* 보증금 관련 수치는 임차 신고에 기재된 원수치입니다. 금액 단위와 매각 대상 203호에 실제로 귀속되는 범위가 확정되지 않았으므로 30,000을 확정된 원화 인수액으로 해석하면 안 됩니다. 보증금 미상 임차인의 금액도 포함되어 있지 않습니다.

창원지방법원 2026타경20112. 이번 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 있는 신한플러스 2층 203호입니다. 주택이 아니라 근린생활시설 및 업무시설 용도의 집합건물이며, 매각물건명세서에는 근린생활시설(상호: 라이크골프)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가는 979,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 685,300,000원입니다.

가격만 보면 감정가 대비 70% 수준으로 낮아졌습니다. 그러나 상업용 집합건물에서는 최저매각가가 곧 실제 취득비용을 의미하지 않습니다. 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 존재한다면 실질취득비용은 낙찰가에 인수액을 더해 산정해야 합니다. 특히 본건은 임차인별 점유 범위와 보증금, 선순위 권리의 존속 여부를 함께 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다

등기 분석에서는 2025.10.31 접수된 이주선의 근저당권 (채권최고액 1,070,000,000원)을 말소기준으로 지정하고 있습니다. 해당 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각에 의한 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

다만 더 이른 시기에 설정된 2021.08.25 부산성의신용협동조합 근저당권 (채권최고액 6,000,000,000원)과 2025.02.28 아이엠뱅크 근저당권 (채권최고액 480,000,000원)에 대해서는 기존 권리의 말소 표시와 후속 권리이전 기록이 함께 나타납니다. 각각 케이씨유엔피엘대부주식회사와 한국자산관리공사로의 권리이전 내역이 있어, 현재 효력과 순위를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 가장 큰 변수

현황조사에는 총 20건의 임차인·사업자 신고가 기재되어 있습니다. 이 기록은 신한플러스의 서로 다른 호실과 점유 부분을 포함하고 있으므로, 신고된 모든 임차인을 곧바로 2층 203호의 임차인으로 취급해서는 안 됩니다.

특히 매각물건명세서에 이용 상호가 기재된 정연호(라이크골프)는 임대차 현황에 2023.09.27 신고일이 있고 보증금은 확인되지 않습니다. 해당 영업장의 실제 점유 구역과 203호의 일치 여부, 사업자등록과 점유 개시 시점, 보증금 및 배당요구 여부를 우선 확인할 필요가 있습니다.

* 보증금 기재액은 금액 단위가 확정되지 않은 원수치입니다. '선순위 가능'은 2025.10.31을 기준으로 한 잠정 검토 표시이며, 법적으로 대항력이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 70%를 할인 메리트로 볼 수 있나

현재 확인되는 감정가는 979,000,000원, 최저매각가는 685,300,000원입니다. 감정가 대비 최저매각가율은 70%이고, 한 차례 유찰이 진행된 상태입니다.

근린생활시설의 가격은 층별 접근성, 전유면적, 임대료, 공실 여부, 임차인 구성 및 상권에 영향을 받습니다. 감정가에서 30% 낮아졌다는 사실만으로 최근 거래가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 685,300,000원 가정)

위 예상배당은 이주선 근저당권을 배당 대상으로 설정한 잠정 계산입니다. 임차보증금 인수는 매각대금 배당과 별개입니다. 당해세·최우선변제 및 다른 선순위 권리의 실제 배당순위가 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.

계산상 매각대금 685,300,000원에서 집행비용 9,253,000원을 제외한 676,047,000원이 이주선 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 393,953,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가와 실질취득은 다르다

시나리오상 두 차례 유찰되면 최저매각가는 479,709,999원, 세 차례 유찰되면 335,796,999원으로 낮아집니다. 하지만 배당되지 않아 매수인이 인수하는 보증금이 있다면 매각가 하락만큼 실제 취득비용이 줄지 않을 수 있습니다.

각 회차의 인수보증금은 같은 원수치 30,000으로 가정되어 있으나, 임차인의 실제 권리와 배당에 따라 변동할 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어났다는 이유만으로 투자성이 개선된다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 등을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다. 도로 접근성은 상업용 부동산의 장점이 될 수 있으나 실제 영업 수요와는 별도로 판단해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역 및 합포중학교 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며, 토지면적은 1,050.6㎡, 공시지가 기재액은 2,178,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지 관련 사항입니다.
• 내부 상태. 감정 당시 전유부분 내부 조사가 제한되어 실제 마감, 시설 상태와 이용 현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 업무시설은 임대수익, 공실, 업종 제한, 층별 접근성과 개별 전유부분의 구조에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 최저가율만으로 환금성이 우수하다고 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2021년 부산성의신용협동조합 근저당, 2025년 아이엠뱅크 근저당과 후속 권리이전 등기를 대조하여 실제 존속 권리와 최초 말소기준을 확인하세요.
• 203호 임차인 특정. 여러 호실의 임차 신고를 구분하고 라이크골프가 점유 중인 부분이 매각 대상 203호와 일치하는지 확인하세요.
• 보증금 및 대항력 검증. 정연호를 포함해 203호에 적용되는 임차인의 보증금, 사업자등록, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 인수금액 재계산. 잠정 원수치 30,000을 확정 금액으로 사용하지 말고 각 보증금의 단위, 임차인별 배당액과 매수인 인수액을 개별적으로 검증하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권별 공동담보목록과 다른 담보물의 관계, 채권최고액 및 실제 피담보채권액을 확인하세요.
• 실질취득 기준 입찰가 산정. 낙찰가에 인수보증금 및 필요한 취득 부대비용을 더해 실질취득비용을 계산한 후 비교 가능한 상업용 부동산 거래 및 임대수익과 대조하세요.
• 현장 방문. 전유부분의 내부 상태, 영업 현황, 출입 가능 여부, 시설물 상태와 점유자를 확인하세요.
• 관리비·인도 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 점유자 인도 절차, 임대차 승계 여부를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 경매기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 최종 인수액”

이번 신한플러스 203호의 핵심은 감정가에서 얼마나 할인되었느냐가 아닙니다. 경매로 소멸하는 권리와 매수인이 실제 인수하는 권리를 정확하게 구분할 수 있느냐가 먼저입니다.

현황조사의 임차 신고는 여러 호실에 걸쳐 있고, 실제 이용 상호인 라이크골프의 보증금도 미상입니다. 선행 근저당권과 권리이전 기록은 말소기준 판단에 추가 확인을 요구합니다. 이 상태에서 최저가 685,300,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 매수 후 부담을 과소평가할 수 있습니다.

결론은 가격 판단 보류, 권리관계 우선 검증입니다. 임차인의 실제 인수보증금과 권리순위를 확정하고, 그 결과로 계산한 실질취득금액을 상가 실거래 시세 및 수익성과 비교해야 합니다. 지금 필요한 것은 무리한 응찰이 아니라 203호에 한정한 권리분석의 재확인입니다.