창원지방법원 2026타경20112. 산호동 신한플러스 1층106호, 용도는 근린시설이며 감정평가상 근린생활시설 및 업무시설로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사신한플러스입니다. 현재 말소기준권리는 2021년 8월 25일 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 이주선 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기보다 임차관계가 훨씬 중요합니다. 현황조사에는 다수의 상가 임차관계가 기재되어 있고, 말소기준일보다 앞선 사업자등록·전입일을 가진 임차인이 여럿 존재합니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 대항력 임차인의 인수 합계는 12,000원으로 잡혀 있으나, 일부는 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 411,000,000원에 낙찰된다고 해서 실질취득비용이 411,012,000원으로 끝난다고 볼 수 없습니다. 미상 보증금이 추가될 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층106호 |
| 용도 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 411,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25. 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 별도다
등기부만 보면 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 2014년 신한은행 근저당을 비롯한 과거 근저당들은 이미 말소되었고, 2019년에 설정된 창원늘푸른신용협동조합· 경남한의사신용협동조합·회원신용협동조합·이주선 근저당 역시 말소된 상태입니다. 현재 핵심은 2021.08.25. 부산성의신용협동조합 근저당이며, 2026.06.25. 확정채권양도를 원인으로 2026.08.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 20명, 대항력 위험이 핵심
보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 임차관계로 봅니다. 대항력이 명시된 임차인 가운데 보증금까지 확인되는 관계는 매수인 인수 대상으로 계산되어 있으며, 강태혁·석득연처럼 보증금이 확인되지 않는 경우는 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시합니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않는 (주)에스에이치콘 역시 대항력 가능·미상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·사업자등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건1,2) | 2021.03.17 | 1,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:1층으로 표기) | 2016.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500원 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연) | 미상(본건 305-1호) | 2016.01.13 | 1,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 403호) | 2023.09.08 | 9,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수) | 미상(본건 404-2호) | 2020.07.24 | 1,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕) | 미상(본건 404호) | 2014.04.09 | 1,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 1,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은) | 미상(본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철) | 미상(본건 505호) | 2022.11.18 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(본건 505-2호) | 2015.11.19 | 2,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 411,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,510,000원 |
| 인수 · 최현우(마트맨) | 3,000원 | 0원 |
| 인수 · 김용석 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠넷 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 류영원 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 오헌산업(주)창원지점 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 에스육(주) | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영진 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · 서기배 | 1,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)예스인슈 | 2,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 404,490,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
411,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 6,510,000원 후 부산성의신용협동조합 근저당에 404,490,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당은 6,665,510,000원이며, 확인된 대항력 임차보증금 12,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 6층 건물 내 1층 101호 외 23개호로 구성되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,178,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정 당시 이해관계인 부재와 출입 제한으로 전유부분 확인이 불가해 외부관찰·공부자료에 의거 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차인부터 확정. 강태혁·석득연 및 (주)에스에이치콘의 실제 보증금과 점유현황을 확인하기 전에는 매수인 총 부담을 확정하지 마세요.
- 대항력 임차인 배당요구 확인. 확인된 대항력 임차인은 우선변제권과 배당요구 여부가 확인되지 않아 보증금 인수 여부를 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 점유구역 대조. 현황조사에는 본건1·2·3·4·5·6·9·11~13·15 및 305-1호·403호·404호·405호·505호 등 다양한 점유표시가 함께 기재되어 있어 실제 1층106호와의 대응관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 신건 가격 판단 유보. 실거래 시세가 확인되지 않아 411,000,000원이 시장 대비 저렴한지 여부를 판단할 근거가 없습니다.
- 전유부분 실사. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 현재 이용상태와 시설 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 임차인은 남을 수 있다”
이 사건은 신건 최저가 411,000,000원이라는 숫자보다 임차인 인수범위의 확정 여부가 우선입니다. 말소기준인 부산성의신용협동조합 근저당 이후 등기권리는 매각으로 정리되지만, 말소기준 이전의 대항력 임차관계는 별개입니다. 확인된 인수액 12,000원 외에도 보증금 미상 관계가 존재하고, 매각물건명세서 비고 역시 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음을 명시합니다. 실거래 시세도 없어 가격 메리트에 가점을 줄 근거가 없습니다. 권리확정 전 입찰은 위험도가 높은 근린시설 사건으로 보는 것이 타당합니다.
