창원지방법원 2026타경20112. 창원시 마산합포구 산호동의 신한플러스 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사신한플러스이고, 말소기준권리는 2021년 8월 25일 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 이력이 있습니다. 뒤에 설정된 근저당권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부상 근저당권이 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금까지 모두 소멸한다는 사실은 다르다는 점입니다. 여러 임차인의 사업자등록 또는 전입 관련 신고일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 이러한 임차인은 실제 점유, 상가임대차 보호요건, 임대차 대상 구획 및 배당 여부에 따라 매수인에게 보증금 반환의무가 남을 수 있습니다. 특히 일부 임차인은 보증금 자체가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 및 업무시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트슬래브지붕 · 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 | 673,000,000원 |
| 최저매각가 | 471,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권액 | 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 점유 및 내부상태 | 현장 출입 제한으로 내부 확인 불가. 임차인의 통합 근린생활시설(의원) 사용 신고 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 임차인 검토가 핵심
말소기준은 2021.08.25 설정된 근저당권입니다. 이후 설정된 이주선의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026.08.03에는 선순위 근저당권의 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전되었습니다. 따라서 배당표에 종전 근저당권자인 부산성의신용협동조합이 기재된 부분은 채권양도 및 배당권자 변경 내역을 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 20건의 조사기록, 호실별 귀속 확인 필수
현황조사에는 20명의 임차인 또는 상가임대차 신고자가 등장합니다. 보증기관 대위신고자로 표시된 대상은 없어 조사상 실제 임차인 20명으로 분류할 수 있으나, 이들이 모두 402호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 신고 구획에는 1층, 305-1호, 403호, 404호, 405호, 505호 등 서로 다른 구획이 혼재합니다. 따라서 402호 또는 일괄매각 대상에 실제 포함되는 사람과 보증금을 구분해야 합니다.
| 임차인 / 상호 | 신고 범위 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 (마트맨) | 본건 1, 2 전부 | 2021.02.01 | 3,000만원 | 선순위 가능 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 김경수 (현대축산) | 본건 1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500만원 | 말소기준 이후 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 김용석 | 본건 1, 2 · 세부 구획 미상 | 2021.03.17 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 강태혁 | 1층 표기 · 세부 구획 미상 | 2016.08.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 마산수산업협동조합 (대표 최기철) | 본건 3, 4 전부 | 2026.03.13 | 5,000만원 | 말소기준 이후 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 성도유 (하이오커피마산산호점) | 본건 5 전부 | 2022.07.12 | 2,000만원 | 말소기준 이후 | 우선변제 미상승계 아님 |
| (주)바이오닉스 (대표 홍창현) | 본건 6 전부 | 미상 | 1,500만원 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 정연호 (라이크골프) | 본건 9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 말소기준 이후 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 서형학 (애니핏24헬스장) | 본건 11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000만원 | 말소기준 이후 | 우선변제 미상승계 아님 |
| (주)아이엠넷 (대표 이성연) | 305-1호 · 세부 구획 미상 | 2016.01.13 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 류영원 (늘솜치과기공소) | 본건 15 전부 | 2021.07.16 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 이점태 | 403호 · 세부 구획 미상 | 2023.09.08 | 9,000만원 | 말소기준 이후 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 오헌산업(주) 창원지점 (대표 윤진수) | 404-2호 · 세부 구획 미상 | 2020.07.24 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 에스육(주) (대표 장연덕) | 404호 · 세부 구획 미상 | 2014.04.09 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 김영진 (와이즈밀링센터) | 405-1호 · 약 1/2 | 2019.12.06 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 우선변제 미상승계 아님 |
| (주)에스에이치콘 (대표 이주은) | 405-2호 · 세부 구획 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 석득연 (산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 서기배 (이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 우선변제 미상승계 아님 |
| 네스트필드(주) (대표 김유철) | 505호 · 세부 구획 미상 | 2022.11.18 | 2,000만원 | 말소기준 이후 | 우선변제 미상승계 아님 |
| (주)예스인슈 (대표 이순애) | 505-2호 · 세부 구획 미상 | 2015.11.19 | 2,000만원 | 선순위 가능 | 우선변제 미상승계 아님 |
보증금 3,000·1,000 등의 수치는 만원 단위로 해석했습니다. 모든 신고기록의 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않았으며, 선순위 가능 표시는 신고일 기준의 잠정 분류입니다. 상가임대차의 실제 대항력은 점유·사업자등록·보호법 적용관계 및 해당 호실과의 동일성까지 확인해야 합니다. 보증기관 승계신고자는 포함되어 있지 않습니다.
③ 실질취득비용 — 최저가에 보증금을 더해야 한다
예상배당 계산은 선순위 가능 임차인 가운데 보증금이 확인된 9명에 대해 총 12,000만원을 매수인 인수 대상으로 산정하고 있습니다. 해당 임차인들의 예상 배당액은 각각 0원입니다. 이 추정을 그대로 적용하면 최저가만 지불한다고 취득이 끝나는 구조가 아닙니다.
| 현재 최저매각가 | 471,100,000원 |
|---|---|
| 잠정 인수보증금 | 120,000,000원 |
| 잠정 실질취득 | 591,100,000원 |
| 감정가 | 673,000,000원 |
| 실거래 시세 | 확인되지 않음 |
| 추가 불확실성 | 미상 보증금, 실제 대항력, 일괄매각 범위, 점유 및 명도비용 |
잠정 실질취득은 471,100,000원 + 120,000,000원의 단순합산입니다. 이는 일괄매각 관련 배당추정치를 적용한 계산이며, 402호 단독 확정 인수액을 뜻하지 않습니다. 보증금이 미상인 임차인의 금액과 취득세·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 471,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 7,111,000원 |
| 1. 선순위 근저당권 · 부산성의신용협동조합 (이전등기 있음) | 6,000,000,000원 | 463,989,000원 |
| 2. 후순위 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 7,070,000,000원 | 463,989,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 6,606,011,000원 |
선순위 근저당 배당액은 채권최고액 기준의 추정이며 실제 채권액과 배당권자는 달라질 수 있습니다. 선순위 근저당권 이전등기와 당해세·상가임차인 우선변제 및 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 남는다
| 구분 | 최저매각가 | 잠정 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 471,100,000원 | 591,100,000원 | 6,606,011,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 329,770,000원 | 449,770,000원 | 6,745,646,780원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 230,839,000원 | 350,839,000원 | 6,843,192,746원 |
잠정 실질취득액은 각 회차 최저가에 추정 인수보증금 120,000,000원을 더한 단순 시나리오입니다. 실제 인수액은 임차인별 대항력, 배당, 매각대상 구획 및 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 미상 보증금은 반영하지 않았습니다.
유찰되어 입찰가격이 낮아져도 대항력 있는 임차인의 보증금이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 특히 개별 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않는 대항력 인수형에서는, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나 실질취득이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 이 사건은 여러 임차인이 서로 다른 구획에 기재되어 있으므로, 개별 보증금과 매각 대상의 연결관계를 먼저 확정해야 해당 법리를 정확히 적용할 수 있습니다.
⑥ 입지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물이며 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재경보 및 탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 대로와 남측 중로에 접한 입지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류·중로2류와 접합니다. 가축사육제한구역과 합포중학교 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,050.6㎡, 공시지가 2,178,000원/㎡이며 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 해당 수치는 토지 전체에 관한 것으로 개별 호실의 전유면적을 뜻하지 않습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 업무시설로 평가되었으나 이해관계인의 부재와 출입 제한으로 전유부분을 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 상업용 집합건물은 실제 임대차, 내부 구획, 수익성, 매각단위 등에 따라 매수층이 달라집니다. 실거래 비교자료가 없어 객관적인 환금성과 적정 매수가를 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 일괄매각에 포함되는 전체 호실과 매각에서 제외되는 부분을 확인하고, 402호에 귀속되는 임대차를 분리해야 합니다.
- 선순위 임차인. 최현우·김용석 등 선순위 가능 임차인의 실제 점유 구획과 상가임대차 보호요건을 확인해야 합니다. 다른 층과 호실의 신고 내용이 혼재되어 있습니다.
- 보증금 미상 임차인. 강태혁·석득연·(주)에스에이치콘 등은 보증금 또는 신고일이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 우선변제 및 배당요구. 확정일자, 배당요구 여부, 배당 순위와 실제 예상배당을 확인해야 합니다. 선순위 가능 임차인의 보증금이 전부 인수되는지 역시 재검토가 필요합니다.
- 통합사용 및 내부구획. 의원 통합사용 신고가 실제 건물 상태와 일치하는지, 402호의 출입과 독립 사용이 가능한지 현장 확인이 필요합니다.
- 근저당권 양도. 2026.08.03 선순위 근저당권 이전과 배당표상의 종전 채권자 표시를 대조해야 합니다. 다른 근저당권의 말소 및 이전등기 관계도 최종 등기부에서 확인해야 합니다.
- 실질취득금액. 입찰가격에 확정된 인수보증금과 취득·명도비용을 더해 자금계획을 작성해야 합니다. 잠정 120,000,000원을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 동일 용도·규모·층·입지의 상가 실거래, 임대료, 공실 및 수익률을 확인해야 합니다. 감정가 대비 70%만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 현 점유자의 영업과 시설물 소유권, 인도 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 사건 진행. 2026.10.29 매각기일의 변경·취하·정지 여부와 최신 사건서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 실제 인수액이 중요하다”
이 사건의 가장 큰 위험은 선순위 근저당권 자체가 아니라 복잡한 상가임대차와 일괄매각 범위의 불확실성입니다. 감정가 673,000,000원에 비해 최저가 471,100,000원은 낮아 보이지만, 잠정 인수보증금 120,000,000원을 단순 반영하면 실질취득 부담은 591,100,000원에 이릅니다. 여기에 보증금 미상 임차인과 내부 미확인 문제가 남아 있습니다.
더욱이 여러 임차인의 신고 구획이 서로 다르기 때문에, 402호에 실제 적용되는 임차권을 확정하지 않고 모든 보증금을 인수한다고 판단하는 것도, 반대로 인수액이 없다고 판단하는 것도 위험합니다. 실거래 시세도 확인되지 않았으므로 현재 할인율만으로 가격 매력을 높게 평가할 근거가 부족합니다.
결론은 권리·점유관계 확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 일괄매각 대상과 실제 선순위 점유자를 확정하고, 그다음 미배당 보증금과 실질취득금액을 다시 산출해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 무엇을 인수하는지 확실하게 아는 것입니다.
