창원지방법원 2026타경20112. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 신한플러스 5층 502호에 대한 임의경매입니다. 대상 건물은 근린생활시설 및 업무시설 용도로 이용되는 집합건물이며, 소유자는 주식회사신한플러스입니다. 감정가는 203,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 142,100,000원입니다.
문제는 단순한 가격 하락 여부가 아닙니다. 자료상 말소기준권리는 2025.10.31 설정된 이주선의 근저당권으로 선정돼 있지만, 그보다 앞선 2021년 근저당권에 관한 말소 표기와 이후 권리이전 기재를 함께 검토해야 합니다. 또한 임차인 조사는 여러 호실을 포함하고 있어 이 건 502호의 실제 점유자와 보증금 인수 범위를 별도로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트슬래브지붕 · 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 142,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 현장 확인 | 폐문 및 출입 제한으로 전유부분 내부·임대관계 확인 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재검증
기초 권리분석에서는 2025.10.31 이주선 근저당권(채권최고액 1,070,000,000원)을 말소기준으로 선정하고 있습니다. 이 기준을 그대로 적용하면 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 2021.08.25 부산성의신용협동조합 근저당권(채권최고액 6,000,000,000원)은 말소된 권리로 표시되는 한편, 2026.08.03 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이전 기록이 존재합니다. 주식회사아이엠뱅크의 근저당권에도 말소 표기와 한국자산관리공사로의 이전 기록이 함께 나타납니다.
② 임차인 분석 — 선순위 보증금과 호실 혼재
현황조사에 나타난 임차·점유 명의는 20건입니다. 이 가운데 13건은 기준일 이전 등록과 보증금 기재를 토대로 인수 가능성이 있는 것으로 시산됐고, 추가로 보증금 미상 또는 등록일 미상 명의가 존재합니다. 보증금은 원자료의 금액을 만원 단위로 해석해 표시한 잠정 금액이며, 원본의 단위·실제 계약금액 확인이 필요합니다.
| 임차·점유 명의 | 점유 부분 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 (마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
| 김경수 (현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500만원 | 기준일 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김용석 | 본건1,2 · 상세 미상 | 2021.03.17 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
| 강태혁 | 1층 표기 · 상세 미상 | 2016.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 마산수산업협동조합 (대표자 최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000만원 | 기준일 후순위 | 미상 | 없음 |
| 성도유 (하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
| (주)바이오닉스 (대표자 홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500만원 | 판정 미상 | 미상 | 없음 |
| 정연호 (라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서형학 (애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
| (주)아이엠넷 (대표자 이성연) | 305-1호 · 상세 미상 | 2016.01.13 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
| 류영원 (늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
| 이점태 | 403호 · 상세 미상 | 2023.09.08 | 9,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
| 오헌산업(주) 창원지점 (대표자 윤진수) | 404-2호 · 상세 미상 | 2020.07.24 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
| 에스육(주) (대표자 장연덕) | 404호 · 상세 미상 | 2014.04.09 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
| 김영진 (와이즈밀링센터) | 405-1호 약 1/2 | 2019.12.06 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
| (주)에스에이치콘 (대표자 이주은) | 405-2호 · 상세 미상 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 없음 |
| 석득연 (산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서기배 (이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
| 네스트필드(주) (대표자 김유철) | 505호 · 상세 미상 | 2022.11.18 | 2,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
| (주)예스인슈 (대표자 이순애) | 505-2호 · 상세 미상 | 2015.11.19 | 2,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 없음 |
대항력 배지는 기재된 등록일과 잠정 말소기준일을 비교한 위험 표시입니다. 상가임대차의 실제 대항력은 사업자등록·인도·점유·계약관계와 권리순위를 함께 확인해야 하며, 우선변제권은 확정일자 등 요건 확인 전까지 미상입니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 명의가 없다는 의미입니다.
502호에 귀속되는 실제 임차인의 대항력과 배당·인수 범위를 확인하지 않고는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득비용 — 최저가만 보면 안 된다
매수인의 경제적 부담은 낙찰대금뿐 아니라 실제로 인수하는 보증금까지 포함해 판단해야 합니다. 142,100,000원에 낙찰받고 앞서 시산한 인수금액 전부가 적용된다는 가정에서는 실질취득비용이 442,100,000원으로 증가합니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 142,100,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 임차보증금 인수 시산 | 300,000,000원 | 복수 호실 합산 · 실제 귀속 미확정 |
| 실질취득 시나리오 | 442,100,000원 | 인수 시산 전액 적용 가정 |
| 확인 후 실제 인수액 | 미확정 | 502호 점유 및 배당관계 검증 필요 |
대항력 있는 특정 임차인의 보증금이 해당 낙찰대금보다 크고 배당받지 못하는 구조라면, 낙찰가를 낮춰도 인수 보증금이 늘어 실질취득비용이 그 보증금 수준 아래로 쉽게 내려가지 않을 수 있습니다. 다만 이 사건에서는 여러 호실의 여러 임차보증금을 합산하고 있으므로 전체 300,000,000원을 하나의 고정 인수금으로 취급해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,789,400원 |
| 1. 을구 28번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 139,310,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 930,689,400원 |
위 배당은 2025.10.31 근저당권을 우선 배당권리로 보는 잠정 시산입니다. 2021년 근저당권과 권리이전 기록의 효력, 실제 채권잔액, 조세채권, 임차인 우선변제 및 최우선변제 등을 확정한 배당표가 아닙니다. 임차보증금 인수는 매각대금에서 배당되는 항목과 구별됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 위험은 별개
| 매각 시나리오 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 142,100,000원 | 930,689,400원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 99,470,000원 | 972,720,460원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 69,629,000원 | 1,002,024,322원 |
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재경보 및 탐지설비가 있습니다.
- 도로. 서측 대로와 남측 중로에 접하고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 1,050.6㎡, 공시지가 자료는 2,178,000원/㎡입니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 용도. 근린생활시설 및 업무시설로 평가되었습니다. 주거용 아파트와 달리 실제 임대수익, 업종 수요, 공실 가능성, 관리비와 운영비를 함께 검토해야 합니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 관계인 부재 및 출입 제한으로 전유부분 내부 확인이 불가능해 외부 관찰과 공부자료를 통해 평가되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 점유자 특정. 여러 호실에 걸친 임차인 명단에서 실제 502호를 점유하거나 권리를 주장하는 사람·법인을 특정해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2021.08.25 근저당권의 말소 효력, 2026.08.03 근저당권이전 기록, 2025.10.31 근저당권의 순위를 원본 등기사항증명서로 확인해야 합니다.
- 선순위 임대차 확인. 사업자등록일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능성을 개별적으로 대조해야 합니다.
- 보증금 단위 확인. 30,000만원 인수 시산의 기초 계약금액과 각 점유 부분을 검증하고, 502호에 귀속되지 않는 보증금은 분리해야 합니다.
- 명도 및 영업 현황. 폐문으로 확인되지 않은 내부 상태, 실제 영업 여부, 점유자의 인도 협조 가능성 등을 조사해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 조세채권 및 매각대금 배당에 영향을 미치는 항목을 확인해야 합니다.
- 임대수익과 환금성. 근린생활시설·업무시설의 실제 사용 가능성, 공실 위험, 유사 호실 거래가격 및 임대료 수준을 조사해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 특별매각조건과 인수되는 권리, 매각 범위, 점유관계 및 보완된 조사내용을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수액”
이 사건은 감정가 203,000,000원에서 최저가 142,100,000원으로 내려온 근린생활시설·업무시설 경매입니다. 그러나 권리관계와 실질취득비용을 정리하지 않은 상태에서 가격 할인율만 보고 접근하기에는 위험이 큽니다.
경매 관련 임차보증금 인수 시산은 300,000,000원이며, 이를 전부 부담하는 극단적인 가정에서는 실질취득비용이 442,100,000원에 도달합니다. 반대로 상당수 점유가 다른 호실에 관련된 것으로 확인된다면 502호의 실제 부담액은 달라질 수 있습니다. 따라서 이 시나리오를 확정 매수가로 해석해서도 안 됩니다.
특히 선행 근저당권의 말소·이전 관계, 임차인별 대상 호실, 대항력과 보증금 인수 범위가 명확해져야 합니다. 실거래 시세와 내부 상태도 추가 검증이 필요합니다.
결론은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 이 물건의 관건은 얼마나 저렴해졌느냐가 아니라, 낙찰자가 실제로 무엇을 인수하게 되는지를 확인하는 데 있습니다.
