창원지방법원 2026타경20112. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층105호, 근린생활시설 및 업무시설 용도의 집합건물입니다. 권리분석에서 가장 먼저 볼 부분은 2021년 부산성의신용협동조합의 을구 20번 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 권리 자체보다 임차인 인수입니다. 현황조사상 조사된 임차인은 20명이고, 그중 11명은 대항력 있음으로 판단되어 매수인 인수 가능성이 확인됩니다. 분배표에는 그중 보증금이 확인된 9건, 합계 120,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 반면 강태혁과 석득연은 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 최저가 347,200,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층105호 도로명주소: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 496,000,000원 / 347,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25. 을구 20번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수가 남는다
말소기준권리는 2021.08.25. 을구 20번 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 2022.12.08. 설정된 을구 21번 이주선 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 2025.02.28. 을구 23번 아이엠뱅크 근저당권도 이미 말소되었습니다. 2025.10.31. 설정된 을구 26번 이주선 근저당권은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2026.02.24. 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정이 내려졌고 이 역시 매각으로 소멸합니다.
한편 2026.08.03. 을구 20번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 등기상 권리 이전은 확인되지만, 매수인이 주의해야 할 핵심은 그보다 대항력 임차인의 보증금 인수입니다. 즉 등기부만 보고 인수금액이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수만 1.2억, 미상 2건은 별도 위험
조사된 임차인은 20명입니다. 이 중 대항력 있음 11명, 대항력 없음 7명, 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가능한 경우가 2명입니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 분배표상 매수인 인수로 반영된 9건은 우선변제권 없음으로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000만원 / — | 대항력 有 우선변제 없음 승계 인수 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500만원 / — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건1,2) | 2021.03.17 | 1,000만원 / — | 대항력 有 우선변제 없음 승계 인수 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:1층으로 표기) | 2016.08.09 | 미상 / — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 인수 위험 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000만원 / — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000만원 / — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500만원 / 715,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 판정 불가 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 / — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000만원 / — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연)상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 305-1호) | 2016.01.13 | 1,000만원 / 418,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 인수 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000만원 / 413,600원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 인수 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 403호) | 2023.09.08 | 9,000만원 / 1,668,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404-2호) | 2020.07.24 | 1,000만원 / — | 대항력 有 우선변제 없음 승계 인수 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404호) | 2014.04.09 | 1,000만원 / 935,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 인수 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 1,000만원 / 352,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 인수 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 405-2호) | 미상 | 미상 / 385,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 판정 불가 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 / — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 인수 위험 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000만원 / 1,595,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 인수 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505호) | 2022.11.18 | 2,000만원 / — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505-2호) | 2015.11.19 | 2,000만원 / 253,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 인수 |
확인된 매수인 인수 9건은 최현우 3,000만원, 김용석 1,000만원, (주)아이엠넷 1,000만원, 류영원 1,000만원, 오헌산업 1,000만원, 에스육 1,000만원, 김영진 1,000만원, 서기배 1,000만원, (주)예스인슈 2,000만원으로 합계 12,000만원입니다. 강태혁·석득연은 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | — | 5,660,800원 |
| 인수 · 최현우(상호:마트맨) 보증금 | 3,000만원 | 0원 |
| 인수 · 김용석(상가건물임대차 현황서상) 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · (주)아이엠넷(대표자:이성연)상가건물임대차 현황서상) 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 류영원(상호:늘솜치과기공소) 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수)(상가건물임대차 현황서상) 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 에스육(주)(대표자:장연덕)(상가건물임대차 현황서상) 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 김영진(상호:와이즈밀링센터) 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) 보증금 | 1,000만원 | 0원 |
| 인수 · (주)예스인슈(대표자:이순애) 보증금 | 2,000만원 | 0원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 341,539,200원 |
| 3. 을구 26번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,660,800원과 부산성의신용협동조합 341,539,200원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 6,728,460,800원입니다. 확인된 임차인 인수 12,000만원은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근으로, 부근은 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 평지의 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접하고, 대로3류 및 중로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호 외 23개호로서, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 업무시설 용도이며, 현장조사 당시 이해관계인의 부재 및 출입 제한으로 전유부분 확인이 불가하여 외부관찰과 공부자료에 의거 평가되었습니다. 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설(상호: 하이오커피)로 이용 중이며 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 가격대별 환금성을 수치로 확인할 수 없습니다. 다만 현재 임차인 점유범위가 여러 호수로 표기되어 있어 실제 점유관계 확인이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 347,200,000원이지만 확인된 인수 120,000,000원을 더한 실질취득은 467,200,000원 이상입니다.
- 미상 보증금 2건 확인. 대항력 있는 강태혁·석득연의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완 내용과 실제 임대차계약을 확인하기 전에는 인수총액을 확정하지 마세요.
- 점유부분 대조. 임차인 점유부분이 본건 전부와 여러 호수로 나뉘어 표기되어 있습니다. 1층105호와 실제 점유부분의 대응관계를 현장과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확인된 인수 9건은 우선변제권 없음으로 배당표에 반영되어 있으나, 나머지 임차인은 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저매각가는 243,039,999원, 3회 유찰 시 170,127,999원입니다. 다만 낙찰가 하락과 별개로 확인된 인수 120,000,000원 및 미상 2건의 인수위험은 함께 검토해야 합니다.
- 배당 여력. 현재 회차 배당에서는 부산성의신용협동조합에 341,539,200원이 지급되고, 채권최고액 기준 미배당은 6,728,460,800원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 실제 점유현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득 70%”
이 사건의 핵심은 말소기준권리 자체가 복잡해서가 아닙니다. 대항력 임차인이 11명이라는 점입니다. 현재 최저가 347,200,000원은 감정가 496,000,000원의 70%지만, 분배표에 확인된 매수인 인수만 120,000,000원입니다. 따라서 확인분 기준 실질취득은 467,200,000원이고, 강태혁·석득연의 보증금이 미상이라 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
2회 유찰 시 243,039,999원, 3회 유찰 시 170,127,999원으로 최저매각가는 내려가지만, 임차인 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리의 말소구조는 확인되지만, 임차인 인수와 실질취득액 확인이 입찰의 승부처입니다.
