창원지방법원 2026타경20112. 창원시 마산합포구 산호동 신한플러스 2층 202호 근린시설입니다. 감정가는 269,000,000원, 현재 최저매각가는 188,300,000원으로 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 눈에 들어오지만, 이 사건에서 중요한 것은 단순한 유찰률이 아닙니다. 이 건물에 설정된 공동담보 근저당권과 선순위 상가 임차관계가 실제 매각 대상에 어떤 영향을 미치는지를 구분해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2021년 8월 25일 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며, 2026년 8월 3일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 후순위 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인은 별도의 인수 문제가 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 제2층 제202호 도로명주소: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 / 업무시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬래브지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 | 269,000,000원 |
| 최저매각가 | 188,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권 / 청구액 | 부산성의신용협동조합 관련 임의경매 · 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 · 을구 24번 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.08.03 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 현황조사 | 폐문으로 내부, 실제 점유, 임대차 및 관리비 연체 여부 미확인 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
근저당권 등기에는 2004년 이후 여러 차례 담보권 설정과 말소가 반복된 이력이 있습니다. 과거 경남은행·수산업협동조합중앙회·신한은행·신용협동조합 등의 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 담보권은 을구 24번입니다.
② 임차인 분석 — 202호에 누구의 권리가 남는가
현황조사에 기재된 임차관계는 20건입니다. 보증기관의 대위신고나 승계신고로 표시된 항목은 없지만, 이 명단 전체가 202호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 다른 층과 다른 호실의 임차관계가 함께 포함되어 있고, 일부 기재는 범위가 불명확합니다.
말소기준일인 2021.08.25보다 앞선 등록일을 가진 임차관계는 선순위 여부를 검토해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제나 배당액을 단정할 수 없습니다. 보증금이 없거나 등록일이 불명확한 경우에는 대항력도 미상으로 처리해야 합니다.
| 임차인 / 사용부분 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 (마트맨) 본건 1·2 전부 |
2021.02.01 | 3,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 인수 가능 202호 범위 확인 필수 |
| 김경수 (현대축산) 본건 1 내 약 10평 |
2025.12.02 | 1,500만원 | 후순위 | 미상 | 일반적 인수 대상 아님 · 호실 확인 |
| 김용석 현황서상 본건 1·2 |
2021.03.17 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 인수 가능 점유·계약 중복 확인 |
| 강태혁 현황서상 1층 |
2016.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금·해당 호실 확인 |
| 마산수산업협동조합 대표 최기철 · 본건 3·4 전부 |
2026.03.13 | 5,000만원 | 후순위 | 미상 | 다른 부분 · 일반적 인수 대상 아님 |
| 성도유 (하이오커피마산산호점) 본건 5 전부 |
2022.07.12 | 2,000만원 | 후순위 | 미상 | 다른 부분 · 일반적 인수 대상 아님 |
| (주)바이오닉스 대표 홍창현 · 본건 6 전부 |
미상 | 1,500만원 | 가능·미상 | 미상 | 월세 715,000원 · 다른 부분 |
| 정연호 (라이크골프) 본건 9 전부 |
2023.09.27 | 미상 | 후순위 등록 | 미상 | 보증금·호실 확인 |
| 서형학 (애니핏24헬스장) 본건 11~13 전부 |
2024.02.15 | 5,000만원 | 후순위 | 미상 | 다른 부분 · 일반적 인수 대상 아님 |
| (주)아이엠넷 대표 이성연 · 305-1호 |
2016.01.13 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 월세 418,000원 · 202호 외 기재 |
| 류영원 (늘솜치과기공소) 본건 15 전부 |
2021.07.16 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 월세 413,600원 · 호실 확인 |
| 이점태 현황서상 403호 |
2023.09.08 | 9,000만원 | 후순위 | 미상 | 월세 1,668,000원 · 202호 외 |
| 오헌산업(주) 창원지점 대표 윤진수 · 404-2호 |
2020.07.24 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 202호 외 기재 |
| 에스육(주) 대표 장연덕 · 404호 |
2014.04.09 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 월세 935,000원 · 202호 외 |
| 김영진 (와이즈밀링센터) 405-1호 약 1/2 |
2019.12.06 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 월세 352,000원 · 202호 외 |
| (주)에스에이치콘 대표 이주은 · 405-2호 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 월세 385,000원 · 202호 외 |
| 석득연 (산호뉴스터디수학학원) 본건 전부 |
2005.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 호실 및 보증금 확인 필수 |
| 서기배 (이보영의토킹클럽합포학원) 본건 전부 |
2006.07.20 | 1,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 월세 1,595,000원 · 호실 확인 필수 |
| 네스트필드(주) 대표 김유철 · 505호 |
2022.11.18 | 2,000만원 | 후순위 | 미상 | 202호 외 기재 |
| (주)예스인슈 대표 이순애 · 505-2호 |
2015.11.19 | 2,000만원 | 선순위 가능 | 미상 | 월세 253,000원 · 202호 외 |
보증금은 상가 임대차 자료의 만원 단위로 표시했습니다. 대항력 표시는 말소기준일과 신고일의 선후를 중심으로 한 잠정 판단이며, 실제 사업자등록·점유·계약 및 대상 호실을 확인해야 합니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 동일한 공간의 과거 임차인과 현재 임차인이 중복 기재되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.
③ 최저가·실질취득·예상배당 분석
현재 최저가는 188,300,000원입니다. 감정가에서 1회 유찰되면서 내려온 금액이지만, 이 물건의 실제 취득비용은 낙찰가격만으로 계산할 수 없습니다.
인수 가능 보증금 전체 집계액인 120,000,000원을 낙찰가에 단순히 더하면 308,300,000원입니다. 하지만 이는 여러 호실의 금액을 전부 해당 매각물건에 적용한다는 비현실적인 가정의 참고 계산일 뿐이며, 202호의 예상 실질취득액이나 입찰 기준가로 사용해서는 안 됩니다.
예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,436,200원 |
| 1. 을구 24번 · 부산성의신용협동조합 근저당권 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
6,000,000,000원 | 184,863,800원 |
| 2. 을구 30번 · 이주선 근저당권 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여금 | — | 0원 |
| 합계 | — | 188,300,000원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 공동담보 권리의 실제 피담보채권과 호실별 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제, 우선변제권 및 배당요구는 반영되지 않았습니다. 특히 선순위 임차인 배당이 달라지면 근저당권 배당액도 달라집니다. 실제 배당표로 확정된 금액이 아닙니다.
회차별 낙찰가와 미배당 변화
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 188,300,000원 | 184,863,800원 | 6,885,136,200원 |
| 2회 유찰 (49%) | 131,809,999원 | 129,164,659원 | 6,940,835,341원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 92,266,999원 | 90,206,193원 | 6,979,793,807원 |
유찰이 진행되면 입찰가격은 내려가지만, 선순위 임차보증금의 인수 위험까지 함께 사라지는 것은 아닙니다. 위 시나리오에서 추정한 미배당액은 담보채권 관련 금액이며, 낙찰자 인수보증금과는 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통을 포함한 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다. 대로3류(폭 25~30m) 및 중로2류(폭 15~20m)와 접하는 상업지역 내 건물입니다.
- 용도·구조. 일반상업지역 내 철근콘크리트구조 6층 건물로, 근린생활시설 및 업무시설 용도로 이용되는 것으로 평가되었습니다. 승강기, 위생·급배수, 소화전, 화재경보 및 탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 1,050.6㎡, 공시지가 2,178,000원/㎡입니다. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 합포중학교 상대보호구역이 포함됩니다.
- 공부상 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 전유부분은 출입 제한으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설 및 업무시설은 아파트와 달리 개별 호실의 용도, 임대차 수익, 공실, 관리비, 시설상태 등에 따라 매매가격과 매수 수요가 크게 달라질 수 있습니다. 비교 거래자료가 확인되지 않아 환금성에 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 202호 임차인 특정. 최현우와 김용석의 계약서, 임차 범위 및 현 점유 여부를 먼저 확인해야 합니다. 본건 1·2 기재가 실제 202호에 어떻게 대응하는지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 선순위 임차보증금 확인. 말소기준일 이전 임차인의 사업자등록·점유 개시·보증금·확정일자·배당요구를 원본으로 대조하고, 실제 미반환 보증금을 확인해야 합니다.
- 중복 임차관계 구분. 과거 임차인, 현재 점유자, 다른 호실 임차인을 구분해야 합니다. 여러 호실의 보증금을 한꺼번에 202호 인수액으로 합산하면 안 됩니다.
- 대항력 미상 점유자 조사. 강태혁·석득연 등 보증금 또는 정확한 해당 호실이 확인되지 않은 선행 등록자와 전입·사업자등록일이 불명확한 임차관계도 점검해야 합니다.
- 공동담보 원본 확인. 을구 24번 공동담보목록 제2021-236호와 근저당권 이전 내역, 실제 피담보채권 및 경매 신청채권자 관계를 확인해야 합니다.
- 현장조사. 내부 출입 가능 여부, 시설 상태, 현재 업종 및 영업 여부, 실제 점유자, 명도 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 관리비·제세공과금. 폐문으로 연체 여부를 확인하지 못했으므로 공용부분 관리비 체납과 기타 인수 가능 부담을 조사해야 합니다.
- 시세 비교. 동일 건물 또는 주변의 용도·층·규모가 유사한 근린시설 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 2026.10.29 매각기일 기준 최신 명세서, 등기부, 현황조사서 및 감정평가서를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 인수보증금이 먼저다”
창원 신한플러스 202호는 감정가 269,000,000원에서 최저매각가 188,300,000원으로 내려온 근린시설입니다. 그러나 이 물건을 감정가 대비 할인율만으로 평가하는 것은 위험합니다.
등기상 근저당권은 매각으로 정리되는 구조이지만, 선순위 임차보증금의 인수 가능성과 실제 점유관계가 남아 있습니다. 특히 202호와 관련될 수 있는 선순위 신고자들의 계약관계를 확인해야 하며, 여러 호실을 포함한 보증금 집계액 120,000,000원을 그대로 이 호실에 적용해서도 안 됩니다.
전유부분 내부가 확인되지 않았고, 비교할 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 유찰이 더 진행되더라도 미확인 임차권이 자동으로 소멸하거나 실질취득비용이 낙찰가만큼 낮아진다고 볼 수 없습니다.
결론은 현재 입찰 보류입니다. 먼저 202호의 실제 임차인과 승계 대상 보증금을 확정하고, 현장 상태 및 시장가격을 검증해야 합니다. 권리 확인 전에는 할인율보다 미확정 인수위험이 더 큽니다.
