창원지방법원 2026타경20112. 창원시 마산합포구 산호동에 있는 신한플러스 근린시설 경매입니다. 사건의 표시 소재지는 1층 103호이고, 건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 감정평가 자료에는 1층 101호 외 23개 호실이 언급되어 있으며, 매각물건명세서에는 일괄매각과 경계벽체 없이 통합 사용 중인 근린생활시설이라는 내용이 기재되어 있습니다.
이 때문에 사건 표시 호수만 보고 독립된 점포의 단순 경매라고 이해하면 위험합니다. 여러 호실의 임차관계가 함께 등장하고, 임차인별 보증금과 사업자등록일, 점유 위치가 서로 다릅니다. 매각 대상 호실의 범위와 임차인의 실제 점유·대항력 범위를 먼저 일치시켜야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저매각가가 감정가 대비 70%라는 사실은 분명하지만, 낙찰가 외에 승계될 보증금이 있다면 그 금액까지 포함해야 실제 취득비용을 알 수 있습니다. 현재 계산된 300,000,000원은 확인된 보증금 전체의 최종 인수 확정액이 아니라, 배당 시뮬레이션의 인수 가정액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층 103호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트스라브지붕 · 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 · 단독소유 |
| 감정가 | 1,244,000,000원 |
| 최저매각가 | 870,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 경계벽체 구분 없이 통합 이용 중이라는 명세서 기재 |
| 권리분석 기준 | 을구 30번 이주선 근저당권(2025.10.31)으로 산정되어 있으나, 앞선 근저당권 이전 기록 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 등기 정합성
분석상 말소기준권리로 표시된 등기는 2025.10.31 접수된 을구 30번 이주선 근저당권이며, 채권최고액은 1,070,000,000원입니다. 2026.02.24 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정은 그 이후에 기재되었습니다.
그러나 이 사건은 말소기준권리만 단순하게 읽고 넘어갈 수 없습니다. 을구 23번 부산성의신용협동조합 근저당권은 채권최고액 6,000,000,000원으로 2021.08.25 설정되었으며, 2026.08.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기록이 있습니다. 을구 27번 아이엠뱅크 근저당권 역시 2025.02.28 설정된 후 2026.08.03 한국자산관리공사로의 이전 기록이 나타납니다.
② 임차인 분석 — 선순위 등록일과 보증금 인수 위험
현황조사에는 20건의 임차인·사업자 기록이 등장합니다. 이 중 말소기준으로 표시된 2025.10.31보다 사업자등록·전입 관련 일자가 앞선 기록은 16건입니다. 그중 13건에는 보증금이 기재되어 있고, 3건은 보증금이 미상입니다.
아래 표의 선순위 표시는 기록된 날짜를 기준으로 한 위험 선별입니다. 상가 임차인의 법적 대항력은 사업자등록뿐 아니라 실제 점유, 임대차 목적물의 특정, 관련 법률상 요건 등을 함께 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구도 확인되지 않은 부분은 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인 / 상호 | 점유·표시 부분 | 등록·전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 마트맨 |
본건 1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000만원 | 선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
| 김경수 현대축산 |
본건 1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500만원 | 후순위 | 우선변제 미확인 선순위 인수 산정 제외 |
| 김용석 | 미상 · 본건 1,2 관련 | 2021.03.17 | 1,000만원 | 선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
| 강태혁 | 1층 표기 · 세부 위치 미상 | 2016.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미확인 인수액 미상 |
| 마산수산업협동조합 대표자 최기철 |
본건 3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000만원 | 후순위 | 우선변제 미확인 선순위 인수 산정 제외 |
| 성도유 하이오커피마산산호점 |
본건 5 전부 | 2022.07.12 | 2,000만원 | 선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
| (주)바이오닉스 대표자 홍창현 |
본건 6 전부 | 미상 | 1,500만원 월 715,000원 |
가능·미상 | 우선변제 미확인 승계 여부 확인 |
| 정연호 라이크골프 |
본건 9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미확인 인수액 미상 |
| 서형학 애니핏24헬스장 |
본건 11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000만원 | 선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
| (주)아이엠넷 대표자 이성연 |
305-1호 관련 | 2016.01.13 | 1,000만원 월 418,000원 |
선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
| 류영원 늘솜치과기공소 |
본건 15 전부 | 2021.07.16 | 1,000만원 월 413,600원 |
선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
| 이점태 | 403호 관련 | 2023.09.08 | 9,000만원 월 1,668,000원 |
선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
| 오헌산업(주) 창원지점 대표자 윤진수 |
404-2호 관련 | 2020.07.24 | 1,000만원 | 선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
| 에스육(주) 대표자 장연덕 |
404호 관련 | 2014.04.09 | 1,000만원 월 935,000원 |
선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
| 김영진 와이즈밀링센터 |
405-1호 약 1/2 | 2019.12.06 | 1,000만원 월 352,000원 |
선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
| (주)에스에이치콘 대표자 이주은 |
405-2호 관련 | 미상 | 미상 월 385,000원 |
가능·미상 | 우선변제 미확인 인수액 미상 |
| 석득연 산호뉴스터디수학학원 |
본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미확인 인수액 미상 |
| 서기배 이보영의토킹클럽합포학원 |
본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000만원 월 1,595,000원 |
선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
| 네스트필드(주) 대표자 김유철 |
505호 관련 | 2022.11.18 | 2,000만원 | 선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
| (주)예스인슈 대표자 이순애 |
505-2호 관련 | 2015.11.19 | 2,000만원 월 253,000원 |
선순위 기재 | 우선변제 미확인 인수 가능 |
보증금은 만원 단위로 표시했습니다. 모든 확정일자는 미확인 상태이며, 표의 인수 가능 여부는 실제 점유·대항력·매각 범위·배당 결과에 따라 달라집니다. 동일 임차인의 배당액과 인수액을 중복 계산하지 않아야 합니다.
③ 매수인 실질취득금액 — 최저가만 보면 안 된다
현재 회차의 최저매각가는 870,800,000원입니다. 이에 인수 대상으로 계산된 보증금 300,000,000원을 더하면 1,170,800,000원이 됩니다. 이는 인수 가정이 그대로 성립할 때의 실질취득금액이며, 취득세·명도·시설 정비·기타 비용과 금액 미상의 보증금은 포함하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 인수 가정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 870,800,000원 | 300,000,000원 | 1,170,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 609,560,000원 | 300,000,000원 | 909,560,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 426,692,000원 | 300,000,000원 | 726,692,000원 |
각 회차의 실질취득금액은 해당 매각가에 동일한 보증금 인수 가정액 300,000,000원을 더한 산술 시나리오입니다. 실제 낙찰가·배당·임차관계·매각 범위가 확정되면 달라집니다.
현재 확인된 인수 추정액은 각 회차의 매각가보다 작으므로, 이 사건의 위 시뮬레이션에서는 매각가 하락에 따라 실질취득금액도 감소합니다. 다만 실제로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 미배당 부분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (870,800,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,108,000원 |
| 1. 을구 30번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 859,692,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 870,800,000원 |
| 이주선 근저당 미배당 | — | 210,308,000원 |
을구 30번 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 선순위 담보권 이전의 효력, 실제 채권잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당권 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
이 예상배당에서는 집행비용을 제외한 859,692,000원이 이주선 근저당권에 배당되어 210,308,000원이 미배당되고 소유자 잔여금은 없습니다. 한편 경매 신청채권자인 부산성의신용협동조합의 청구금액은 5,100,741,409원인데, 회차별 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있습니다. 앞선 담보권의 양도 기록도 존재하므로 실제 채권자 지위와 배당순위는 원본 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물 이용상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 산호동 용마초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 접도. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다. 일반상업지역이며 대로3류 및 중로2류와 접하는 토지입니다.
- 토지. 지목은 대, 상업용 이용이며 토지면적은 1,050.6㎡입니다. 공시지가는 2,178,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 정보로 해당 경매 지분이나 개별 호실 면적을 뜻하지 않습니다.
- 지역 규제. 일반상업지역에 해당하며 가축사육제한구역, 합포중학교 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 전유부분 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰과 공부자료에 의거해 감정평가했습니다. 내부 상태와 실제 경계는 재확인이 필요합니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 업무시설로 이용 중이며, 명세서에는 경계벽체 없이 통합 사용 중이라는 내용이 있습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준 확정. 을구 30번 이주선 근저당권을 기준으로 한 분석이 실제 등기부 현황과 일치하는지 검토합니다. 특히 을구 23번·27번의 원권리 말소 표시와 2026.08.03 이전 부기등기의 관계를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 1층 103호 표시, 감정평가상 여러 호실, 명세서상 일괄매각이 구체적으로 어떤 목적물을 뜻하는지 매각목록과 건축물대장·집합건물 등기를 통해 확인해야 합니다.
- 임차인별 대항력. 선순위 등록일이 기재된 임차인 16건의 실제 점유, 등록 유지, 임대차계약 내용, 목적물 위치를 확인합니다. 등록일만으로 대항력과 보증금 승계를 확정해서는 안 됩니다.
- 미상 보증금. 강태혁·정연호·석득연·(주)에스에이치콘의 보증금 미상 문제를 해결하고, (주)바이오닉스의 등록일과 대항력 여부를 확인합니다.
- 우선변제 및 배당요구. 확정일자, 우선변제권, 배당요구 및 최우선변제 해당 여부를 각 임차인별로 확인합니다. 실제 배당받는 금액과 매수인에게 남는 금액을 구분해야 합니다.
- 통합 점유·명도. 경계벽체 없이 사용 중인 부분과 현재 실제 점유자를 조사하여, 명도·공간 분리·시설 원상회복의 필요성과 비용을 점검합니다.
- 공동담보 및 채권양도. 여러 차례 설정·말소·이전된 근저당권의 공동담보 범위와 경매 신청채권자의 실제 채권자 지위를 확인합니다.
- 실거래 검증. 매각 대상과 비슷한 규모·층·용도·임대조건의 실거래 및 임대수익 자료를 확인한 뒤 낙찰가가 아닌 실질취득금액으로 가격 적정성을 판단합니다.
- 부대비용. 취득 관련 세금, 관리비 체납, 명도비, 내부시설 복구비 및 기타 예상 지출을 별도로 계산합니다.
- 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차관계와 매각목록을 함께 대조합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 인수액 확정이 먼저다”
이 사건은 감정가 1,244,000,000원의 근린시설이 870,800,000원까지 내려온 경매라는 점에서 표면적인 할인 폭이 눈에 띕니다. 하지만 권리구조를 함께 보면 결론은 달라집니다.
선순위 등록일이 기재된 임차관계 16건 중 보증금이 확인된 13건을 매수인 인수 대상으로 계산하면 300,000,000원이 추가됩니다. 그렇게 계산한 현재 회차의 실질취득금액은 1,170,800,000원입니다. 이는 확정 인수액이 아니라 가정값이며, 미상 보증금과 복잡한 호실 귀속 문제 때문에 추가 위험도 남아 있습니다.
더욱이 앞선 근저당권의 말소·이전 기록 사이에 확인해야 할 부분이 있고, 감정평가 당시 전유부분 내부도 확인하지 못했습니다. 실제 거래가격과 비교할 근거 역시 부족합니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴한 근린시설이라고 판단할 근거는 없습니다.
결론은 입찰 보류·권리 정밀검증 우선입니다. 매각 범위, 선순위 담보권 상태, 임차인별 대항력과 보증금, 실제 점유 및 실거래가격이 확인되어야 비로소 응찰가격을 계산할 수 있습니다. 이 사건의 가장 큰 위험은 감정가 대비 낙찰가의 높낮이가 아니라 낙찰 후 최종적으로 무엇을 얼마에 인수하게 되는지 아직 명확하지 않다는 점입니다.
