창원지방법원 2026타경20112. 산호동 신한플러스의 근린시설 사건으로, 감정평가상 근린생활시설 및 업무시설 용도입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 경계벽체 구분 없이 통합하여 근린생활시설(마산수산업협동조합)으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사신한플러스이고, 현재 산정된 말소기준권리는 2025.10.31. 이주선 근저당권 1,070,000,000원입니다.
문제는 그 기준일보다 앞선 임차인이 매우 많다는 점입니다. 현황조사상 대항력 有로 분류된 임차인은 16명이고, 그중 금액이 확인된 임차인의 보증금 합계가 300,000,000원입니다. 해당 금액은 배당으로 빠져나가는 돈이 아니라 매수인이 낙찰대금 외에 떠안을 것으로 산정된 금액입니다. 게다가 강태혁·정연호·석득연은 대항력 有로 분류됐지만 보증금이 확인되지 않았고, (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 대항력 판단 자체가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,244,000,000원 / 1,244,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의 신용협동조합 / 5,100,741,409원 |
| 말소기준 산정 | 2025.10.31. 을구 30번 근저당권 · 이주선 · 채권최고액 1,070,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 경계벽체 구분 없이 통합 이용 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다
산정상 말소기준은 2025.10.31. 이주선 근저당권입니다. 이 기준만 놓고 보면 2025.10.31.보다 앞서 전입·등록된 임차인 상당수가 대항력 있는 임차인으로 분류되고, 그중 우선변제권 없이 보증금이 확인된 13명의 보증금 합계 300,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 20명 중 대항력 有 16명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 30,000,000원 | 해당 없음 | 有 | 無 | 승계 없음 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 15,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건1,2) | 2021.03.17 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 有 | 無 | 승계 없음 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(1층으로 표기) | 2016.08.09 | 미상 | 해당 없음 | 有 | 미상 | 승계 없음 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 50,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 20,000,000원 | 해당 없음 | 有 | 無 | 승계 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 15,000,000원 | 715,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 해당 없음 | 有 | 미상 | 승계 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 50,000,000원 | 해당 없음 | 有 | 無 | 승계 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 305-1호) | 2016.01.13 | 10,000,000원 | 418,000원 | 有 | 無 | 승계 없음 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 10,000,000원 | 413,600원 | 有 | 無 | 승계 없음 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 403호) | 2023.09.08 | 90,000,000원 | 1,668,000원 | 有 | 無 | 승계 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 404-2호) | 2020.07.24 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 有 | 無 | 승계 없음 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 404호) | 2014.04.09 | 10,000,000원 | 935,000원 | 有 | 無 | 승계 없음 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 10,000,000원 | 352,000원 | 有 | 無 | 승계 없음 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 385,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 해당 없음 | 有 | 미상 | 승계 없음 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 10,000,000원 | 1,595,000원 | 有 | 無 | 승계 없음 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 505호) | 2022.11.18 | 20,000,000원 | 해당 없음 | 有 | 無 | 승계 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(본건 505-2호) | 2015.11.19 | 20,000,000원 | 253,000원 | 有 | 無 | 승계 없음 |
③ 가격 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’으로 봐야 한다
현재 신건 최저가는 1,244,000,000원이지만, 확인된 인수액 300,000,000원을 더하면 매수인이 부담하는 실질취득액은 적어도 1,544,000,000원+입니다. 즉 화면에 보이는 최저가만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 보증금 미상 임차인의 실제 보증금이 확인되는 만큼 총 취득 부담은 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수액 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,244,000,000원 | 300,000,000원+ | 1,544,000,000원+ | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 995,200,000원 | 300,000,000원+ | 1,295,200,000원+ | 87,152,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 796,160,000원 | 300,000,000원+ | 1,096,160,000원+ | 284,201,600원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·부담액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,840,000원 |
| 매수인 인수 · 대항력 임차인 보증금 | 300,000,000원+ | 0원 |
| 2. 을구 30번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 1,070,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 159,160,000원 |
도넛 차트는 매각대금 1,244,000,000원 내부의 배분만 표시합니다. 매수인이 별도로 떠안는 임차인 보증금 300,000,000원+은 매각대금 배분에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 6층 건물로, 외벽은 화강석 붙임·드라이비트 마감, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·용도지역. 서측 대로, 남측 중로에 접하고 일반상업지역입니다. 토지 공시지가는 2,178,000원/㎡이며 토지면적은 1,050.6㎡입니다.
- 현황 확인 한계. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 출입 제한으로 전유부분 확인이 불가해 외부관찰과 공부자료를 토대로 평가되었습니다. 내부 상태는 재확인이 필요합니다.
- 통합 이용. 경계벽체 구분 없이 통합해 근린생활시설로 이용 중이라는 조건이 있어, 일괄매각 범위와 각 임차인의 실제 점유구획을 현장에서 맞춰 보는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 1,244,000,000원에 확인 인수액 300,000,000원을 더한 1,544,000,000원+을 출발점으로 보세요.
- 보증금 미상 4명 확인. 강태혁·정연호·석득연은 대항력 有이면서 보증금 미상, (주)에스에이치콘은 보증금과 대항력 모두 미상입니다.
- 대항력 미상 2명 확인. (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 전입·등록일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 말소기준 원본 대조. 2021.08.25. 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전과 2025.02.28. 근저당권의 한국자산관리공사 이전이 2026.08.03. 기재되어 있으므로, 2025.10.31. 말소기준 산정과의 관계를 확인하세요.
- 일괄매각·점유구획 확인. 경계벽체 없이 통합 이용 중이므로 각 호와 실제 점유자의 대응관계를 현황조사·매각물건명세서·현장에서 맞춰야 합니다.
- 내부 재확인. 감정평가 때 전유부분 출입이 제한되어 내부 상태 확인이 되지 않았습니다.
- 채권양도·배당관계 확인. 신청채권자 청구액 5,100,741,409원과 배당 시나리오상 신청채권자 배당 0원의 관계를 공동담보 및 채권양도 내역과 함께 확인하세요.
맺으며 — “12.44억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건은 최저가만 보면 1,244,000,000원이지만, 권리분석을 거치면 숫자가 달라집니다. 확인된 대항력 임차인 보증금 인수만 300,000,000원이므로 현 회차 실질취득 부담은 최소 1,544,000,000원+입니다. 여기에 대항력 有 임차인 중 강태혁·정연호·석득연의 보증금이 미상이고, 대항력 자체가 미상인 임차인도 2명 있습니다.
또한 2026.08.03. 기재된 케이씨유엔피엘대부주식회사·한국자산관리공사의 근저당권 이전은 산정된 2025.10.31. 말소기준보다 앞선 원권리를 전제로 하므로 원본 권리관계 대조가 필요합니다. 일괄매각·통합 이용·다수 임차인·미상 보증금까지 겹친 만큼, 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 있는 사건이 아닙니다. 현재 단계의 핵심은 응찰가 경쟁이 아니라 선순위 권리와 실제 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
