창원지방법원 2026타경20112. 창원시 마산합포구 산호동 신한플러스의 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설 및 업무시설 용도이며, 매각물건명세서에는 근린생활시설(상호: 라이크골프)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 979,000,000원인 신건입니다.
등기상 말소기준은 2025.10.31. 이주선 근저당권 1,070,000,000원입니다. 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 난도는 등기부보다 임차관계에서 높아집니다. 실제 임차·사업자 내역은 20명이며, 이 가운데 16명이 말소기준보다 앞선 대항력 有로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 · 근린생활시설(상호: 라이크골프)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 979,000,000원 / 979,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의 신용협동조합 / 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준 | 2025.10.31. 을구 30번 근저당권 · 이주선 · 채권최고액 1,070,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 설정됐던 근저당권 다수는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.10.31. 이주선 근저당이며, 2026.02.24. 부산성의 신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차·사업자 20명
| 임차인 / 사업자 | 점유부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500만원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건1,2) | 2021.03.17 | 1,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(1층으로 표기) | 2016.08.09 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000만원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500만원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연) | 미상(본건 305-1호) | 2016.01.13 | 1,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 403호) | 2023.09.08 | 9,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수) | 미상(본건 404-2호) | 2020.07.24 | 1,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕) | 미상(본건 404호) | 2014.04.09 | 1,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 1,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은) | 미상(본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철) | 미상(본건 505호) | 2022.11.18 | 2,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(본건 505-2호) | 2015.11.19 | 2,000만원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으므로 위 20명은 각각 실제 임차·사업자 내역으로 봅니다. 이 가운데 현재 배당계산에서 매수인 인수로 반영된 대항력 임차인의 보증금은 3,000 + 1,000 + 2,000 + 5,000 + 1,000 + 1,000 + 9,000 + 1,000 + 1,000 + 1,000 + 1,000 + 2,000 + 2,000만원, 합계 30,000만원입니다.
③ 실질취득가 — 최저가 9.79억만 보면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 979,000,000원입니다. 그러나 확인된 인수 보증금 300,000,000원을 더하면 매수인이 부담하는 최소 실질취득은 1,279,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 임차인의 실제 보증금과 대항력 미상 임차인의 권리 성립 여부에 따라 부담이 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 979,000,000원 | 300,000,000원+ | 1,279,000,000원+ | 103,190,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 783,200,000원 | 300,000,000원+ | 1,083,200,000원+ | 297,032,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 626,560,000원 | 300,000,000원+ | 926,560,000원+ | 452,105,600원 |
회차별 매각가가 낮아져도 확인된 대항력 임차인의 인수 보증금 30,000만원은 별도 부담입니다. 보증금 미상 임차인은 위 최소 실질취득액에 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 979,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,190,000원 |
| 인수 · 최현우 | 3,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김용석 | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 성도유 | 2,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 서형학 | 5,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · (주)아이엠넷 | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 류영원 | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 이점태 | 9,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 오헌산업(주)창원지점 | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 에스육(주) | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김영진 | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 서기배 | 1,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 네스트필드(주) | 2,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · (주)예스인슈 | 2,000만원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 30번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 966,810,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 103,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 979,000,000원에서 집행비용 12,190,000원을 제외한 966,810,000원이 이주선 근저당에 배당되는 계산입니다. 대항력 임차인의 보증금은 배당액 0원으로 두고 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 근린생활시설 및 업무시설 용도이며, 토지는 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 대로3류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,178,000원/㎡이며 토지면적은 1,050.6㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비가 되어 있습니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재 및 출입 제한으로 전유부분 내부 확인이 불가해 외부관찰과 공부자료에 의거 평가됐으므로 재확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수총액 확정. 현재 확인된 인수 보증금은 30,000만원이지만 강태혁·정연호·석득연의 보증금이 미상입니다. 입찰 전 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 2건 확인. (주)바이오닉스는 보증금 1,500만원이 있으나 전입일 미상, (주)에스에이치콘은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 다수 임차인의 우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 배당과 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
- 점유 범위 대조. 본건1·2, 305-1호, 403호, 404호, 405-1호, 505호 등 다양한 점유표기가 있어 현황과 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 전유부분 내부 확인이 불가했습니다.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 최소 실질취득 1,279,000,000원 이상을 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “9.79억짜리 신건”이 아니라 “12.79억+α 부담”
이 사건은 감정가 979,000,000원과 최저가 979,000,000원만 보면 단순한 신건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차·사업자가 16명이고, 현재 확인된 보증금 중 매수인이 인수하는 금액만 300,000,000원입니다. 따라서 신건에서의 최소 실질취득은 1,279,000,000원이며, 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인 3명과 대항력 자체가 미상인 2명의 존재 때문에 최종 부담액은 아직 닫혀 있지 않습니다.
동일 물건의 실거래 비교자료도 없어 이 실질취득가를 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인별 대항력·보증금·배당요구 여부를 확정해 인수총액을 닫는 것입니다. 권리관계가 확정되기 전에는 최저가의 할인폭만으로 접근하기 어려운 고난도 근린시설 경매입니다.
