창원지방법원 2026타경20112. 산호동 신한플러스 3층 301호의 근린시설 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설이고, 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 등기부상 소유자는 주식회사신한플러스입니다. 현재 말소기준권리는 2021년 8월 25일 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권 6,000,000,000원이며, 2026년 8월 3일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다.
등기부 자체만 보면 말소기준 이후의 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 임차관계가 말소기준보다 앞서 시작된 점유자가 상당수라는 점이 문제입니다. 현황조사 기준 대항력 있음으로 분류된 임차인·점유자는 11명이고, 그중 강태혁·석득연은 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 대항력 여부를 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의 신용협동조합 / 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 을구 22번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 어렵다
과거 설정됐던 경남은행·금호생명보험·대우자동차판매·수산업협동조합중앙회· 가고파새마을금고·신한은행·창원늘푸른신용협동조합·경남한의사신용협동조합·회원신용협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.08.25 을구 22번 근저당권입니다.
② 임차인·점유자 — 확인된 인수 12,000원보다 ‘미상액’이 더 중요
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000원 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건1,2) | 2021.03.17 | 1,000원 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:1층으로 표기) | 2016.08.09 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500원 | 715,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연)상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 305-1호) | 2016.01.13 | 1,000원 | 418,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000원 | 413,600원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 403호) | 2023.09.08 | 9,000원 | 1,668,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404-2호) | 2020.07.24 | 1,000원 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404호) | 2014.04.09 | 1,000원 | 935,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 1,000원 | 352,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 385,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000원 | 1,595,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505호) | 2022.11.18 | 2,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505-2호) | 2015.11.19 | 2,000원 | 253,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
현황조사 기재액 기준. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인·점유자 20명으로 집계됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 감정가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 237,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 시세 비교 근거 없이 감정가만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 이 사건은 최저가 외에 선순위 임차보증금 인수 가능액이 실질취득가에 더해지는 구조이므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하는 방식은 적절하지 않습니다.
확인된 인수액 12,000원만 반영하면 실질취득 하한은 237,012,000원입니다. 하지만 보증금 미상 대항력 임차인이 남아 있으므로 이 금액 역시 최종 총취득비용이 아니라 확인 가능한 최소선에 불과합니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 인수 · 대항력 임차인 확인 보증금 | 12,000원 | 0원 |
| 을구 22번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 232,882,000원 |
| 을구 28번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 7,070,000,000원 중 232,882,000원이 배당되고 6,837,118,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 확인된 대항력 임차보증금 12,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 보증금 미상 임차인의 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 및 업무시설 용도입니다. 현장조사 당시 이해관계인의 부재와 출입 제한으로 전유부분 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다.
- 점유확인. 매각물건명세서 비고에도 폐문으로 임차·점유·관리비 연체 여부와 내부를 확인하지 못했다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,050.6㎡, 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 합포중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 임차인 확정. 현황조사의 각 본건·호수 표기를 3층 301호와 직접 대응시켜 실제 인수 대상 임차인을 먼저 확정해야 합니다.
- 강태혁·석득연 보증금. 두 임차인은 말소기준 이전 전입으로 대항력이 있으면서 보증금이 미상입니다. 금액 확인 전에는 실질취득가 상한을 정할 수 없습니다.
- 대항력 가능·미상 2명. (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 특히 (주)에스에이치콘은 보증금도 미상입니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 임차인들의 우선변제권 및 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서의 최종 기재를 확인해야 합니다.
- 폐문·내부 상태. 전유부분을 직접 확인하지 못한 평가이므로 내부 상태와 실제 영업·점유 현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비 연체. 관리비 연체 여부 역시 확인되지 않았으므로 관리주체를 통해 체납액과 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 237,000,000원만으로 저렴하다고 평가하지 말고, 선순위 임차보증금까지 확정한 실질취득가를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 현장점유를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기부보다 ‘점유와 보증금’이 승부처
이 사건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2021.08.25 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 그보다 먼저 들어온 임차인·점유자가 많고, 대항력 있는 11명 가운데 보증금 미상자가 2명 존재합니다. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상인 점유자 2명도 추가로 남습니다.
따라서 신건 최저가 237,000,000원에 확인된 인수액 12,000원만 더해 237,012,000원으로 취득비용이 끝난다고 보면 안 됩니다. 특히 폐문으로 내부·점유·관리비를 확인하지 못했고, 현황조사에 여러 본건과 호수가 함께 기재된 만큼 301호에 실제 귀속되는 선순위 임차인의 보증금부터 확정하는 것이 입찰의 전제입니다. 가격보다 권리·점유 확인이 먼저인 근린시설 경매입니다.
