창원지방법원 2026타경20112. 창원시 마산합포구 산호동 신한플러스 3층 302호가 경매에 나왔습니다. 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설 및 업무시설 용도의 집합건물입니다. 소유자는 주식회사신한플러스이며, 2021년 8월 부산성의신용협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐고, 경매신청 청구액은 5,100,741,409원입니다.
문제는 선순위 임차인입니다. 2021.08.25 이전에 신고된 임차인들이 여러 명 존재하고, 일부는 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 더욱이 임대차 현황에는 다른 층과 호실, 여러 매각대상 부분에 관한 기록도 함께 등장합니다. 따라서 신한플러스 302호에 실제로 어떤 점유·임대차가 귀속되는지를 분리해서 확인해야 합니다.
감정평가 당시 이해관계인 부재와 출입 제한으로 전유부분 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 일괄매각 대상은 경계벽체 구분 없이 통합되어 근린생활시설인 애니핏24 헬스장으로 이용되는 것으로 기재돼 있습니다. 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 인수위험이나 물리적 이용상태의 불확실성을 무시할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트슬래브지붕 · 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 | 770,000,000원 |
| 최저매각가 | 539,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 (근저당권 이후 이전등기 확인) |
| 경매 청구액 | 5,100,741,409원 |
| 말소기준 | 2021.08.25 · 을구 24번 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 공동담보 | 제2021-236호 등기 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 경계벽체 없이 통합 이용 |
| 시세 판단 | 비교 가능한 실거래 시세 미확인 · 감정가 대비 할인율만 확인 가능 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 대상, 임차인은 별개
말소기준권리는 2021.08.25 접수된 을구 24번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 부산성의신용협동조합이며 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 2026.08.03에는 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 접수되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준일을 새로 정하는 사유는 아닙니다.
후순위인 이주선 명의 을구 30번 근저당권은 채권최고액 1,070,000,000원으로, 매각 시 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정된 여러 근저당권은 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 선순위와 미상 점유가 핵심
현황조사 및 상가건물임대차 관련 기록에는 이름이 확인되는 점유자·임차인 20명(법인 포함)이 등장합니다. 이 가운데 말소기준보다 앞선 신고일이 있고 대항력 보유로 분류된 사람이 11명입니다. 그중 2명은 보증금도 미상입니다. 별도로 신고일 확인이 어려운 임차인 2명도 있습니다.
다만 이는 여러 층·호실을 포함한 조사상의 인원이며, 현재 분석 대상인 302호에 실제로 귀속되는 임차인 수와는 다를 수 있습니다. 아래 표는 대상 호실과의 관계를 확인하기 위한 전체 점유 현황입니다.
| 점유자 / 상호 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 기록값 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 (마트맨) | 본건 1·2 전부 | 2021.02.01 | 3,000 | 선순위 표시 | 미확인 | 인수 가능 |
| 김경수 (현대축산) | 본건 1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500 | 후순위 | 미확인 | 통상 소멸 |
| 김용석 | 본건 1·2, 세부 미상 | 2021.03.17 | 1,000 | 선순위 표시 | 미확인 | 인수 가능 |
| 강태혁 | 1층 표기, 세부 미상 | 2016.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 금액 미상 |
| 마산수산업협동조합 (최기철) | 본건 3·4 전부 | 2026.03.13 | 5,000 | 후순위 | 미확인 | 통상 소멸 |
| 성도유 (하이오커피마산산호점) | 본건 5 전부 | 2022.07.12 | 2,000 | 후순위 | 미확인 | 통상 소멸 |
| (주)바이오닉스 (홍창현) | 본건 6 전부 | 미상 | 1,500 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
| 정연호 (라이크골프) | 본건 9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 후순위 | 미확인 | 통상 소멸 |
| 서형학 (애니핏24헬스장) | 본건 11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000 | 후순위 | 미확인 | 통상 소멸 |
| (주)아이엠넷 (이성연) | 305-1호 | 2016.01.13 | 1,000 | 선순위 표시 | 미확인 | 인수 가능 |
| 류영원 (늘솜치과기공소) | 본건 15 전부 | 2021.07.16 | 1,000 | 선순위 표시 | 미확인 | 인수 가능 |
| 이점태 | 403호 | 2023.09.08 | 9,000 | 후순위 | 미확인 | 통상 소멸 |
| 오헌산업(주) 창원지점 (윤진수) | 404-2호 | 2020.07.24 | 1,000 | 선순위 표시 | 미확인 | 인수 가능 |
| 에스육(주) (장연덕) | 404호 | 2014.04.09 | 1,000 | 선순위 표시 | 미확인 | 인수 가능 |
| 김영진 (와이즈밀링센터) | 405-1호 약 1/2 | 2019.12.06 | 1,000 | 선순위 표시 | 미확인 | 인수 가능 |
| (주)에스에이치콘 (이주은) | 405-2호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
| 석득연 (산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 금액 미상 |
| 서기배 (이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000 | 선순위 표시 | 미확인 | 인수 가능 |
| 네스트필드(주) (김유철) | 505호 | 2022.11.18 | 2,000 | 후순위 | 미확인 | 통상 소멸 |
| (주)예스인슈 (이순애) | 505-2호 | 2015.11.19 | 2,000 | 선순위 표시 | 미확인 | 인수 가능 |
보증금은 조사기록의 수치를 그대로 표기했습니다. 원화 환산 단위가 명시적으로 확인되지 않았으므로 위 수치를 원 단위 금액으로 확정하여 해석해서는 안 됩니다. 확정일자와 배당요구 여부도 별도 확인 대상입니다. 선순위 표시는 조사상 신고일과 말소기준일의 선후관계를 나타내며, 상가임대차 대항력의 최종 법률판단을 의미하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 30% 할인과 가격 메리트는 다르다
감정가 770,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 539,000,000원입니다. 감정가의 70% 수준이라는 점은 분명하지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
이 물건은 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았고, 전유부분 내부조사에도 제한이 있었습니다. 따라서 시세 할인율, 예상 매각차익, 환금성에 관한 정량적 가격 메리트는 판단 보류입니다. 인수 보증금이 있다면 가격 비교의 기준도 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합친 실질취득액이어야 합니다.
④ 회차별 배당·미배당 분석
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 539,000,000원 | 531,210,000원 | 6,538,790,000원 | 12,000 + 미상 |
| 2회 유찰 (49%) | 377,300,000원 | 371,217,800원 | 6,698,782,200원 | 12,000 + 미상 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 264,109,999원 | 259,612,459원 | 6,810,387,541원 | 12,000 + 미상 |
매각가 및 배당은 회차별 추정 시나리오입니다. 인수 추정 수치는 임차보증금 기록의 단위를 확인하지 않은 값이며 각 호실과의 귀속관계, 우선변제권 및 실제 배당결과에 따라 달라집니다. 근저당권 채권의 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 7,790,000원 |
| 1. 을구 24번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 (이전등기 있음) | 6,000,000,000원 | 531,210,000원 |
| 2. 을구 30번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 7,070,000,000원 | 531,210,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 6,538,790,000원 |
현재 회차 추정에서는 매각대금 대부분이 선순위 근저당권 관련 채권에 배당되고, 후순위 이주선 근저당권에는 배당되지 않습니다. 다만 채권최고액을 기준으로 작성된 추정이므로 실제 확정채권액, 공동담보 배당관계, 조세채권, 소액임차인 최우선변제권 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 배당모형은 선순위 임차인의 배당액을 0원으로 보고 인수 보증금을 별도 처리합니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 실제 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 근저당권 양도 이후의 실제 배당권자도 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 창원시 마산합포구 산호동 용마초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 부지는 서측 대로와 남측 중로에 접합니다. 대로3류 및 중로2류 관련 도시계획 사항이 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 합포중학교 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,178,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 6층 건물로 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 화재경보 및 탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 업무시설 용도이며 일괄매각 부분은 경계벽 없이 통합하여 애니핏24 헬스장으로 이용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재 및 출입 제한 때문에 전유부분 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 외부관찰과 공부자료를 바탕으로 평가되어 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 공부상 사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되고 위반건축물 표시는 확인되지 않지만, 경계벽 통합 이용의 실제 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 업무·상업시설이 혼재된 입지이나 대상 부분의 통합 이용, 임차관계, 내부 확인 제한과 비교 실거래 부족으로 실제 매도 가능 가격과 매각 소요 기간은 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확정. 매각물건명세서와 목록을 대조하여 302호가 어떤 호실들과 함께 매각되는지, 배당 및 임대차 조사 범위가 어디까지인지 확인하세요.
- 선순위 임차인 실사. 말소기준일 2021.08.25 이전 신고된 임차인의 실제 점유·사업자등록 상태와 대항력 유지 여부를 확인하세요.
- 미상 보증금 확인. 강태혁·석득연 등 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자의 임대차계약서와 반환관계를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 불명확한 대항력. 바이오닉스, 에스에이치콘 및 무기명 점유 기재의 실제 임대차 목적물과 사업자등록 관련 사항을 확인하세요.
- 우선변제·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부를 대조해 임차보증금의 배당 가능성 및 미배당 승계분을 다시 산정하세요.
- 보증금 금액 단위. 조사기록의 보증금 수치가 어떤 화폐 단위인지 원본 서류에서 확인하고, 호실별 인수액을 원화로 환산하세요.
- 근저당권 이전 확인. 부산성의신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현행 권리관계와 배당권자를 확인하세요.
- 을구 27번 검토. 아이엠뱅크 근저당권의 말소 표시와 한국자산관리공사 이전등기의 관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 통합시설 실사. 애니핏24 헬스장의 실제 점유 범위, 경계벽, 출입구, 전기·소방설비, 독립 사용 가능성을 확인하세요.
- 실질취득액 중심 입찰. 낙찰가에 확정된 인수 보증금, 명도비용, 취득부대비용 등을 더한 뒤 별도 확인한 시장가격과 비교하세요.
- 원본 재확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수위험 확인이 먼저”
창원 신한플러스 302호는 겉으로 보면 감정가 770,000,000원에서 539,000,000원으로 내려온 근린시설 경매물건입니다. 그러나 가격만 보고 들어가기에는 권리 및 점유구조가 복잡합니다.
말소기준권리와 후순위 근저당권은 매각으로 정리되는 구조이지만, 그보다 앞서 신고된 임차인들이 다수 있습니다. 배당모형상 인수 보증금 기록값이 12,000으로 집계되고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인도 존재합니다. 각 임차인이 302호 및 일괄매각 범위에 실제로 해당하는지도 확정해야 합니다.
더욱이 경계벽체 없이 통합 이용 중이고 내부 확인도 제한됐습니다. 실거래 시세가 없어 30% 유찰 할인이 실제 시장가격 대비 얼마나 유리한지도 확인되지 않습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 적용 범위와 인수 보증금, 내부 이용상태, 통합매각 대상 및 실거래 시세를 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 산정할 수 있습니다. 현재는 낮아진 최저가보다 확정되지 않은 실질취득액이 더 큰 위험입니다.
