창원지방법원 2026타경20112. 산호동 신한플러스 2층 202호로, 용도는 근린시설이며 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설입니다. 권리구조의 출발점은 2021.08.25 부산성의신용협동조합이 설정한 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2026.02.24 임의경매가 개시됐습니다. 이후 해당 근저당권은 2026.06.25 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전돼 2026.08.03 등기됐습니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖 상가 임차관계입니다. 현황조사상 대항력 있는 임차관계가 11명이고, 그중 보증금이 확인된 임차인들의 매수인 인수액만 합쳐도 120,000,000원입니다. 강태혁과 석득연은 대항력 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았고, (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 2층 202호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 근저당권 · 부산성의신용협동조합 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 어렵다
기존 2004년부터 2019년까지 설정됐던 다수 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2021.08.25 을구 24번 근저당권입니다. 2025.09.26 설정계약을 원인으로 2025.10.31 등기된 이주선의 채권최고액 1,070,000,000원 근저당권은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
현황조사에 나타난 임차관계는 총 20명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산을 제외할 보증기관 신고는 없습니다. 다만 각 점유부위가 본건1·본건2·본건3 등으로 나뉘어 기재돼 있으므로 2층 202호와 각 임차관계의 정확한 대응은 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유부위 | 전입·등록일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 30,000,000원 | — | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 15,000,000원 | — | 無 | 미상 | 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건1,2) | 2021.03.17 | 10,000,000원 | — | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(1층으로 표기) | 2016.08.09 | 미상 | — | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 50,000,000원 | — | 無 | 미상 | 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 20,000,000원 | — | 無 | 미상 | 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 15,000,000원 | 715,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정불가 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | — | 無 | 미상 | 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 50,000,000원 | — | 無 | 미상 | 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연) | 미상(본건 305-1호) | 2016.01.13 | 10,000,000원 | 418,000원 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 10,000,000원 | 413,600원 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(본건 403호) | 2023.09.08 | 90,000,000원 | 1,668,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수) | 미상(본건 404-2호) | 2020.07.24 | 10,000,000원 | — | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕) | 미상(본건 404호) | 2014.04.09 | 10,000,000원 | 935,000원 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 10,000,000원 | 352,000원 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은) | 미상(본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 385,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정불가 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | — | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 10,000,000원 | 1,595,000원 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철) | 미상(본건 505호) | 2022.11.18 | 20,000,000원 | — | 無 | 미상 | 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(본건 505-2호) | 2015.11.19 | 20,000,000원 | 253,000원 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
③ 가격 판단 — 시세 비교가 아니라 실질취득액부터 본다
동일 건물 또는 인근의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가·최저가가 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 할인율보다 실질취득 부담을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차 기준 최저가 269,000,000원에 확인된 인수 120,000,000원을 합치면 최소 389,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 269,000,000원 | 120,000,000원 | 389,000,000원 | 6,805,566,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 215,200,000원 | 120,000,000원 | 335,200,000원 | 6,858,612,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,160,000원 | 120,000,000원 | 292,160,000원 | 6,901,050,240원 |
각 실질취득 최소액은 해당 회차 매각가에 배당 시뮬레이션상 확인된 매수인 인수액 120,000,000원을 더한 값입니다. 보증금 미상분 및 대항력 판정 불가 임차관계는 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,566,000원 |
| 인수 · 대항력 임차인 확인 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 24번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 264,434,000원 |
| 3. 을구 30번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 269,000,000원 중 집행비용 4,566,000원을 제외한 264,434,000원이 말소기준 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 확인된 대항력 임차보증금 120,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 채권 미배당액은 6,805,566,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물로, 화강석 붙임·드라이비트 외벽과 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재경보 및 탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 합포중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,050.6㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지이며 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원문 대조. 대항력 있는 것으로 조사된 강태혁·석득연의 보증금이 미상입니다. 최종 매각물건명세서에서 금액과 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 등록일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 단순히 “인수 없음”으로 처리하면 안 됩니다.
- 점유부위 매칭. 임차관계가 본건1·2·3·4 등 여러 번호와 호실로 나뉘어 기재돼 있습니다. 2층 202호에 실제 어떤 임차인이 대응하는지 원문 서류로 특정해야 합니다.
- 내부 확인. 폐문과 출입 제한 때문에 전유부분 내부가 확인되지 않았습니다. 현황·시설·실사용 형태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 관리비. 관리비 연체 여부도 확인되지 않았으므로 관리주체를 통해 체납 여부를 점검해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 신건 최저가 269,000,000원이 곧 취득원가가 아닙니다. 확인된 인수만 반영해도 389,000,000원이며 미상분이 추가될 수 있습니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 실거래·임대수익 검증이 필요합니다.
맺으며 — “신건 269,000,000원”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 정리된다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 투자 난도는 높습니다. 현황조사상 대항력 있는 임차관계가 11명이고, 확인된 매수인 인수 보증금만 120,000,000원입니다. 현재 회차의 최소 실질취득 부담은 389,000,000원이며, 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인과 대항력 판정 자체가 불가능한 점유관계까지 남습니다.
게다가 내부를 확인하지 못했고 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “신건이라 감정가 269,000,000원에 살 수 있다”는 관점으로 접근할 대상이 아닙니다. 최종 매각물건명세서에서 각 임차인의 점유부위·보증금·우선변제 여부를 확정하고, 2층 202호에 실제 승계되는 임차관계를 특정하기 전에는 취득원가 자체가 확정되지 않습니다. 권리 난도 높음, 가격 판단 보류. 현재 자료만으로는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
