창원지방법원 2026타경20112. 대상은 창원시 마산합포구 산호동 신한플러스 1층105호로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설입니다. 소유자는 주식회사신한플러스이고, 현재 말소기준권리는 2021년 8월 25일 부산성의신용협동조합이 설정한 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이 권리는 2026년 8월 3일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
등기상 구조만 보면 말소기준 이후의 권리는 매각으로 정리되는 흐름입니다. 그러나 이 사건은 등기보다 점유·임대차가 훨씬 중요합니다. 매각물건명세서에도 “근린생활시설(상호: 하이오커피)로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음”이라고 기재돼 있고, 실제 현황조사에서는 여러 호실·부분에 걸쳐 다수 임차인이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 496,000,000원 / 496,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25. 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2004년부터 2021년까지 설정됐던 경남은행·수산업협동조합중앙회·가고파새마을금고·신한은행· 창원늘푸른신용협동조합·경남한의사신용협동조합·회원신용협동조합·이주선 관련 근저당은 등기부상 말소됐습니다. 현재 기준점은 2021.08.25. 을구 20번 근저당입니다. 그 뒤 설정된 이주선 근저당 등은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 20명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 아래 20명은 모두 실제 조사된 임차인·점유자입니다. 대항력 11명, 대항력 없음 7명, 전입일 미상으로 판정이 불가능한 임차인 2명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건1,2) | 2021.03.17 | 1,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(1층) | 2016.08.09 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 305-1호) | 2016.01.13 | 1,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 403호) | 2023.09.08 | 9,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 404-2호) | 2020.07.24 | 1,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 404호) | 2014.04.09 | 1,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 1,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 505호) | 2022.11.18 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(본건 505-2호) | 2015.11.19 | 2,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 496,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,360,000원 |
| 인수 · 대항력 임차인 확인 보증금 | 12,000원 | 0원 |
| 2. 을구 20번 근저당 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 488,640,000원 |
| 3. 을구 26번 근저당 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,070,000,000원 중 예상 배당은 488,640,000원이고, 미배당액은 6,581,360,000원입니다. 대항력 임차인의 확인 보증금 12,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 보증금 미상 임차인의 추가 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 업무시설 용도입니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 출입 제한으로 전유부분 확인이 불가해 외부관찰·공부자료 등에 의거 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물 내 1층 101호 외 23개호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다. 대로3류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금 재확인. 특히 강태혁·석득연은 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 총 인수액 확정 전 응찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 판정 미상 임차인 확인. (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 특히 (주)에스에이치콘은 보증금도 미상입니다.
- 점유범위 대조. 현황조사에는 본건1~15 및 305-1호·403호·404호·405호·505호 등 여러 표기가 함께 등장하므로 실제 매각대상과 각 임차인의 점유범위를 원본 서류에서 정확히 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 현재 조사된 임차인들은 배당요구 여부가 확정돼 있지 않은 항목이 많아 우선변제·인수범위 확인이 필요합니다.
- 실거래 근거 없이 가격 가점 금지. 감정가 496,000,000원이 적정한지 판단할 최신 실거래 비교 근거가 없어 신건 가격 자체를 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 전유부분 현장 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 이용현황·시설상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다 남을 수 있는 임차인이 더 중요하다”
이 사건은 등기만 보면 말소기준이 분명합니다. 2021년 부산성의신용협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 낙찰자 관점의 핵심은 대항력 임차인 11명입니다. 확인 가능한 매수인 인수액은 12,000원이지만, 보증금 미상 대항력 임차인이 2명 존재하고 전입일 미상 임차인도 2명 있어 실제 인수액은 아직 닫히지 않았습니다.
따라서 신건 496,000,000원이라는 숫자나 향후 396,800,000원·317,440,000원의 유찰가격만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 먼저 보증금 미상 임차인의 금액과 점유범위, 배당요구·우선변제 여부를 확정해야 합니다. 권리확인 전 가격판단 금지. 이 사건의 우선순위는 가격이 아니라 임차관계 확정입니다.
