*조건부 실질취득 549,200,000원은 최저가 249,200,000원에 산정된 전체 인수보증금 300,000,000원을 모두 더한 참고 시나리오입니다. 해당 보증금의 503호 귀속 여부가 확인되지 않아 실제 취득비용으로 확정할 수 없습니다. 취득세·명도비 등 별도 비용도 포함하지 않았습니다.
창원지방법원 2026타경20112. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 위치한 신한플러스 5층 503호입니다. 등기상 소유자는 주식회사신한플러스이며, 물건의 용도는 근린생활시설 및 업무시설입니다. 신청채권자는 부산성의신용협동조합이고 청구액은 5,100,741,409원입니다. 감정가는 356,000,000원, 현재 최저매각가는 249,200,000원으로 감정가의 70% 수준입니다.
가격만 보면 유찰에 따른 할인 폭이 눈에 들어옵니다. 그러나 이 건물은 임대차 관계가 복잡하고, 현장조사에서도 폐문 및 출입 제한으로 내부·점유·관리비 연체 여부를 확인하지 못했습니다. 특히 임차인 조사 내역에는 다른 층과 다른 호실의 임차정보가 함께 포함돼 있습니다. 503호에 실제로 적용되는 임대차를 구분하지 않은 채 보증금을 합산하거나, 반대로 모든 임차인을 무관하다고 처리하면 매수인 인수액을 크게 잘못 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설 및 업무시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트슬래브지붕 · 지상 6층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 (단독소유) |
| 감정가 | 356,000,000원 |
| 최저매각가 | 249,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
| 점유·임대관계 | 내부 확인 불가 · 실제 503호 점유자 및 인수보증금 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재확인
기존 근저당의 말소 여부, 이전등기의 법적 효력과 실제 접수순위를 등기사항전부증명서 원본에서 대조해야 합니다. 특히 을구 22번 근저당권은 현재 표시된 말소기준보다 접수 시점이 빠르므로, 존속 여부가 달라지면 임차인의 선후순위 판정에도 영향을 줍니다.
2019년 및 그 이전에 설정된 다수의 근저당은 말소된 것으로 기록되어 있습니다. 2022년과 2025년에 설정된 일부 근저당 역시 말소 표시가 확인됩니다. 이처럼 권리 설정과 해지·이전이 반복된 구조에서는 단순히 가장 나중에 표시된 근저당 하나만을 기준으로 권리를 판단하기 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 전체 20명, 503호 적용범위 미확정
현황조사에 나타나는 임차인은 실제 임차인 20명입니다. 보증기관 대위신고나 보증금 승계신고로 분류된 중복 임차인은 없습니다. 다만 이는 여러 전유부분에 걸쳐 조사된 인원으로, 503호에 20명이 모두 임차·점유하고 있다는 의미가 아닙니다.
아래의 대항력 평가는 현재 표시된 2025.10.31 근저당을 잠정 기준으로 신고일 선후를 비교한 것입니다. 실제 대항력 성립에는 해당 전유부분의 동일성, 인도·점유 및 사업자등록 등 법적 요건 확인이 필요합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제권도 확정하지 않았습니다.
| 임차인 / 표시된 범위 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 (마트맨) 본건 1, 2 전부 |
2021.02.01 | 3,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
| 김경수 (현대축산) 본건 1 내 약 10평 |
2025.12.02 | 1,500만원 | 기준 후 | 미확인 | 선순위 인수 대상 아님* |
| 김용석 본건 1, 2 · 세부 범위 미상 |
2021.03.17 | 1,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
| 강태혁 1층으로 표기 · 보증금 미상 |
2016.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
| 마산수산업협동조합 (대표 최기철) 본건 3, 4 전부 |
2026.03.13 | 5,000만원 | 기준 후 | 미확인 | 선순위 인수 대상 아님* |
| 성도유 (하이오커피마산산호점) 본건 5 전부 |
2022.07.12 | 2,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
| (주)바이오닉스 (대표 홍창현) 본건 6 전부 · 월차임 715,000원 |
미상 | 1,500만원 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
| 정연호 (라이크골프) 본건 9 전부 |
2023.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
| 서형학 (애니핏24헬스장) 본건 11~13 전부 |
2024.02.15 | 5,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
| (주)아이엠넷 (대표 이성연) 305-1호 · 범위 미상 · 월차임 418,000원 |
2016.01.13 | 1,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
| 류영원 (늘솜치과기공소) 본건 15 전부 · 월차임 413,600원 |
2021.07.16 | 1,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
| 이점태 403호 · 범위 미상 · 월차임 1,668,000원 |
2023.09.08 | 9,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
| 오헌산업(주) 창원지점 (대표 윤진수) 404-2호 · 범위 미상 |
2020.07.24 | 1,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
| 에스육(주) (대표 장연덕) 404호 · 범위 미상 · 월차임 935,000원 |
2014.04.09 | 1,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
| 김영진 (와이즈밀링센터) 405-1호 약 1/2 · 월차임 352,000원 |
2019.12.06 | 1,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
| (주)에스에이치콘 (대표 이주은) 405-2호 · 범위 미상 · 월차임 385,000원 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
| 석득연 (산호뉴스터디수학학원) 본건 전부 · 구체적 호실 확인 필요 |
2005.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
| 서기배 (이보영의토킹클럽합포학원) 본건 전부 · 월차임 1,595,000원 |
2006.07.20 | 1,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
| 네스트필드(주) (대표 김유철) 505호 · 범위 미상 |
2022.11.18 | 2,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
| (주)예스인슈 (대표 이순애) 505-2호 · 범위 미상 · 월차임 253,000원 |
2015.11.19 | 2,000만원 | 가능 | 미확인 | 인수 가능 |
*'기준 후'는 2025.10.31을 잠정 말소기준으로 보았을 때의 신고일 비교입니다. 실제 말소기준이 변경되거나 별도의 법률상 권리가 확인되면 판정이 달라질 수 있습니다. 모든 임차인의 배당요구·확정일자 및 점유관계는 추가 확인 대상입니다.
③ 인수보증금과 실질취득액 — 가격보다 먼저 볼 문제
현재 배당 추정에서 매수인 인수로 분류한 임차보증금은 합계 30,000만원(300,000,000원)입니다. 이는 13개 임차인 보증금 항목의 합계이며, 보증금 미상 임차인의 금액은 포함되지 않습니다.
| 현재 최저매각가 | 249,200,000원 |
|---|---|
| 인수 산정 보증금 합계 | 300,000,000원 (여러 호실에 걸친 합계) |
| 전액 인수 가정 취득액 | 549,200,000원 |
| 503호 확정 인수액 | 미확정 |
| 기타 보증금 미상 | 강태혁 · 정연호 · 석득연 · (주)에스에이치콘 |
| 실거래 비교 | 비교 가능한 실거래 시세 미확인 |
위 549,200,000원은 전체 인수 산정액이 이 매수인에게 모두 적용된다는 조건부 계산이지, 503호의 실제 취득가격이 아닙니다. 임차보증금의 호실별 귀속 및 배당·승계 가능성을 확인하기 전에는 실질취득액 자체를 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰해도 인수위험은 별개
현재 회차는 감정가의 70%이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오의 매각가격은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 추정 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 249,200,000원 | 244,911,200원 | 825,088,800원 |
| 2회 유찰(49%) | 174,440,000원 | 171,197,840원 | 898,802,160원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 122,107,999원 | 119,598,487원 | 950,401,513원 |
미배당액은 제시된 1,070,000,000원 채권액을 기준으로 한 시뮬레이션 수치입니다. 실제 배당순위와 선순위 근저당의 존속 여부에 따라 변경될 수 있습니다. 매수인 인수보증금은 별도이며 표의 미배당액 전부를 매수인이 인수한다는 의미가 아닙니다.
추가 유찰이 이루어지면 입찰가격은 내려갑니다. 하지만 보증금 인수 여부, 점유자 명도, 선순위 권리의 존속 여부는 최저매각가가 내려간다고 자동으로 해결되지 않습니다. 특히 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 249,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,288,800원 |
| 1. 을구 28번 · 이주선 근저당(잠정 산정) | 1,070,000,000원 | 244,911,200원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 추정 | 1,070,000,000원 | 825,088,800원 |
| 매수인 인수보증금(배당 외 별도) | 300,000,000원* | 0원 |
*300,000,000원은 여러 호실의 임차보증금 중 인수 대상으로 산정된 합계입니다. 503호에 귀속되는 확정 인수액이 아닙니다. 이 배당표는 을구 28번을 말소기준으로 놓은 잠정 모형으로, 이전등기가 존재하는 을구 22번 등 선순위 권리의 존속 여부가 정리되지 않아 실제 배당을 보증하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근입니다. 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접하고 있습니다. 상업시설 접근 및 차량 이용 측면에서 검토할 수 있는 입지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 대로3류 및 중로2류와 접합니다. 상대보호구역(합포중학교)과 가축사육제한구역 관련 사항이 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물로 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재경보 및 탐지설비가 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적은 1,050.6㎡이고, 공시지가는 2,178,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 503호의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 근린생활시설 및 업무시설은 주거용 아파트와 달리 임차 수요, 용도, 전유면적, 관리비, 공실 여부에 따라 매도 가능성과 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 실거래 비교값이 확인되지 않아 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.
- 내부상태. 이해관계인의 부재 및 출입 제한으로 전유부분을 직접 확인하지 못했으며 외부관찰과 공부자료를 근거로 감정되었습니다. 내부 하자·실제 이용상태의 불확실성이 남아 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 을구 22번·22-1번 및 을구 25번·25-2번의 말소·이전 관계를 확인하고 을구 28번이 실제 말소기준권리인지 검증해야 합니다.
- 503호 임차인 특정. 여러 호실에 걸친 임차인 20명 중 실제 503호 점유·임차인만 분리해야 합니다. '본건 전부'와 같은 표현은 구체적인 전유부분과 대응시켜 확인해야 합니다.
- 보증금 인수액 재산정. 300,000,000원 합계를 503호의 확정 인수액으로 사용하지 말고, 해당 호실 임차인의 보증금·배당요구·대항력·미배당 잔액에 따라 다시 계산해야 합니다.
- 상가임대차 확인. 사업자등록일, 실제 인도·점유, 확정일자, 배당요구 종기 내 신고 여부 및 임대차계약서를 대조해야 합니다. 신고일 선후만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 보증금 미상 점유자. 강태혁·정연호·석득연 및 (주)에스에이치콘 등의 실제 호실과 보증금, 점유관계를 확인해야 합니다.
- 현장 실사. 폐문과 출입 제한으로 미확인된 내부 상태, 사용 용도, 시설 하자, 실제 영업·점유 여부를 점검해야 합니다.
- 관리비·명도. 관리비 연체 여부와 공용부분 체납금, 점유자 인도 및 명도 협의 가능성을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 503호의 전유면적·대지권·임대수익 및 최근 유사 근린시설 실거래를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 매각 범위. 매각물건명세서와 물건목록에서 503호의 정확한 매각 대상과 다른 전유부분의 임대차가 혼재된 이유를 확인해야 합니다.
- 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수범위 확인이 먼저”
창원 신한플러스 503호의 현재 최저매각가는 249,200,000원입니다. 감정가에서 1회 유찰되어 70%까지 내려왔지만, 이것만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
현재 조사된 임차인은 전체 20명이며, 인수 대상으로 산정된 보증금은 300,000,000원입니다. 다만 임차인들이 여러 층과 호실에 분포하고 있어 이 금액을 503호의 실제 인수액으로 확정할 수 없습니다. 보증금 미상 점유자도 남아 있으며, 선순위 근저당의 말소 표시와 이전등기 사이에도 확인해야 할 불일치가 있습니다.
복수 임차인의 보증금이 503호에 어느 정도 귀속되는지, 기존 근저당이 법적으로 소멸했는지, 실제 점유자가 누구인지에 따라 물건의 경제성이 전혀 달라질 수 있습니다. 권리관계와 매각 범위가 정리되지 않은 상태에서는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류·원본 검증 우선입니다. 등기 및 임차관계가 명확해진 뒤에야 실질취득액을 계산하고, 그 금액을 검증된 상업용 실거래·임대수익과 비교할 수 있습니다. 현재는 낮아진 최저가보다 무엇을 실제로 인수하는지가 훨씬 중요한 물건입니다.
