창원지방법원 2026타경20112. 창원시 마산합포구 산호동 신한플러스 4층 404호로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설입니다. 감정가는 175,000,000원이고 아직 유찰 없는 신건입니다. 소유자는 주식회사신한플러스이며, 신청채권 청구액은 5,100,741,409원입니다. 다만 이 물건은 “최저가가 얼마냐”보다 누가 점유하고 있고, 어느 권리가 실제 말소기준인지를 먼저 확정해야 하는 유형입니다.
현황조사에서는 폐문으로 전유부분 내부를 확인하지 못했고, 404호와 404-2호로 구분신고된 임대차관계가 적혀 있습니다. 특히 404호의 에스육(주)는 2014.04.09, 404-2호의 오헌산업(주)창원지점은 2020.07.24로 기재되어 있어, 제공된 말소기준 산정일인 2025.10.31보다 앞섭니다. 두 신고의 알려진 보증금만 합쳐도 20,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 · 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 토지면적 1,050.6㎡ · 공시지가 2,178,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 자체를 원본에서 다시 봐야 한다
이 점이 중요한 이유는 임차인 대항력 판정과 직접 연결되기 때문입니다. 다만 404호와 404-2호에 직접 연결된 에스육(주)의 2014.04.09, 오헌산업(주)창원지점의 2020.07.24 신고는 2021.08.25보다도 앞섭니다. 따라서 제공된 2025.10.31 기준을 그대로 적용하든, 앞선 근저당권의 존속을 다시 확인하든 두 점유자의 선순위 가능성은 여전히 핵심 위험으로 남습니다.
② 임차인 — 404호·404-2호 직접 연결 신고
| 임차인 | 점유부분 | 사업자등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 에스육(주)(대표자:장연덕) | 404호 | 2014.04.09 | 10,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수) | 404-2호 | 2020.07.24 | 10,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
두 신고 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 현황조사에서는 404호와 404-2호의 실제 내부 구획과 점유상태를 폐문 때문에 확인하지 못했습니다. 따라서 알려진 보증금 20,000,000원만으로 최종 인수액을 단정할 수 없습니다.
③ 배당 추정 — 매각대금보다 밖에서 발생하는 인수 위험
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 매수인 인수 · 대항력 임차보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 28번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 171,750,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 898,250,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 175,000,000원 가정. 집행비용 3,250,000원을 제외한 171,750,000원이 을구 28번 근저당권에 배당되는 계산이며, 대항력 임차보증금 300,000,000원은 매각대금 배분이 아니라 매수인 인수로 별도 계산되어 있습니다.
④ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 표본이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 175,000,000원이나 1·2회 유찰가격 140,000,000원·112,000,000원을 놓고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
특히 배당 추정상 인수액 300,000,000원이 이 물건에 그대로 적용된다면 매수인의 실질 부담은 신건 기준 475,000,000원입니다. 가격 판단은 반드시 404호 실제 임차보증금 승계 범위가 확정된 뒤 주변 근린생활시설·업무시설 거래사례와 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업·업무용 집합건물로 봐야 합니다.
- 도로. 토지는 서측 대로, 남측 중로에 접하고 일반상업지역에 속합니다.
- 토지. 토지면적 1,050.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 내부확인. 이해관계인 부재와 출입 제한으로 전유부분 내부확인이 불가능해 외부관찰과 공부자료에 의거 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 을구 22번·25번 권리이전과 을구 28번 말소기준 산정의 관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 404호·404-2호 점유 확인. 에스육(주)와 오헌산업(주)창원지점의 실제 점유공간, 사업자등록 존속, 계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 원본 확인. 두 직접 신고의 알려진 보증금은 각 10,000,000원이지만, 최종 승계액은 계약서·현황서·명세서와 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 두 직접 신고 모두 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 배당요구와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 300,000,000원 인수 추정 검증. 여러 점유관계가 함께 반영된 배당 추정이 404호 단독 매각에 어디까지 적용되는지 확인하세요.
- 내부·관리비 확인. 폐문으로 임차·점유·관리비 연체와 내부상태를 확인하지 못한 물건이므로 현장 확인이 필수입니다.
- 가격비교. 실제 인수범위를 확정한 뒤 인근 근린생활시설·업무시설 거래사례와 총취득부담을 비교해야 합니다.
맺으며 — “1.75억 신건”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 물건을 숫자 하나로 보면 감정가와 최저가가 같은 175,000,000원 신건입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자가 출발점일 뿐입니다. 404호와 404-2호에 직접 연결된 두 임차신고가 모두 제공된 말소기준보다 앞서고, 알려진 보증금만 20,000,000원입니다. 배당 추정은 더 나아가 대항력 임차보증금 300,000,000원을 매수인 부담으로 계산하고 있습니다.
여기에 등기상 2021년·2025년 근저당권의 2026.08.03 이전등기와 2025.10.31 말소기준 산정이 함께 존재하고, 내부는 폐문으로 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격보다 권리확정이 먼저”입니다. 404호에 실제 승계되는 임차보증금과 말소기준이 명확해지기 전에는 1회·2회 유찰만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
