창원지방법원 2026타경20112. 산호동 신한플러스 4층 401호로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사신한플러스이고, 현재 말소기준권리는 2021.08.25. 을구 22번 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며 공동담보목록 제2021-236호가 기재돼 있습니다.
이전의 여러 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 말소기준 이후 남아 있는 2025.10.31. 이주선 근저당권 1,070,000,000원과 2026.02.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 임차인 관계가 단순하지 않습니다. 말소기준일보다 앞선 점유자가 다수 있고, 그중 일부는 보증금이 미상이라 등기 권리보다 임차인 확인이 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트스라브지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준 | 2021.08.25. 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 변수
말소기준은 2021.08.25. 을구 22번 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.06.25. 확정채권양도를 원인으로 2026.08.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기됐습니다. 이후 설정된 2025.10.31. 이주선 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확정 12,000원보다 ‘미상’이 더 중요하다
현황조사에 기재된 실제 임차인은 20명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 보증금이 확인되고 말소기준보다 앞선 임차인 중 배당표상 우선변제권이 없는 것으로 정리된 인수 확정분은 합계 12,000원입니다. 반면 보증금이나 신고일이 미상인 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000원 / 미상 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500원 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건1,2) | 2021.03.17 | 1,000원 / 미상 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:1층으로 표기) | 2016.08.09 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000원 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000원 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500원 / 715,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000원 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연)상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 305-1호) | 2016.01.13 | 1,000원 / 418,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000원 / 413,600원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 403호) | 2023.09.08 | 9,000원 / 1,668,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404-2호) | 2020.07.24 | 1,000원 / 미상 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404호) | 2014.04.09 | 1,000원 / 935,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 1,000원 / 352,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 405-2호) | 미상 | 미상 / 385,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000원 / 1,595,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505호) | 2022.11.18 | 2,000원 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505-2호) | 2015.11.19 | 2,000원 / 253,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 가격의 ‘싼지 비싼지’는 아직 판정 불가
동일 조건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가와 최저가 111,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없는 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 인수 · 대항력 임차인 확정분 | 12,000원 | 0원 |
| 을구 22번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 108,646,000원 |
| 을구 28번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,070,000,000원 중 예상 배당액은 108,646,000원이며, 미배당액은 6,961,354,000원입니다. 매수인 인수 확정분 12,000원은 배당금이 아니라 낙찰대금 외 부담입니다. 보증금 미상 임차인의 추가 인수 가능성은 위 12,000원에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근으로, 부근은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,178,000원/㎡, 토지면적은 1,050.6㎡입니다.
- 용도. 근린생활시설 및 업무시설 용도이고, 토지 역시 상업용으로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 건물상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 전유부분은 현장조사 때 직접 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차인 확인. 강태혁·석득연의 실제 보증금과 계약관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 신고일 미상 점유자 확인. (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 대항력 여부를 현재 상태로 확정할 수 없습니다.
- 점유 호실 대조. 현황조사에는 본건1·2, 305-1호, 403호, 404호, 405-1호, 505호 등 여러 점유부분이 기재돼 있어 401호와 실제 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 현장 재확인. 감정 당시 전유부분 출입이 제한돼 외부관찰과 공부자료로 평가됐으므로 내부 상태와 실제 용도를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않는 상태이므로 111,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 배당과 인수 분리. 108,646,000원의 근저당 배당과 매수인이 별도로 부담하는 임차보증금 인수는 다른 문제입니다.
맺으며 — “1.11억 신건”보다 ‘인수 상한’부터 확정해야 한다
이 사건은 말소기준권리 자체는 뚜렷합니다. 2021.08.25. 부산성의신용협동조합 근저당권이 기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 문제는 점유와 임차인입니다. 실제 임차인 20명 가운데 말소기준 이전 임차인이 다수이고, 확인된 매수인 인수액은 12,000원이지만 보증금·신고일 미상 임차인이 남아 있습니다.
따라서 최저가 111,000,000원을 보고 가격부터 계산할 사건이 아닙니다. 먼저 미상 임차인의 대항력과 보증금을 확정해야 실질취득 총액도 확정됩니다. 여기에 동일 조건 실거래 비교자료도 확인되지 않아 신건 가격의 시장 메리트 역시 판단할 수 없습니다. 등기 기준선은 명확하지만, 임차인 인수 상한이 열려 있는 고확인 필요 물건이라는 결론입니다.
