창원지방법원 2026타경20112. 창원시 마산합포구 산호동 신한플러스 3층 301호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사신한플러스이며, 해당 건물은 근린생활시설 및 업무시설 용도로 이용되고 있습니다. 2021년 8월 25일 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 근저당권보다 앞서 신고된 상가임차인들입니다. 현황조사에는 여러 층과 호실에 걸친 점유자들이 기재돼 있고, 일부는 말소기준권리 이전에 신고된 것으로 나타납니다. 이런 임차인이 실제로 해당 매각 호실을 적법하게 점유하고 대항요건을 갖춘 경우, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 따라서 근저당권이 말소된다는 사실만으로 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 및 업무시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트슬라브지붕 · 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 · 2004.06.24 소유권보존 |
| 감정가 | 237,000,000원 |
| 최저매각가 | 165,900,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 (근저당권 이전등기 확인 필요) |
| 청구금액 | 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 점유 및 내부 상태 | 폐문 및 출입 제한으로 직접 확인하지 못함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 위험은 별개
말소기준권리는 2021.08.25 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 6,000,000,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 2025.10.31 설정된 이주선의 후순위 근저당권 1,070,000,000원과 2026.02.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
한편 2026.08.03에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 이는 선순위 담보권의 채권자 변경에 해당하며, 별개의 새로운 말소기준권리가 설정된 것으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당권자와 채권액은 이 이전등기를 반영하여 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 선순위 신고와 호실 귀속이 핵심
현황조사에 나타난 임차인 및 상가임대차 신고는 20건입니다. 이 가운데 말소기준일 이전 신고가 11건, 이후 신고가 7건, 신고일을 확인할 수 없는 사례가 2건입니다. 보증기관 대위변제에 따른 중복 신고는 나타나지 않아, 현황조사상 실제 임차 신고 인원은 20명·업체로 집계됩니다. 다만 서로 다른 호실의 계약이 포함되어 있어 301호의 실제 임차인 수와 동일하다고 볼 수는 없습니다.
아래 대항력 표시는 신고일과 말소기준일의 선후관계를 중심으로 한 잠정 판단입니다. 상가임대차의 실제 대항력은 건물 인도와 적법한 사업자등록 등 요건을 충족해야 합니다. 확정일자와 우선변제권은 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 상호 | 점유·호실 표시 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 마트맨 |
본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 30,000,000원 | 선순위 가능 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 김경수 현대축산 |
본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 15,000,000원 | 말소기준 후순위 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 김용석 | 본건1,2 · 범위 미상 | 2021.03.17 | 10,000,000원 | 선순위 가능 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 강태혁 | 1층 표기 · 범위 미상 | 2016.08.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 마산수산업협동조합 대표 최기철 |
본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 50,000,000원 | 말소기준 후순위 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 성도유 하이오커피마산산호점 |
본건5 전부 | 2022.07.12 | 20,000,000원 | 말소기준 후순위 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| (주)바이오닉스 대표 홍창현 |
본건6 전부 | 미상 | 15,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 정연호 라이크골프 |
본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 말소기준 후순위 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 서형학 애니핏24헬스장 |
본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 50,000,000원 | 말소기준 후순위 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| (주)아이엠넷 대표 이성연 |
305-1호 · 범위 미상 | 2016.01.13 | 10,000,000원 | 선순위 가능 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 류영원 늘솜치과기공소 |
본건15 전부 | 2021.07.16 | 10,000,000원 | 선순위 가능 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 이점태 | 403호 · 범위 미상 | 2023.09.08 | 90,000,000원 | 말소기준 후순위 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 오헌산업(주) 창원지점 대표 윤진수 |
404-2호 · 범위 미상 | 2020.07.24 | 10,000,000원 | 선순위 가능 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 에스육(주) 대표 장연덕 |
404호 · 범위 미상 | 2014.04.09 | 10,000,000원 | 선순위 가능 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 김영진 와이즈밀링센터 |
405-1호 · 약 1/2 | 2019.12.06 | 10,000,000원 | 선순위 가능 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| (주)에스에이치콘 대표 이주은 |
405-2호 · 범위 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 석득연 산호뉴스터디수학학원 |
본건 전부 · 대상 확인 필요 | 2005.09.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 서기배 이보영의토킹클럽합포학원 |
본건 전부 · 대상 확인 필요 | 2006.07.20 | 10,000,000원 | 선순위 가능 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| 네스트필드(주) 대표 김유철 |
505호 · 범위 미상 | 2022.11.18 | 20,000,000원 | 말소기준 후순위 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
| (주)예스인슈 대표 이순애 |
505-2호 · 범위 미상 | 2015.11.19 | 20,000,000원 | 선순위 가능 | 우선 미확인승계 신고 없음 |
③ 실질취득금액 — 최저가만으로 계산하면 위험하다
예상배당에서는 선순위로 취급한 임차인들의 확인된 보증금 120,000,000원을 매수인 인수액으로 분류했습니다. 이는 최현우, 김용석, (주)아이엠넷, 류영원, 오헌산업(주), 에스육(주), 김영진, 서기배, (주)예스인슈에 대한 인수 추정액의 합계입니다.
| 취득비용 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 165,900,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 선순위 임차보증금 인수 추정 | 120,000,000원 | 복수 호실 합산 가정 |
| 실질취득금액 가정 | 285,900,000원 | 301호 인수 범위 검증 전 |
| 감정가 | 237,000,000원 | 실거래 시세와 구별 |
| 실질취득 ÷ 감정가 | 120.6% | 전체 추정 인수 반영 시 |
위 가정대로라면 실질취득금액이 감정가를 48,900,000원 초과합니다. 그러나 여러 호실의 보증금을 합산한 금액이므로 301호의 실제 취득비용이 반드시 이와 같다는 뜻은 아닙니다. 또한 감정가는 거래 가능한 현재 시세를 보증하지 않습니다.
선순위 임차보증금 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려가도 그만큼 미배당 보증금이 증가하여 실질취득금액이 크게 낮아지지 않는 경우가 있습니다. 특히 개별 선순위 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득금액이 사실상 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 이 물건 역시 입찰가가 아니라 실제 인수액을 포함한 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,122,600원 |
| 1. 선순위 임차보증금(매수인 인수 가정) | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 162,777,400원 |
| 3. 을구 28번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 선순위 임차보증금은 매각대금에서 배당하는 금액이 아니라 매수인 인수로 가정한 별도 부담입니다. 근저당권의 채권최고액에는 공동담보가 포함되어 있고, 2026.08.03 근저당권 이전등기가 있으므로 실제 채권자와 배당액은 최종 채권계산서 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 및 미확인 임차채권은 반영되지 않았습니다.
추정 매각대금 165,900,000원 중 집행비용 3,122,600원을 제외한 162,777,400원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 추정 배당액은 0원입니다.
전체 근저당 채권최고액 합계는 7,070,000,000원이며, 이 기준의 추정 미배당액은 6,907,222,600원입니다. 다만 이는 공동담보를 포함하는 채권최고액 기준의 수치로, 301호의 실제 채무 잔액이나 매수인 인수액과 동일한 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 실제 부담액을 함께 봐야 한다
매각가가 하락하면 낙찰대금 자체는 줄어들지만, 대항력 있는 임차인에게 반환해야 할 보증금까지 자동으로 감소하는 것은 아닙니다. 아래 표는 인수액 120,000,000원이 변하지 않는다는 단순 가정으로 각 회차의 총취득비용을 비교한 것입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 채권액 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 165,900,000원 | 6,907,222,600원 | 285,900,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 116,130,000원 | 6,956,295,820원 | 236,130,000원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 81,291,000원 | 6,990,572,238원 | 201,291,000원 |
실질취득 가정은 각 회차 매각가에 동일한 추정 인수액 120,000,000원을 더한 단순 계산입니다. 실제로는 개별 임차인의 보증금, 우선변제 여부, 배당액, 301호와의 관련성에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·관리비 등 추가 비용은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 서측 대로와 남측 중로에 접해 있어 도로 접근성을 갖춘 입지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역으로, 대로3류 및 중로2류에 접합니다. 합포중학교 상대보호구역과 가축사육제한구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기·급배수·소화전·화재경보 및 탐지설비가 기재되어 있습니다.
- 내부 상태. 이해관계인의 부재와 출입 제한으로 전유부분 내부를 확인하지 못한 상태에서 외부 관찰과 공부자료 등을 바탕으로 평가했습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 업무시설은 실제 용도, 임대수익, 공실 여부, 전용면적, 관리상태 등에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 비교 가능한 실거래를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호와 임차 신고의 대응관계. 현황조사에 기재된 20건 중 실제로 301호를 점유하거나 해당 호실에 대한 권리를 주장할 수 있는 임차인을 구분해야 합니다.
- 선순위 대항력 검증. 2021.08.25 이전 신고자의 임대차계약, 사업자등록, 실제 인도·점유, 계약 존속 여부를 대조하세요.
- 보증금 및 확정일자. 보증금 미상 점유자와 우선변제권 미확인 임차인에 대해 매각물건명세서·계약서·배당요구 자료를 확인하세요.
- 실제 인수액 재산정. 전체 신고 기준 추정 인수액 120,000,000원을 그대로 301호에 적용하지 말고 해당 호실의 실제 미배당 보증금만 산정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권의 공동담보목록, 관련 호실의 매각 범위와 배당구조를 검토해야 합니다.
- 근저당권 이전등기. 부산성의신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 담보권과 실제 배당권자를 확인하세요.
- 등기 변동 대조. 근저당권 이전 및 기존 말소등기와 관련된 권리 변동을 최신 등기부와 대조하세요.
- 점유·명도·관리비. 내부 출입이 제한되었던 물건이므로 실제 점유자, 명도 가능성, 체납 관리비, 시설 상태를 별도 조사해야 합니다.
- 시세와 수익성. 동일·유사 용도 시설의 최근 거래가격과 실제 임대수익을 확인한 다음 총취득비용을 기준으로 입찰상한을 결정해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 관련 공동담보 내역을 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가가 곧 70% 취득비용은 아니다”
이번 물건의 핵심은 가격 할인보다 임차권 확인에 있습니다. 감정가 237,000,000원에 비해 현재 최저가 165,900,000원은 낮아 보이지만, 현황조사에는 말소기준권리보다 앞선 상가임차 신고가 다수 존재합니다.
예상배당에서 추정한 인수보증금 120,000,000원을 모두 부담한다면 실질취득금액은 285,900,000원으로, 감정가의 120.6%입니다. 그러나 이는 여러 호실을 포함한 합산 가정치로서 실제 매각 대상인 301호에 그대로 적용되는 확정 금액은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 선순위 신고도 있어 현재 단계에서는 인수위험을 완전히 확정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류·권리관계 재확인입니다. 301호에 실제로 귀속되는 대항력 임차인의 범위와 미배당 보증금을 확인하고, 그 금액을 낙찰대금에 더한 실질취득비용을 산정해야 합니다. 그다음 최근 실거래 또는 검증 가능한 임대수익과 비교하는 것이 순서입니다. 유찰이 진행됐다는 이유만으로 안전하거나 저렴한 물건으로 평가해서는 안 됩니다.
