창원지방법원 2026타경20112. 창원시 마산합포구 산호동에 있는 신한플러스 5층 501호 근린생활시설입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설이며, 현황상 산호뉴스터디수학학원으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사신한플러스입니다.

이 물건은 근저당권 자체보다 임차인의 선후관계가 중요한 사건입니다. 2021.08.25 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 공동담보가 설정된 근저당이므로 이 금액을 501호의 개별 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인의 권리는 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차인은 남을 수 있다

기존 경남은행, 수산업협동조합중앙회, 신한은행 및 여러 채권자의 과거 근저당권은 등기부상 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.08.25 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2026.08.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 권리이전은 기존 근저당권의 승계이지 새로운 후순위 근저당권의 설정이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 501호의 선순위 점유가 핵심

현황조사 등에는 20건의 임차·점유 관련 주체가 기재되어 있습니다. 보증기관 대위변제에 따른 중복 신고는 확인되지 않아 기재상 실제 임차 주체는 20명(법인 포함)입니다. 다만 여러 호실과 다른 경매 대상의 임차관계가 함께 포함되어 있으므로, 이들 모두가 501호 임차인이라고 단정할 수 없습니다.

아래 표에서 선순위는 신고일이 말소기준권리보다 빠르다는 의미입니다. 상가임대차의 대항력은 실제 점유, 사업자등록, 목적물 특정, 임대차의 유효성 등에 따라 판단해야 하므로 단순히 날짜만으로 최종 확정되지 않습니다. 확정일자와 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다.

보증금은 임차 현황의 만원 단위 금액으로 표시했습니다. '선순위 가능'은 신고일 기준의 잠정 판단이며, 우선변제권과 보증금 승계는 점유·사업자등록·확정일자·배당 여부·목적물 일치 여부의 확인을 전제로 합니다. 별도 보증기관의 대위·승계 중복신고는 기재되어 있지 않습니다.

③ 매수인 실질취득 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다

현재 배당모형은 최저매각가 158,200,000원에 대하여, 선순위 임차인의 기재 보증금 중 12,000만원(120,000,000원)을 매수인 인수액으로 산정했습니다. 해당 금액은 다음과 같이 구성됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권최고액과 배당모형에 기초한 계산입니다. 공동담보 채권과 개별 호실의 실제 배당은 다를 수 있습니다. 당해세, 최우선변제, 배당요구 및 실제 채권잔액의 변동은 반영되지 않을 수 있습니다. 채권자의 미배당액을 매수인이 모두 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 선순위 임차권 등 별도로 존속하는 권리에 따라 판단합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가뿐일 수 있다

각 회차의 배당모형은 동일한 인수액 120,000,000원을 사용하고 있습니다. 하지만 이것은 확정된 501호의 인수채무가 아닙니다. 석득연 등 501호에 실제 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 밝혀지면 잔여 인수액과 실질취득 부담을 다시 계산해야 합니다.

⑥ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 가격 판단. 감정가 226,000,000원과 최저가 158,200,000원은 확인되지만, 동일 또는 비교 가능한 근린시설의 실거래 평균이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가나 모형상 실질취득액이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
• 입지. 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 상황 등을 고려한 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 서측 대로, 남측 중로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류 및 중로2류와 접하고, 상대보호구역(합포중학교)과 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조로 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 현장 상태. 현장조사 당시 이해관계인의 부재와 출입 제한으로 전유부분 내부를 확인하지 못하고 외부관찰 및 공부자료에 따라 감정했습니다.
• 환금성. 근린생활시설·업무시설은 임차수요, 영업 가능성, 개별 호실의 실제 이용상태 및 명도 여부가 매수층과 거래가격에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 임대차와 내부 상태가 미확인된 현시점에서는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 501호 임차인 특정. 석득연(산호뉴스터디수학학원)의 임대차계약서, 목적물 표시, 사업자등록 이력 및 실제 점유를 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 석득연의 보증금이 미상이므로 임대차계약 원본, 보증금 지급·반환 내역, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 다른 호실과 구분. 305-1호, 404호, 405-1호, 505호 등으로 표시된 임차보증금이 501호 매수인에게 귀속되는지 구분해야 합니다. 다른 호실의 채무를 무조건 합산하거나 제외해서는 안 됩니다.
• 대항력 검증. 신고일이 빠른 것만으로 대항력이 확정되지 않습니다. 상가의 실제 점유, 사업자등록, 호실 특정과 점유의 연속성을 확인해야 합니다.
• 권리이전 확인. 부산성의신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자 및 채권관계를 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 기준 근저당권의 채권최고액 6,000,000,000원은 공동담보와 관련되므로 공동담보목록과 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 및 명도. 내부 확인이 제한되었던 물건으로, 현재 학원 운영 여부, 영업시설, 시설물 귀속과 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 체납 및 부담. 관리비 공용부분 체납, 당해세, 선순위 임차권, 실제 승계보증금과 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰가격. 근린시설 비교 실거래와 실제 인수보증금이 확인되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가격을 결정하지 않아야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 상가건물임대차 현황서를 최신 내용으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”

이 사건은 근린시설 경매에서 가격 할인율만으로 투자 매력을 판단할 수 없는 사례입니다. 감정가 226,000,000원에서 최저가가 158,200,000원으로 내려왔지만, 501호의 선순위 임차관계와 보증금이 확정되지 않았습니다.

기재된 배당모형상 인수액 120,000,000원을 단순 합산하면 실질취득 부담은 278,200,000원이지만, 이는 여러 호실에 걸친 보증금이 포함된 모형입니다. 반대로 501호 학원 점유자인 석득연의 보증금은 미상으로, 이 모형만으로 실제 위험을 모두 설명할 수도 없습니다.

결론은 보수적인 입찰 보류 검토입니다. 말소기준 이후 근저당이 소멸한다는 사실은 확인되지만, 낙찰자가 실제로 부담할 선순위 임차보증금은 확정되지 않았습니다. 또한 비교 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 검증할 수도 없습니다. 501호의 임대차계약과 대항력, 보증금 및 배당관계를 확인해 실질취득액을 다시 산정한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.