창원지방법원 2026타경20112. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 신한플러스 1층 106호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사신한플러스이며, 부산성의신용협동조합이 설정한 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행됐습니다. 이 근저당권은 공동담보로 설정된 권리로, 채권최고액 전체를 이 호실의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 이후 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
등기부만 살펴보면 이전에 설정됐던 근저당권 대부분은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준인 2021년 8월 25일 근저당권 및 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 상가 경매에서는 등기부상 근저당권이 정리되는 것과 임차인의 보증금 반환 문제가 별개입니다. 현황조사에 나타난 선순위 임차인, 확정일자 미확인, 보증금 미상, 호실 구분 문제까지 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층 106호 도로명주소: 산호동로 1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 슬래브지붕 · 지상 6층 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 (단독소유) |
| 감정가 | 411,000,000원 |
| 최저매각가 | 287,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 (근저당권 이전등기 후 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사) |
| 경매 청구금액 | 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 · 을구 10번 · 부산성의신용협동조합 근저당권 |
| 감정평가상 확인사항 | 전유부분 내부 출입 제한으로 외부관찰과 공부자료에 의거 평가. 실제 이용상태 및 점유관계 재확인 필요. |
① 권리 흐름 — 근저당권은 정리되지만 임차권은 별도
말소기준은 2021.08.25 접수된 을구 10번 근저당권입니다. 이전에 설정된 신한은행, 창원늘푸른신용협동조합, 경남한의사신용협동조합, 회원신용협동조합 및 이주선의 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 후순위인 을구 16번 이주선 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
특히 선순위 근저당권이 없다는 사실과 선순위 임차인이 없다는 사실은 다릅니다. 임차인의 점유 및 사업자등록 요건이 매각 전에 충족됐는지, 해당 권리가 정확히 어느 전유부분에 미치는지에 따라 매수인이 부담할 금액과 명도 문제가 달라집니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간
현황조사에는 실제 임차인·점유자로 분류된 20명이 나타납니다. 다만 1층 외 다른 층과 여러 호실에 관한 임차관계까지 포함돼 있으므로, 이 20명이 모두 106호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 명시된 점유부분을 기준으로 106호와의 관련성을 대조해야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 사업자등록 등 조사일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 (마트맨) 본건 1·2 전부 |
2021.02.01 | 3,000만원 | 선순위 가능 | 확정일자 미확인 | 인수 가능 |
| 김경수 (현대축산) 본건 1 내 약 10평 |
2025.12.02 | 1,500만원 | 후순위 | 미확인 | 원칙적 소멸 |
| 김용석 본건 1·2 관련 · 점유범위 미상 |
2021.03.17 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 확정일자 미확인 | 인수 가능 |
| 강태혁 1층 표기 · 세부 호실 미상 |
2016.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 판정 보류 |
| 마산수산업협동조합 (최기철) 본건 3·4 전부 |
2026.03.13 | 5,000만원 | 후순위 | 미확인 | 원칙적 소멸 |
| 성도유 (하이오커피마산산호점) 본건 5 전부 |
2022.07.12 | 2,000만원 | 후순위 | 미확인 | 원칙적 소멸 |
| (주)바이오닉스 (홍창현) 본건 6 전부 |
미상 | 1,500만원 | 가능·미상 | 미확인 | 판정 보류 |
| 정연호 (라이크골프) 본건 9 전부 |
2023.09.27 | 미상 | 후순위 | 미확인 | 원칙적 소멸 |
| 서형학 (애니핏24헬스장) 본건 11~13 전부 |
2024.02.15 | 5,000만원 | 후순위 | 미확인 | 원칙적 소멸 |
| (주)아이엠넷 (이성연) 305-1호 |
2016.01.13 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 확정일자 미확인 | 인수 가능 |
| 류영원 (늘솜치과기공소) 본건 15 전부 |
2021.07.16 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 확정일자 미확인 | 인수 가능 |
| 이점태 403호 |
2023.09.08 | 9,000만원 | 후순위 | 미확인 | 원칙적 소멸 |
| 오헌산업(주) 창원지점 (윤진수) 404-2호 |
2020.07.24 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 확정일자 미확인 | 인수 가능 |
| 에스육(주) (장연덕) 404호 |
2014.04.09 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 확정일자 미확인 | 인수 가능 |
| 김영진 (와이즈밀링센터) 405-1호 약 1/2 |
2019.12.06 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 확정일자 미확인 | 인수 가능 |
| (주)에스에이치콘 (이주은) 405-2호 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 판정 보류 |
| 석득연 (산호뉴스터디수학학원) 본건 전부 · 개별 호실 확인 필요 |
2005.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 판정 보류 |
| 서기배 (이보영의토킹클럽합포학원) 본건 전부 · 개별 호실 확인 필요 |
2006.07.20 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 확정일자 미확인 | 인수 가능 |
| 네스트필드(주) (김유철) 505호 |
2022.11.18 | 2,000만원 | 후순위 | 미확인 | 원칙적 소멸 |
| (주)예스인슈 (이순애) 505-2호 |
2015.11.19 | 2,000만원 | 선순위 가능 | 확정일자 미확인 | 인수 가능 |
보증금 3,000·1,000 등은 상가 임대차 조사금액의 만원 단위로 해석했습니다. 표의 날짜는 현황조사에 나타난 전입신고·사업자등록 관련 기준일이며, 법적 대항력 발생일이 별도로 확정됐다는 의미는 아닙니다. '선순위 가능'은 날짜와 조사상 대항력 표시를 토대로 한 잠정 평가입니다. 상가건물임대차보호법상 실제 점유·사업자등록, 임차목적물, 임대차의 적용범위와 확정일자는 추가 확인이 필요합니다.
매각물건명세서에는 근린생활시설 및 업무시설로 이용 중이며, 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 취지의 기재가 있습니다. 특히 주식회사 바이오닉스 관련 이용현황이 나타나지만 사업자등록일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 우선변제 여부 역시 확정일자와 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,827,800원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 부산성의신용협동조합 설정 · 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
6,000,000,000원 | 282,872,200원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 7,070,000,000원 | 282,872,200원 |
| 채권 미배당 잔액 | — | 6,787,127,800원 |
현재 최저가로 낙찰되면 집행비용 추정액 4,827,800원을 제외한 282,872,200원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권자인 이주선과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다.
채권 미배당 잔액 6,787,127,800원은 담보채권의 배당 부족분으로, 그것만으로 매수인이 해당 채무를 인수한다는 뜻은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 요건에 따라 매수인에게 승계될 수 있으므로 채권 미배당액과 임차보증금 인수액을 반드시 구별해야 합니다.
| 배당 산정상 보증금 인수 대상 | 보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 최현우 (마트맨) | 3,000만원 | 0원 |
| 김용석 | 1,000만원 | 0원 |
| (주)아이엠넷 | 1,000만원 | 0원 |
| 류영원 | 1,000만원 | 0원 |
| 오헌산업(주) 창원지점 | 1,000만원 | 0원 |
| 에스육(주) | 1,000만원 | 0원 |
| 김영진 | 1,000만원 | 0원 |
| 서기배 | 1,000만원 | 0원 |
| (주)예스인슈 | 2,000만원 | 0원 |
| 합계 | 12,000만원 | 0원 |
위 임차보증금은 배당 산정에서 인수 대상으로 처리된 금액입니다. 각 임차인의 개별 호실 귀속 여부, 적법한 대항력·우선변제권 및 배당 결과를 확인해야 하며, 106호 매수인이 위 금액 전부를 부담한다고 확정할 수 없습니다. 보증금 미상 임차인은 합계에서 제외돼 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 실질취득비용 — 30% 할인만 보면 안 된다
현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 겉으로 보면 30% 할인된 가격이지만, 배당 산정상 보증금 인수액 120,000,000원을 적용하면 실질취득 추정액은 407,700,000원입니다. 감정가 411,000,000원과의 차이는 3,300,000원에 불과합니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 가정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 287,700,000원 | 120,000,000원 | 407,700,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 201,390,000원 | 120,000,000원 | 321,390,000원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 140,973,000원 | 120,000,000원 | 260,973,000원 |
실질취득 추정 = 회차별 최저가 + 동일한 보증금 인수액 120,000,000원이라는 조건부 계산입니다. 실제 106호의 인수액은 다를 수 있으며, 취득세·명도비용·체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 후속 회차의 금액은 확정된 매각가격이 아닌 유찰 시나리오입니다.
또한 감정가가 곧 현재 거래 가능한 시세를 뜻하지 않습니다. 동일·유사 근린시설의 최근 실거래가격, 임대수익 및 공실 위험이 확인되지 않아 실질취득 추정액이 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 입찰가격은 반드시 106호에 귀속되는 권리와 최근 시장가격을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 산호동 용마초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 도로. 건물 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접하고 차량 진입이 가능합니다. 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·건물. 근린생활시설 및 업무시설로 이용되는 6층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기·급배수·소화전·화재경보 및 탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 대로3류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역 및 합포중학교 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지 기초지표. 지목 대, 상업용 토지로서 토지면적 1,050.6㎡, 공시지가 2,178,000원/㎡입니다. 이 면적은 토지 전체의 지표이며 106호 전유면적을 의미하지 않습니다.
- 현장 확인 한계. 이해관계인 부재와 출입 제한 등으로 전유부분을 직접 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으나 내부상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 근린시설은 임차인 구성, 실제 임대료, 공실 가능성 및 업종 수요에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 환금성을 확정적으로 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호와 임차인의 대응관계. 본건 1·2 등 물건번호가 실제 106호와 어떻게 연결되는지 매각대상 목록·건축물대장·명세서로 확인하세요.
- 선순위 임차인. 최현우·김용석 등의 점유목적물과 사업자등록, 실제 영업·점유 여부를 확인해야 합니다. 다른 층 임차인의 보증금까지 106호에 인수되는 것으로 계산하지 않도록 주의하세요.
- 보증금 미상 점유자. 강태혁·석득연 등은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 성립과 보증금 규모를 확정하기 전에는 인수 상한을 알 수 없습니다.
- 우선변제 및 배당요구. 확정일자, 배당요구 여부, 임차보증금 실제 잔액을 확인하세요. 배당 산정상 인수액이 실제 법적 인수액과 일치하는지 검증해야 합니다.
- 공동담보와 채권양도. 부산성의신용협동조합의 공동담보목록 제2021-236호, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전, 실제 배당권자를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 때 내부 출입이 제한됐습니다. 구조·시설·실제 영업상태 및 수리비를 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 개별 106호의 임대차계약서, 보증금, 월세, 임대기간, 연체 및 공실 위험을 확인하고 예상 수익을 재계산하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세 및 최우선변제에 따른 배당 변동을 점검하세요.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행상태를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “30% 유찰이 곧 30% 할인은 아니다”
창원 신한플러스 106호는 감정가 411,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가 287,700,000원까지 내려온 근린시설입니다. 담보권의 말소관계는 비교적 구분되지만, 임차권은 아직 명확하게 정리됐다고 볼 수 없습니다.
배당 산정상 인수액 120,000,000원을 적용하면 실질취득 추정액은 407,700,000원입니다. 이는 감정가의 약 99.2%여서 명목상 30% 할인과는 체감 가격이 크게 다릅니다. 더욱이 이 인수액에는 다른 호실의 임차권이 포함됐을 가능성이 있고, 일부 임차보증금은 금액조차 확인되지 않았습니다.
이 사건에서 먼저 해결할 과제는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 106호의 실제 임차인, 점유범위, 대항력, 미배당 보증금을 특정하는 것입니다. 그다음에 최근 시세와 임대수익을 비교해야 비로소 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 등기상 말소는 가능하지만 임차권과 실질취득비용은 미확정 — 현재 판단은 보류입니다.
