득비용은 더 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,162,000원 |
| 인수 · 대항력 임차인 확인 보증금 | 12,000만원 | 0원 |
| 2. 을구 22번 근저당 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 376,838,000원 |
| 3. 을구 28번 근저당 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,070,000,000원 중 예상 배당은 376,838,000원이고, 미배당은 6,693,162,000원입니다. 대항력 임차인 보증금은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 배당표상 0원으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 근린생활시설 및 업무시설 용도입니다. 현장조사 당시 전유부분은 이해관계인 부재와 출입 제한으로 내부 확인이 불가해 외부관찰과 공부자료 등에 의거 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 1,050.6㎡, 공시지가 2,178,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 대로3류·중로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 대조. 강태혁·석득연 등 보증금 미상 선순위 점유자의 실제 임대차보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 확인. (주)바이오닉스·(주)에스에이치콘·보영의·럽합포는 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 504호·505-1호 통합 이용 확인. 임차인이 504호와 505-1호를 통합해 학원으로 이용 중이라고 권리신고한 범위를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 505-2호 폐문 확인. 임차·점유·관리비 연체·내부 상태가 확인되지 않은 호실이므로 응찰 전에 별도 점검이 필요합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 383,000,000원이 아니라 알려진 인수액을 더한 최소 503,000,000원부터 계산해야 합니다.
- 유찰 후에도 인수액은 별도. 1회 유찰 시 매각가 306,400,000원, 2회 유찰 시 245,120,000원으로 내려가도 선순위 임차보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 우선변제 여부가 확정되지 않은 임차인이 많으므로 매각물건명세서와 권리신고·배당요구서류를 대조해야 합니다.
- 관리비·현황 확인. 폐문 호실과 다수 점유가 얽힌 일괄매각이므로 관리비 연체와 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.83억 신건”이 아니라 “5.03억+α”
등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2021.08.25. 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기가 아니라 임차관계에서 급격히 올라갑니다. 확인된 대항력 임차인 보증금만 12,000만원이고, 보증금 미상 선순위 점유와 대항력 여부 자체가 미상인 점유가 함께 존재합니다.
그래서 현재 회차를 383,000,000원짜리 물건으로 보면 안 됩니다. 확인된 금액만 반영해도 실질취득 최소액은 503,000,000원이고, 폐문 호실과 미상 임차인의 실제 보증금이 확인되면 더 높아질 수 있습니다. 가격보다 권리확정이 먼저이고, 원본 대조 전에는 인수 상한을 정하기 어려운 사건입니다.
