창원지방법원 2026타경20112. 대표 소재지는 창원시 마산합포구 산호동 신한플러스 3층302호이고, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태도 근린생활시설 및 업무시설이며, 매각물건명세서에는 일괄매각, 경계벽체 구분 없이 통합하여 근린생활시설인 애니핏24-헬스장으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사신한플러스입니다.
권리의 중심은 2021.08.25. 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 실제 난점은 등기부가 아니라 상가 임차관계입니다. 말소기준보다 먼저 사업자등록·점유를 시작해 대항력이 인정된 임차인이 여럿이고, 일부는 보증금조차 확인되지 않아 인수금액을 현재 숫자로 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 770,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 경계벽체 구분 없이 통합하여 근린생활시설(애니핏24-헬스장)로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
과거 2004년 이후 설정됐던 경남은행·금호생명보험·수산업협동조합중앙회·신한은행· 창원늘푸른신용협동조합·경남한의사신용협동조합·회원신용협동조합·이주선 등의 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.08.25. 부산성의신용협동조합 근저당입니다.
이 근저당은 2026.06.25. 확정채권양도를 원인으로 2026.08.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 근저당권자가 바뀌었을 뿐, 기준이 되는 원래 근저당의 설정일은 2021.08.25. 그대로입니다. 따라서 임차인의 대항력 판단에서도 이 날짜가 핵심 기준입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계를 따로 봐야 한다
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 사업자등록·전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000만원 | - | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500만원 | - | 無 | 미상 | 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건1,2) | 2021.03.17 | 1,000만원 | - | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(1층 표기) | 2016.08.09 | 미상 | - | 有 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000만원 | - | 無 | 미상 | 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000만원 | - | 無 | 미상 | 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500만원 | 715,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | - | 無 | 미상 | 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000만원 | - | 無 | 미상 | 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연) | 미상(305-1호) | 2016.01.13 | 1,000만원 | 418,000원 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000만원 | 413,600원 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(403호) | 2023.09.08 | 9,000만원 | 1,668,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수) | 미상(404-2호) | 2020.07.24 | 1,000만원 | - | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕) | 미상(404호) | 2014.04.09 | 1,000만원 | 935,000원 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 1,000만원 | 352,000원 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은) | 미상(405-2호) | 미상 | 미상 | 385,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | - | 有 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000만원 | 1,595,000원 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철) | 미상(505호) | 2022.11.18 | 2,000만원 | - | 無 | 미상 | 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(505-2호) | 2015.11.19 | 2,000만원 | 253,000원 | 有 | 無 | 전액 인수 |
| 현재까지 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
확인된 승계 대상은 최현우 3,000만원, 김용석 1,000만원, (주)아이엠넷 1,000만원, 류영원 1,000만원, 오헌산업(주)창원지점 1,000만원, 에스육(주) 1,000만원, 김영진 1,000만원, 서기배 1,000만원, (주)예스인슈 2,000만원으로 합계 12,000만원입니다.
여기에 2016.08.09. 등록된 강태혁과 2005.09.01. 등록된 석득연은 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 미상입니다. 또한 (주)바이오닉스, (주)에스에이치콘 및 ‘현재까지’로 표시된 점유관계는 전입·사업자등록 시점 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 인수액을 확정해야 한다
동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 신건 최저가 770,000,000원을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이런 경우에는 가격 할인 여부보다 실질취득원가의 확정 가능성을 먼저 봐야 합니다.
현재 회차에서는 매각대금 770,000,000원 외에 확인된 대항력 임차보증금 12,000만원이 매수인에게 넘어갈 수 있고, 보증금 미상 임차인까지 존재합니다. 따라서 실거래 비교가 없다는 이유로 신건 가격을 싸다고 평가하거나 유찰 후 가격만 보고 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,100,000원 |
| 인수 · 최현우(마트맨) | 3,000만원 | 0원 |
| 인수 · 김용석 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠넷 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 류영원 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 오헌산업(주)창원지점 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 에스육(주) | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 김영진 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 서기배 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · (주)예스인슈 | 2,000만원 | 0원 |
| 2. 을구 24번 근저당 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 759,900,000원 |
| 3. 을구 30번 근저당 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 10,100,000원을 제외한 759,900,000원이 선순위 근저당에 배당되는 가정입니다. 채권 총액 7,070,000,000원 중 759,900,000원만 배당되어 6,310,100,000원의 미배당이 발생합니다. 대항력 임차보증금 확인분 12,000만원은 배당표에서 0원으로 표시되고 매수인 인수로 계산됩니다. 강태혁·석득연 등 보증금 미상분은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근이며, 부근은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물이며, 외벽은 화강석 붙임·드라이비트 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,050.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 출입 제한으로 전유부분 확인이 불가해 외부관찰과 공부자료 등에 의거 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금 확정. 강태혁·석득연의 보증금과 배당요구·우선변제 관계를 원본 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘 등은 사업자등록·전입 시점이 미상이라 현재 자료만으로 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
- 실질취득원가 기준. 신건 최저가 770,000,000원 외에 확인 인수액 12,000만원 이상이 붙는다는 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 일괄매각·현황 사용 확인. 경계벽체 없이 통합해 근린생활시설로 사용 중인 상태와 개별 전유부분 경계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 명도 난도. 다수의 상가 임차·점유관계가 존재하므로 권리소멸 여부와 별개로 실제 인도·명도 일정과 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 가격 비교 보류. 최근 실거래 비교 근거 없이 유찰률만 보고 싸다고 판단하지 말고, 인수보증금과 점유관계를 먼저 확정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유 상태를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안 떠안는다”는 다르다
이 사건은 등기부만 보면 기준이 비교적 선명합니다. 2021.08.25. 부산성의신용협동조합의 6,000,000,000원 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 상가 경매에서 진짜 중요한 질문은 “등기가 없어지느냐”가 아니라 “임차보증금을 누가 돌려주느냐”입니다.
현재 확인된 대항력 임차인의 인수 보증금만 12,000만원 이상입니다. 여기에 강태혁·석득연의 보증금이 미상이고, 전입·사업자등록 시점이 확인되지 않아 대항력이 아직 판정되지 않은 점유관계도 남습니다. 실거래 비교 근거도 없는 상태이므로, 신건 최저가 770,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 말소기준은 합격이지만, 인수액 확정 전에는 입찰가를 정하면 안 되는 물건입니다.
