창원지방법원 2026타경20112. 산호동 신한플러스 5층 501호로, 감정평가상 근린생활시설 및 업무시설 용도입니다. 소유자는 주식회사신한플러스이고, 현재 경매의 말소기준은 2021.08.25. 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.08.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 뒤에 설정된 이주선의 채권최고액 1,070,000,000원 근저당권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기가 아니라 점유·임대차입니다. 말소기준일인 2021.08.25.보다 앞선 임대차 신고가 다수 확인되고, 배당 시뮬레이션은 이 가운데 보증금이 확인된 임차인들의 보증금 합계 12,000만원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 여기에 강태혁·석득연처럼 보증금이 확인되지 않은 선행 점유자, 전입일을 확인할 수 없는 (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층 501호 · 산호동로 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 및 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 · 1층 101호 외 23개호 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25. 근저당권 · 부산성의신용협동조합 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 별개
과거 설정됐던 경남은행·금호생명보험·대우자동차판매·수산업협동조합중앙회· 가고파새마을금고·신한은행·창원늘푸른신용협동조합·경남한의사신용협동조합·회원신용협동조합·이주선 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석의 기준점은 2021.08.25. 을구 22번 근저당권이고, 그 뒤에 존속하는 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 20명
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 20명입니다. 아래에서 “대항력 있음”은 말소기준일 이전 신고와 보증금이 함께 확인되는 경우, “가능·미상”은 보증금 또는 전입일이 확인되지 않아 단정할 수 없는 경우로 구분했습니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않은 임차인은 우선변제 여부를 미상으로 표시했습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000만원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500만원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건1,2) | 2021.03.17 | 1,000만원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:1층으로 표기) | 2016.08.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000만원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000만원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500만원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000만원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연)상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 305-1호) | 2016.01.13 | 1,000만원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000만원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 403호) | 2023.09.08 | 9,000만원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404-2호) | 2020.07.24 | 1,000만원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404호) | 2014.04.09 | 1,000만원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 1,000만원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000만원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505호) | 2022.11.18 | 2,000만원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505-2호) | 2015.11.19 | 2,000만원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 인수 · 최현우 보증금 | 3,000만원 | 0원 |
| 인수 · 김용석 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠넷 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 류영원 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 오헌산업(주)창원지점 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 에스육(주) 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 김영진 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 서기배 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · (주)예스인슈 보증금 | 2,000만원 | 0원 |
| 을구 22번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 222,036,000원 |
| 을구 28번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 226,000,000원에서는 집행비용 3,964,000원을 제외한 222,036,000원이 말소기준 근저당에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 6,847,964,000원입니다. 임차인 인수 12,000만원은 매각대금 배분 밖에서 매수인에게 별도로 남는 구조로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설 및 업무시설 용도이며, 매각물건명세서에는 근린생활시설인 산호뉴스터디수학학원으로 이용 중이라는 기재가 있습니다.
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,178,000원/㎡, 토지면적은 1,050.6㎡입니다. 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 합포중학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 출입 제한으로 전유부분 내부 확인이 불가해 외부관찰과 공부자료 등에 의거 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호와 임차인 매칭. 본건 번호·호수 표기가 여러 형태로 혼재하므로 각 임차인이 실제 501호에 해당하는지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 선순위 보증금 미상 확인. 강태혁과 석득연은 말소기준보다 앞선 신고가 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금 액수와 현재 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 신고일을 확인할 수 없어 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 임차인별 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당 시뮬레이션의 전액 인수 가정을 원문 서류와 대조해야 합니다.
- 실질취득가 기준으로 응찰. 신건에서는 최저가 226,000,000원이 아니라 알려진 인수액을 더한 최소 346,000,000원을 출발점으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 시 전유부분 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현재 시설 상태와 실제 사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “임차인 인수”를 분리해서 봐야 한다
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2021.08.25. 근저당권이 기준이고, 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 상가 임차인은 별도의 축입니다. 배당 시뮬레이션에서 이미 9명의 보증금 합계 12,000만원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 보증금 미상 선행 점유자와 전입일 미상 점유자도 남아 있습니다.
따라서 신건 최저가 226,000,000원은 이 물건의 경제적 취득원가가 아닙니다. 알려진 인수액만 반영해도 최소 346,000,000원이며, 추가 인수 가능성도 닫히지 않았습니다. 이 사건은 “권리가 깨끗한 신건”이 아니라, 임차인별 보증금·점유 호수·대항력·배당요구를 모두 확정한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 상가 경매입니다. 권리 확인 전 입찰은 보류가 맞습니다.
