창원지방법원 2026타경20112. 산호동 신한플러스 5층 503호로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설입니다. 등기자료에서 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.10.31. 이주선 근저당권 1,070,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026.02.24. 접수됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임대차 현황입니다.
현황조사에는 모두 20명의 임차·점유 관련 내역이 확인됩니다. 이 가운데 말소기준보다 앞서 사업자등록 또는 전입 내역이 있고 보증금까지 확인된 13명의 보증금 합계가 30,000만원이며, 배당표는 이 금액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 강태혁·정연호·석득연은 말소기준보다 앞선 날짜가 확인되지만 보증금이 확인되지 않아, 보수적으로 대항력 가능·보증금 미상 위험으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층 503호 |
| 용도 | 근린시설 · 현황 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트스라브지붕 · 6층 건물 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 부산성의 신용협동조합 |
| 청구액 | 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
등기자료상 과거 근저당권들은 다수 말소 처리되어 있고, 현재 계산된 말소기준권리는 을구 28번 이주선 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,070,000,000원이며, 356,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 350,216,000원만 배당되고 719,784,000원이 미배당으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 알려진 인수 30,000만원 + 미상 위험
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021-02-01 | 3,000만원 | — | 有 | 미상 | 아님 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025-12-02 | 1,500만원 | — | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건1,2) | 2021-03-17 | 1,000만원 | — | 有 | 미상 | 아님 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:1층으로 표기) | 2016-08-09 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026-03-13 | 5,000만원 | — | 없음 | 미상 | 아님 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022-07-12 | 2,000만원 | — | 有 | 미상 | 아님 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500만원 | 715,000원 | 미상 | 미상 | 아님 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023-09-27 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024-02-15 | 5,000만원 | — | 有 | 미상 | 아님 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연)상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 305-1호) | 2016-01-13 | 1,000만원 | 418,000원 | 有 | 미상 | 아님 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021-07-16 | 1,000만원 | 413,600원 | 有 | 미상 | 아님 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 403호) | 2023-09-08 | 9,000만원 | 1,668,000원 | 有 | 미상 | 아님 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404-2호) | 2020-07-24 | 1,000만원 | — | 有 | 미상 | 아님 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404호) | 2014-04-09 | 1,000만원 | 935,000원 | 有 | 미상 | 아님 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019-12-06 | 1,000만원 | 352,000원 | 有 | 미상 | 아님 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 385,000원 | 미상 | 미상 | 아님 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005-09-01 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006-07-20 | 1,000만원 | 1,595,000원 | 有 | 미상 | 아님 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505호) | 2022-11-18 | 2,000만원 | — | 有 | 미상 | 아님 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505-2호) | 2015-11-19 | 2,000만원 | 253,000원 | 有 | 미상 | 아님 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 ‘낙찰가’만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 알려진 인수 | 최소 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 356,000,000원 | 300,000,000원 | 656,000,000원 | 719,784,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 284,800,000원 | 300,000,000원 | 584,800,000원 | 789,987,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 227,840,000원 | 300,000,000원 | 527,840,000원 | 846,149,760원 |
유찰되면 낙찰가는 내려가지만, 시나리오상 알려진 매수인 인수액 30,000만원은 그대로 유지됩니다. 그래서 2회 유찰 시에도 알려진 금액만 반영한 실질취득은 527,840,000원입니다. 보증금 미상 임차인의 금액은 여기에 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·인수액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,784,000원 |
| 매수인 인수 · 대항력 임차인 13명 | 30,000만원 | 0원 |
| 을구 28번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 350,216,000원 |
| 근저당 미배당 | — | 719,784,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
대항력 임차인의 알려진 보증금은 배당금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 금액도 알려진 30,000만원에 포함되지 않습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 및 업무시설 용도입니다. 이해관계인 부재와 출입 제한으로 전유부분 내부 확인이 불가해 외부관찰과 공부자료 등에 의거 평가됐습니다.
- 주위환경. 용마초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지이며 토지면적은 1,050.6㎡입니다. 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차인 확인. 강태혁·정연호·석득연의 실제 보증금과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 확인. (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘의 사업자등록·점유 시점을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 임차인별 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 356,000,000원이 아니라 알려진 인수까지 합한 최소 656,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 내부·점유 확인. 폐문으로 내부 및 점유관계 확인이 제한됐으므로 현장 재확인이 필요합니다.
- 최신 등기 대조. 2026.08.03. 기재된 근저당권 이전 내역을 포함해 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가 3.56억이 이 물건의 실제 가격이 아니다
이 사건은 신건이라는 이유만으로 단순하게 볼 수 없습니다. 말소기준권리는 2025.10.31.로 늦고, 그보다 앞선 임차·점유 내역이 다수 존재합니다. 보증금이 확인된 선순위 임차인 13명의 인수액만 300,000,000원이어서, 현재 회차의 알려진 실질취득은 이미 656,000,000원입니다.
더 중요한 것은 이것이 확정 상한이 아니라는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자가 3명이고, 사업자등록 시점 자체가 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 신건이 싸다거나 유찰 후 곧바로 가격 메리트가 생긴다고 판단할 근거도 없습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 범위를 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다. 현재 자료 기준으로는 권리 위험이 크고 실질취득 상한이 열려 있으므로 보증금·점유·대항력 확인이 선행되어야 하는 D등급 위험형으로 보는 것이 보수적입니다.
