창원지방법원 2026타경20112. 산호동 신한플러스 4층 402호의 근린시설 경매입니다. 등기상 말소기준은 2021.08.25. 부산성의신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당과 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 놓이지만, 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 상가임차 관계입니다.
현황조사에 나타난 임차인은 모두 20명입니다. 이 가운데 전입신고일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 것으로 표시된 임차인이 11명이고, 전입신고일을 알 수 없어 대항력 판정이 불가능한 점유자가 2명입니다. 특히 배당표에서는 대항력 있는 임차인 9명의 확인 보증금 합계 12,000만원을 배당하지 않고 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층402호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 673,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 부산성의 신용협동조합 |
| 청구액 | 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 임차권이 앞선다
말소기준은 2021.08.25. 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.06.25. 확정채권양도를 원인으로 2026.08.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 기준권리 자체의 설정일은 바뀌지 않습니다. 2025.10.31. 이주선 근저당권과 2026.02.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 승부처
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021-02-01 | 3,000만원 | 有 | 없음 | 인수 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025-12-02 | 1,500만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건1,2) | 2021-03-17 | 1,000만원 | 有 | 없음 | 인수 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:1층으로 표기) | 2016-08-09 | 미상 | 有 | 미상 | 가능·미상 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026-03-13 | 5,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022-07-12 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500만원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023-09-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024-02-15 | 5,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연)상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 305-1호) | 2016-01-13 | 1,000만원 | 有 | 없음 | 인수 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021-07-16 | 1,000만원 | 有 | 없음 | 인수 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 403호) | 2023-09-08 | 9,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404-2호) | 2020-07-24 | 1,000만원 | 有 | 없음 | 인수 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404호) | 2014-04-09 | 1,000만원 | 有 | 없음 | 인수 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019-12-06 | 1,000만원 | 有 | 없음 | 인수 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005-09-01 | 미상 | 有 | 미상 | 가능·미상 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006-07-20 | 1,000만원 | 有 | 없음 | 인수 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505호) | 2022-11-18 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505-2호) | 2015-11-19 | 2,000만원 | 有 | 없음 | 인수 |
보증금 단위는 현황조사 기재금액을 기준으로 만원 단위로 표시했습니다. 전입신고일 미상 점유자는 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 구분했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 673,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,130,000원 |
| 인수 · 최현우 보증금 | 3,000만원 | 0원 |
| 인수 · 김용석 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠넷 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 류영원 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 오헌산업(주)창원지점 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 에스육(주) 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 김영진 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 서기배 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · (주)예스인슈 보증금 | 2,000만원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 663,870,000원 |
| 2. 근저당 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당대상 채권은 합계 7,070,000,000원이고, 신건 673,000,000원 매각 가정에서 채권자 배당은 663,870,000원, 미배당은 6,406,130,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
집행비용은 9,130,000원으로 산정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 673,000,000원 | 663,870,000원 | 6,406,130,000원 | 12,000만원+ |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 538,400,000원 | 530,616,000원 | 6,539,384,000원 | 12,000만원+ |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 430,720,000원 | 424,012,800원 | 6,645,987,200원 | 12,000만원+ |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,050.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 합포중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부는 현장조사 당시 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확정. 현재 확인된 인수액 12,000만원 외에 강태혁·석득연의 보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 2명 확인. (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 전입신고일을 알 수 없어 대항력 여부가 확정되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 현황조사 임차내역이 본건1부터 본건15까지 여러 구획에 걸쳐 있으므로 실제 매각대상과 점유구획을 원본에서 대조해야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 폐문·출입 제한으로 전유부분이 확인되지 않았고, 임차인이 통합해 근린생활시설(의원)으로 사용 중이라고 권리신고한 내용이 있습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 임차인별 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 매각물건명세서와 권리신고 서류에서 최종 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 기준. 신건에서는 최소 793,000,000원에 미상 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액을 먼저 보라”
창원 신한플러스 402호는 말소기준 자체는 단순합니다. 2021.08.25. 근저당권이 기준이고 후순위 담보권과 경매개시결정은 정리됩니다. 하지만 이 사건은 등기부보다 임차관계가 훨씬 중요합니다.
대항력 있는 임차인이 11명이고, 배당표에서 매수인 인수로 잡힌 확인 보증금만 12,000만원입니다. 여기에 선순위 임차인 2명의 보증금이 미상이고, 전입일 미상 점유자 2명의 대항력도 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 신건의 실질취득비용은 최소 793,000,000원 + 미상액입니다.
권리는 고위험, 가격 판단은 인수액 확정 전 보류. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 매각물건명세서와 임대차 원본을 통해 남아 있는 보증금과 승계 범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
