창원지방법원 2026타경20112. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동의 신한플러스 4층 404호입니다. 감정평가상 용도는 근린생활시설 및 업무시설. 감정가 175,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다.
감정가에서 상당히 내려온 금액만 보면 관심이 생길 수 있습니다. 하지만 이 사건은 숫자만으로 접근하기 어렵습니다. 등기상 여러 차례 근저당권 설정·말소·이전이 반복됐고, 상가임대차 조사에는 건물 내 여러 호실의 임차인이 함께 나타납니다. 특히 404호와 404-2호의 구분신고가 확인되지만, 실제 구획과 점유는 폐문으로 조사되지 않았습니다. 낙찰 후 인수할 보증금이 있는지, 어디까지가 매각 대상 부분인지부터 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층 404호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설 및 업무시설) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트슬래브지붕 · 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 | 175,000,000원 |
| 최저매각가 | 122,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 경매신청 채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 신청채권액 | 5,100,741,409원 |
| 제시된 말소기준 | 2025.10.31 · 을구 28번 · 이주선 근저당권 · 채권최고액 1,070,000,000원 |
| 임차·점유 상태 | 404호·404-2호 구분신고 · 폐문으로 내부 및 점유관계 미확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 등기 재검증
제시된 말소기준권리는 2025.10.31 접수된 을구 28번 이주선 근저당권으로 채권최고액은 1,070,000,000원입니다. 이 권리와 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이주선 근저당에는 공동담보목록 제2025-60435호가 기재되어 있어 전체 채권최고액을 404호 한 개 호실의 독립 채무액으로 보아서는 안 됩니다.
경매개시결정은 2026.02.24 접수됐습니다. 경매신청 채권자는 부산성의신용협동조합이고 신청채권액은 5,100,741,409원입니다. 이에 비해 매각 대상 404호의 현재 최저매각가는 122,500,000원으로, 건물 전체 공동담보와 개별 호실의 담보관계를 구분해서 분석할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 404호에 실제 적용되는 권리는?
상가건물임대차 현황에는 404호와 404-2호로 구분된 임차신고가 있습니다. 404호에 직접 연결되는 신고는 다음과 같습니다. 두 신고 모두 제시된 말소기준일보다 앞선 신고일을 갖고 있지만, 상가임차인의 대항력은 신고일뿐 아니라 실제 건물 인도·사업자등록·점유의 계속성 등도 확인해야 합니다.
| 임차인 / 신고 호실 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
에스육(주) 대표자 장연덕 404호 신고 |
2014.04.09 | 10,000,000원 | 대항력 有 기록 | 미확인 | 인수 가능 |
|
오헌산업(주) 창원지점 대표자 윤진수 404-2호 신고 |
2020.07.24 | 10,000,000원 | 대항력 有 기록 | 미확인 | 인수 가능 |
보증금은 상가 임대차 신고금액의 만원 단위 환산액입니다. 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 및 승계 표시는 조사기록상 선행 신고를 토대로 한 잠정 판단이며, 실제 권리의 존속을 확정한 것은 아닙니다.
이 경우 현재 최저매각가에 해당 보증금 전액을 더한 조건부 실질취득액은 142,500,000원입니다. 이는 취득세·명도비·관리비 등을 제외한 예시일 뿐이며, 실제 404호와 404-2호의 구획 및 임대차 범위가 미확인인 상태에서 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다.
현황조사에는 위 두 임차인 이외에도 건물 내 다양한 호실의 임차·점유 신고가 존재합니다. 예컨대 일부 신고는 본건의 다른 부분이나 403호·405호·505호 등으로 기재되어 있고, 일부는 구체적인 호실이 명확하지 않습니다. 다른 호실의 보증금을 모두 404호 매수인에게 승계되는 금액으로 합산하는 것은 부정확합니다.
특히 석득연(산호뉴스터디수학학원)처럼 점유 부분이 '본건 전부'로 표시된 신고도 있어, 실제 어느 전유부분을 의미하는지 확인할 필요가 있습니다. 호실을 특정할 수 없는 신고자는 404호에 대한 대항력·승계 여부를 미상으로 보아야 하며, 확정적으로 인수액을 더하거나 제외할 수 없습니다.
임차·점유 상태, 미납 관리비, 대항력 있는 임차인의 존재 여부도 추가 확인이 필요합니다. 낙찰가가 내려갔다고 권리·점유 위험까지 줄어드는 구조는 아닙니다.
③ 가격과 실질취득 — 70% 할인만으로는 부족하다
감정가 175,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 122,500,000원입니다. 그러나 주변 동일 용도·유사 규모의 확인된 실거래 가격이 없어 현재 금액을 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
관련 임차인 두 건의 보증금 전액을 인수하는 조건에서는 매각가 122,500,000원에 20,000,000원이 더해져 실질취득액이 142,500,000원이 됩니다. 반대로 해당 임차인이 매각 대상 부분을 점유하지 않거나 적법하게 권리가 정리된다면 부담은 달라집니다. 여기에 호실 미특정 임차인 또는 미납 관리비가 확인되면 실제 비용은 추가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
다음은 제시된 을구 28번 근저당권을 대상으로 계산된 단순 배당 시나리오입니다. 선행 근저당권의 현행 효력과 공동담보 관계가 완전히 검증된 실제 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,515,000원 |
| 1. 을구 28번 근저당 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 119,985,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당액 | — | 950,015,000원 |
집행비용은 2,515,000원으로 추정되었습니다. 임차보증금의 매수인 인수 여부는 배당표와 별도 판단 사항입니다. 해당 계산에는 당해세·최우선변제 및 선행 담보권의 실제 배당관계가 확정 반영되지 않았습니다. 근저당 미배당액 자체가 곧 매수인의 인수채무를 의미하지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 채권 미배당
| 구분 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 950,015,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 986,193,500원 |
| 3회 유찰(34%대) | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 1,011,455,451원 |
유찰이 진행될수록 최저매각가가 낮아지지만, 이것이 매수인에게 인수될 수 있는 임차보증금까지 줄어든다는 뜻은 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 부분이 남으면 낙찰자가 승계할 수 있습니다. 인수보증금이 낙찰가보다 크고 전액 미배당이라면, 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
이 사건에서 404호에 직접 연결된 신고 보증금은 각각 10,000,000원이므로, 해당 두 건만을 가정할 경우 현재 회차에서 그와 같은 보증금 고정 구조라고 단정할 수는 없습니다. 다만 다른 점유자 또는 추가 인수권리가 확인될 가능성이 있어, 실제 승계액을 확정하기 전에는 후속 회차의 가격 메리트도 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 접도. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다. 도로 접근 조건은 확인되지만, 개별 호실의 사용 편의성과 임대수요는 별도로 살펴야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 규제. 일반상업지역이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역 및 합포중학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 현장 확인. 평가 당시 이해관계인 부재와 출입 제한으로 전유부분을 확인하지 못해 외부관찰 및 공부자료 등에 근거한 평가가 이루어졌습니다.
- 환금성. 근린생활시설·업무시설은 실제 사용 가능 면적, 임차현황, 호실 구분과 임대수익이 거래가격에 중요하게 작용합니다. 현재 확인된 유사 실거래가 없어 환금성 수준을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 404호·404-2호 구획 확인. 임대차현황서의 구분신고가 실제 벽체·출입구·점유 범위와 어떻게 대응되는지, 집합건축물대장 및 현장 확인을 통해 검증해야 합니다.
- 대항력·보증금 승계 확인. 에스육(주)와 오헌산업(주) 창원지점의 실제 점유, 사업자등록, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 임대차 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 미특정 신고 조사. 건물 내 다른 임차신고가 매각 대상인 404호에 적용되는지 구분해야 합니다. 특히 '본건 전부'로 표시된 신고의 실제 대상 호실과 보증금 미상 점유자의 존재를 확인해야 합니다.
- 등기 권리 재확인. 을구 22번·25번의 말소 표시와 2026.08.03 이전등기의 관계를 검토하고, 말소기준 및 실제 매각으로 소멸할 권리를 확정해야 합니다.
- 공동담보 범위. 이주선 근저당권과 기존 신용협동조합 관련 근저당의 공동담보목록을 확인하고 해당 404호에 적용되는 권리관계를 분리해서 검토해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 장기 체납 관리비, 공용부분 부담, 누수·설비·구획 변경 여부 등 폐문으로 확인하지 못한 항목을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 인근 유사 근린시설과 업무시설의 실제 거래사례, 공실 상태, 임대료 및 회수 가능한 보증금을 비교해 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 상가건물임대차 현황서의 기재를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수 범위”
창원 신한플러스 404호는 감정가 대비 70% 수준에서 입찰을 검토할 수 있는 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아닙니다.
404호와 404-2호에 각각 신고된 임차인의 실제 점유 여부와 보증금 승계 가능성, 구분되지 않은 임차·점유 관계, 선행 담보권의 현행 효력을 먼저 확인해야 합니다. 관련 두 건의 보증금 전액이 승계되는 경우에는 현재 최저가 기준 실질취득액이 142,500,000원이 될 수 있으나, 이는 다른 인수 위험을 포함한 확정 총액이 아닙니다.
이 물건은 권리관계가 정리됐다는 확신 없이 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 근린시설입니다. 실제 임차인의 범위, 등기상 선행 권리, 내부 현황과 실거래 시세가 검증되기 전까지는 응찰 보류가 적절합니다. 권리와 점유를 먼저 확정하고, 그다음 가격을 판단해야 합니다.
