창원지방법원 2026타경20112. 산호동 신한플러스 5층 502호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 근저당 자체보다 말소기준일보다 먼저 들어온 다수의 상가 임차인입니다. 현재 말소기준권리는 2025.10.31. 설정된 이주선의 근저당권 채권최고액 1,070,000,000원입니다. 그보다 앞선 근저당들은 등기부상 이미 말소됐지만, 그 결과 말소기준이 뒤로 밀리면서 2005년부터 2024년까지 들어온 임차인 상당수가 대항력 판단상 앞선 순번에 서게 됐습니다.
현황조사 기준 실제 임차·점유관계는 20명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 대항력 있음으로 분류된 임차인이 16명, 대항력 없음이 2명, 전입·사업자등록일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상인 점유자가 2명입니다. 대항력 있는 임차인 중 보증금이 확인된 13명의 보증금 합계가 300,000,000원이고, 배당분석상 우선변제권 없이 매수인 인수로 반영됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의 신용협동조합 / 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.31. 근저당권 · 이주선 · 채권최고액 1,070,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 늦어 임차인이 앞선다
2004년부터 2025년까지 다수의 근저당 설정과 말소가 반복됐고, 기존 선순위 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.10.31. 이주선 근저당입니다. 따라서 이보다 먼저 사업자등록·점유가 확인된 임차인은 매각만으로 보증금 문제가 사라지는 구조가 아닙니다. 반대로 2025.12.02. 김경수, 2026.03.13. 마산수산업협동조합은 말소기준 뒤에 들어와 대항력 없음으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 20명
| 임차인 / 점유부분 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 30,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 김경수(상호:현대축산) 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 인수 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) 미상(본건1,2) | 2021.03.17 | 10,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) 미상(1층 표기) | 2016.08.09 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 | 인수 가능·금액 미상 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 인수 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) 본건5 전부 | 2022.07.12 | 20,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) 본건6 전부 | 미상 | 15,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수 가능·미상 |
| 정연호(상호:라이크골프) 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 | 인수 가능·금액 미상 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 50,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연) 미상(305-1호) | 2016.01.13 | 10,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) 본건15 전부 | 2021.07.16 | 10,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) 미상(403호) | 2023.09.08 | 90,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수) 미상(404-2호) | 2020.07.24 | 10,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕) 미상(404호) | 2014.04.09 | 10,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 10,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은) 미상(405-2호) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 인수 가능·금액 미상 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 有 | 미상 | 없음 | 인수 가능·금액 미상 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) 본건 전부 | 2006.07.20 | 10,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철) 미상(505호) | 2022.11.18 | 20,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) 미상(505-2호) | 2015.11.19 | 20,000,000원 | 有 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
보증금은 현황조사 기재액을 원 단위로 환산해 표시했습니다. 확인된 대항력 임차인 보증금 300,000,000원 외에 강태혁·정연호·석득연의 보증금이 확인되지 않았고, (주)에스에이치콘은 등록일과 보증금 모두 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 남습니다. (주)바이오닉스 역시 등록일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
③ 실질취득 시나리오 — 유찰돼도 인수 3억원은 별도
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 203,000,000원 | 300,000,000원 | 503,000,000원+ | 870,642,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 162,400,000원 | 300,000,000원 | 462,400,000원+ | 910,673,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,920,000원 | 300,000,000원 | 429,920,000원+ | 942,698,880원 |
이 물건은 유찰로 최저가가 내려가더라도 확인된 대항력 임차보증금 300,000,000원이 별도로 남는 구조입니다. 현재 회차 기준 단순 합산 실질취득 부담은 최소 503,000,000원이며, 2회 유찰돼 최저가가 129,920,000원까지 내려가도 최소 429,920,000원입니다. 여기에 보증금 미상 임차인의 실제 보증금이 추가되면 총 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,642,000원 |
| 인수 · 대항력 임차보증금 | 300,000,000원+ | 0원 |
| 2. 근저당 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 199,358,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 870,642,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 203,000,000원은 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 대항력 임차인의 확인된 보증금 300,000,000원은 배당에서 지급되지 않고 매수인 인수로 분석되어 있으며, 보증금 미상 임차인 위험은 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설 및 업무시설. 6층 철근콘크리트 건물 내 집합건물로 평가됐습니다.
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 상업용 토지이며 토지면적은 1,050.6㎡, 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 대로3류·중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 출입 제한으로 전유부분 내부 확인이 불가해 외부관찰과 공부자료에 의거 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 최신본 재확인. 강태혁·정연호·석득연의 보증금과 (주)에스에이치콘의 등록일·보증금을 우선 확인해야 합니다.
- (주)바이오닉스 대항력 확인. 보증금 15,000,000원은 확인되지만 등록일이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 점유구획 대조. 여러 임차인이 본건1~15, 305-1호, 403호, 404호, 405호, 505호 등 다양한 구획으로 조사돼 실제 502호와 각 점유부분의 대응관계를 원본에서 맞춰야 합니다.
- 실질취득가로 자금계획. 신건 기준 최소 503,000,000원+를 출발점으로 계산하고, 미상 보증금이 추가될 가능성을 별도 반영해야 합니다.
- 내부·관리비 확인. 폐문으로 내부 상태와 관리비 연체 여부가 확인되지 않았으므로 현장과 관리주체 확인이 필요합니다.
- 실거래 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가를 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 별도의 상가 실거래·임대수익 자료 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서의 최신 원본과 각 임차인의 사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.03억짜리 경매”로 보면 안 된다
표면상 최저가는 203,000,000원이지만, 이 사건을 그 가격의 근린시설로 보면 분석이 틀어집니다. 현재 확인된 대항력 임차인의 보증금만 300,000,000원이고, 이 금액은 배당으로 소진되지 않고 매수인 인수로 분석됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득 부담은 최소 503,000,000원+입니다.
더 큰 문제는 이조차 확정 상한이 아니라는 점입니다. 대항력 있는 강태혁·정연호·석득연의 보증금이 확인되지 않았고, (주)에스에이치콘은 대항력과 보증금이 모두 미상이며, (주)바이오닉스도 등록일이 없어 대항력을 확정할 수 없습니다. 내부·점유·관리비 상태 역시 현장조사에서 확인되지 않았습니다. 등기부보다 임차인 원본 확인이 우선이고, 최저가보다 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
결론은 보수적 접근. 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정할 근거가 없고, 다수 대항력 임차인과 미상 보증금이 겹쳐 권리 리스크가 큽니다. 응찰 전 임차보증금·점유구획· 배당요구·확정일자 및 최신 매각물건명세서가 정리되지 않는다면, 단순 유찰만으로 위험이 해소되는 물건이 아닙니다.
