창원지방법원 2026타경20112. 창원시 마산합포구 산호동 신한플러스 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사신한플러스이며, 최초 소유권보존등기는 2004.06.24입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물이고, 해당 호실은 근린생활시설 및 업무시설로 이용되고 있습니다. 임차인과 공동담보가 얽힌 근린시설 경매로, 일반적인 임차인 없는 아파트 경매와는 성격이 다릅니다.

현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 있지만 감정가 대비 할인은 실거래 시세 대비 할인과 다릅니다. 특히 2021.08.25 말소기준권리보다 먼저 임대차 관련 등록을 마친 임차인이 조사되었고, 감정평가 당시 전유부분의 내부 확인도 이루어지지 못했습니다. 따라서 낙찰가만을 매입원가로 생각하면 실제 부담을 과소평가할 위험이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권리는 별도

말소기준은 2021.08.25 부산성의신용협동조합의 을구 22번 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 설정된 을구 28번 이주선 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2026.08.03에는 을구 22번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실이 기재되어 있습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경에 관한 사항으로, 말소기준권리의 최초 설정일 자체가 바뀌는 것은 아닙니다. 또한 을구 25번 아이엠뱅크 근저당과 관련해서는 말소 상태 표시와 한국자산관리공사로의 이전 기재가 함께 확인되므로 입찰 전 현재 유효 여부 및 말소 내역을 등기부 원본으로 다시 확인하는 것이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 401호 귀속관계가 핵심

현황조사에는 신한플러스 건물의 여러 호실과 관련된 임차인·점유자 명의 20건이 기재되어 있습니다. 이 가운데 401호 이용상태와 직접 연결되는 상호는 늘솜치과기공소이며, 해당 명의인은 류영원입니다. 다른 명의인은 1층·305호·403호·404호·405호·505호 등 다른 구역으로 표기되어 있거나 정확한 호실 대응관계가 불분명합니다.

보증금은 조사상 수치 그대로 표시했으며, 단위는 계약서 및 임대차 현황서 원본 확인이 필요합니다. 위 명의인 모두를 401호의 임차인으로 판단하는 것은 아닙니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 401호 매수인 인수금액에 일괄 합산할 수 없습니다. 대항력 표시는 조사상 등록일과 말소기준일에 따른 분류로, 상가임대차의 실제 대항력 요건과 우선변제권은 별도 검증이 필요합니다.

대항력 인수형의 가격 계산 원칙도 중요합니다. 매수인이 인수하는 보증금이 낙찰가보다 큰 단일 선순위 임차인이 존재하고, 해당 임차인의 보증금 일부가 낙찰대금에서 배당되는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 반대로 배당을 받지 않는 임차인의 보증금을 별도로 인수하는 경우에는 낙찰가에 보증금을 더해야 합니다. 본건에서는 임차인의 실제 권리와 배당구조를 먼저 확정해야 이러한 계산을 적용할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 최저가는 77,700,000원으로 감정가 111,000,000원 대비 70%입니다. 하지만 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래가 확인되지 않아, 현 최저가 또는 실질취득액이 실제 거래 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

미배당 채권은 근저당권 등 채권자에게 지급되지 못하는 금액으로, 매수인이 그 금액 전체를 인수한다는 뜻이 아닙니다. 회차별 인수가액 역시 실제 임차관계 확정 전에는 단정할 수 없습니다. 유찰 후 가격은 시나리오이며 실제 다음 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)

근저당권의 채권최고액을 기준으로 산정한 단순 예상배당입니다. 말소기준 근저당권의 이전 내역, 공동담보, 실제 채권잔액, 임차인의 우선변제·최우선변제, 당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표의 소멸 예정 담보채권 미배당액과 매수인의 임차보증금 인수액은 구분해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 창원시 마산합포구 산호동 용마초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통을 포함한 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접하고 있습니다. 대로3류 및 중로2류 관련 도시계획 사항이 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 합포중학교 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
• 토지. 평지의 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 전체 토지면적은 1,050.6㎡, 공시지가 자료상 2,178,000원/㎡입니다. 해당 면적은 건물 전체 토지에 관한 것이며 401호 단독 대지지분은 아닙니다.
• 건물설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 화재경보 및 탐지설비가 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설 및 업무시설로 이용되고 있으며, 늘솜치과기공소라는 상호가 기재되어 있습니다.
• 내부조사. 이해관계인의 부재와 출입 제한으로 전유부분의 직접 확인이 불가능하여 외부관찰 및 공부자료를 이용해 감정평가가 이루어졌습니다.
• 환금성. 4층 근린시설은 업종별 수요, 실제 임대차 조건, 내부 상태 및 관리비 등에 따라 거래 가능성이 달라질 수 있습니다. 비교 실거래가 없어 매각 소요기간과 적정가격은 불확실합니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 401호 실제 임차인 확정. 류영원(늘솜치과기공소)의 계약서, 사업자등록, 점유 및 영업 현황, 현재 보증금과 임대차 범위를 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 인수액. 임차보증금의 정확한 화폐 단위와 지급내역, 우선변제권, 배당요구, 미배당 예상액을 검증해야 합니다. 여러 호실의 보증금을 401호 부담으로 일괄 합산해서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 특기사항. 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 내용이 기재되어 있으므로, 법원 명세서의 최종 점유관계와 매수인 인수사항을 직접 대조해야 합니다.
• 등기 및 합병 표시. 402호 합병 관련 이력과 401호의 전유면적, 현재 건축물대장·집합건물 등기 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 공동담보와 근저당권 이전. 을구 22번의 채권자 이전, 을구 25번 관련 말소·이전 기재 및 후순위 권리의 현재 유효성을 다시 확인해야 합니다.
• 상가 내부·명도. 현장 출입 제한이 있었던 만큼 점유자와 연락하여 인도 가능성, 내부 시설 상태, 영업시설물 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·제세공과금. 공용부분 미납 관리비 및 관련 부담금을 관리주체에 확인해야 합니다. 인수 가능한 비용과 매각대금 외 지출을 별도 산정해야 합니다.
• 시세 검증. 인근 근린시설의 최근 실거래와 실제 임대료·공실 수준을 확보한 뒤 401호 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 2026.10.29 매각기일의 진행 여부와 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가보다 싸다”와 “실제로 싸다”는 다르다

창원 신한플러스 401호는 감정가 111,000,000원에서 최저매각가 77,700,000원으로 낮아진 1회 유찰 물건입니다. 그러나 최저가 70%라는 수치만으로 매수 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다.

말소기준 근저당권과 후순위 담보권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 2021.08.25 이전에 등록한 임차인 류영원의 대항력과 보증금 인수 가능성이 남아 있습니다. 다른 호실 임차인도 함께 조사되어 있으므로, 401호에 해당하는 임차보증금만 정확히 분리하여 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.

여기에 전유부분 내부 확인이 이루어지지 못했고, 402호 합병 관련 등기사항과 담보권 이전 내역도 확인할 필요가 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없기 때문에 가격이 저렴하다는 결론도 아직 내릴 수 없습니다.

종합 판단은 보수적 접근(D등급)입니다. 현재로서는 즉시 입찰보다는 임차관계, 인수보증금, 호실 면적과 내부 상태, 실제 근린시설 거래가격을 검증하는 것이 우선입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후 얼마를 추가로 부담하는지에 있습니다.