창원지방법원 2026타경20112. 경남 창원시 마산합포구 산호동 신한플러스 4층 405호에 관한 경매입니다. 소유자는 주식회사신한플러스이고, 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설 및 업무시설입니다. 현황상 405호는 405-1호와 405-2호로 구분되어 있으며, 405-1호는 와이즈밀링센터가 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 405-2호는 공실처럼 보이나 출입 제한으로 실제 점유와 임대관계를 확인하지 못했습니다.
감정가 208,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가는 145,600,000원입니다. 표면적인 가격 할인은 확인되지만, 선순위 임차인의 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 남는 경우 실제 취득비용은 낙찰가보다 커집니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 임차인이라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층 405호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설 및 업무시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 4층 405호 |
| 이용상태 | 405-1호 근린생활시설·업무시설 이용, 405-2호 폐문으로 내부·점유 미확인 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 (단독소유) |
| 감정가 | 208,000,000원 |
| 최저매각가 | 145,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부산성의신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,100,741,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기 발급일 | 2026.09.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 확인이 핵심
제시된 말소기준권리는 2025.10.31 접수된 을구 28번 이주선 근저당권이며, 채권최고액은 1,070,000,000원입니다. 이 기준에 따르면 뒤에 접수된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 을구 22번과 25번의 실제 존속 여부를 등기 원본에서 재확인해야 합니다. 두 권리가 여전히 유효하다면 말소기준 및 배당순위 판단이 달라질 수 있어, 을구 28번을 확정적인 최초 말소기준권리로 단정할 수 없습니다.
과거 경남은행·금호생명보험·수산업협동조합중앙회·신한은행·신용협동조합 등의 근저당권은 말소 내역이 확인됩니다. 다만 과거 근저당이 많았다는 사실만으로 현재 모두 존속한다고 볼 수는 없습니다. 중요한 것은 현재 유효한 선순위 권리와 임차인의 인수 가능성입니다.
② 임차인 분석 — 405호 직접 관련 점유부터 확인
현황조사에는 총 20건의 임차 관련 기록이 있습니다. 그러나 기록에는 신한플러스 내 여러 호실이 혼재하므로, 이를 모두 405호의 임차인 또는 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 405호를 구체적으로 지목한 임차 기록은 405-1호와 405-2호에 관한 2건입니다.
| 임차인 / 사용부분 | 신고일 | 보증금 기재액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김영진 와이즈밀링센터 405-1호 · 본건 약 1/2 |
2019.12.06 | 1,000 | 가능 | 미상 | 없음 |
|
(주)에스에이치콘 대표자 이주은 405-2호 · 점유 미확인 |
미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
보증금의 1,000 등 숫자는 현황조사에 나타난 기재값입니다. 금액 단위가 명확하지 않아 원화로 임의 환산하지 않았습니다. 해당 보증금의 원 단위와 실제 계약액을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
유효한 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 매수인이 그 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 확인되지 않아 현재 단계에서 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 전체 임차 조사기록 — 다른 호실 혼재 주의
다음은 405호 직접 식별 기록을 제외한 나머지 임차 관련 조사기록입니다. 다른 호실이 명시되거나 405호 귀속이 확인되지 않는 기록으로, 그 보증금을 405호 인수액에 일괄 가산하지 않습니다. 선순위 여부는 제시된 2025.10.31 기준의 참고판정이며, 최종 말소기준권리 확정에 따라 달라질 수 있습니다.
| 임차 관련자 | 조사된 사용부분 | 신고일 | 보증금 기재액 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 (마트맨) | 본건 1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000 | 가능 | 미상 / 없음 |
| 김경수 (현대축산) | 본건 1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500 | 후순위 | 미상 / 없음 |
| 김용석 | 본건 1,2 · 범위 미상 | 2021.03.17 | 1,000 | 가능 | 미상 / 없음 |
| 강태혁 | 1층으로 표기 | 2016.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 / 없음 |
| 마산수산업협동조합 (최기철) | 본건 3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000 | 후순위 | 미상 / 없음 |
| 성도유 (하이오커피마산산호점) | 본건 5 전부 | 2022.07.12 | 2,000 | 가능 | 미상 / 없음 |
| (주)바이오닉스 (홍창현) | 본건 6 전부 | 미상 | 1,500 | 미상 | 미상 / 없음 |
| 정연호 (라이크골프) | 본건 9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 / 없음 |
| 서형학 (애니핏24헬스장) | 본건 11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000 | 가능 | 미상 / 없음 |
| (주)아이엠넷 (이성연) | 305-1호 | 2016.01.13 | 1,000 | 가능 | 미상 / 없음 |
| 류영원 (늘솜치과기공소) | 본건 15 전부 | 2021.07.16 | 1,000 | 가능 | 미상 / 없음 |
| 이점태 | 403호 | 2023.09.08 | 9,000 | 가능 | 미상 / 없음 |
| 오헌산업(주) 창원지점 (윤진수) | 404-2호 | 2020.07.24 | 1,000 | 가능 | 미상 / 없음 |
| 에스육(주) (장연덕) | 404호 | 2014.04.09 | 1,000 | 가능 | 미상 / 없음 |
| 석득연 (산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 · 귀속 확인 | 2005.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 / 없음 |
| 서기배 (이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 · 귀속 확인 | 2006.07.20 | 1,000 | 가능 | 미상 / 없음 |
| 네스트필드(주) (김유철) | 505호 | 2022.11.18 | 2,000 | 가능 | 미상 / 없음 |
| (주)예스인슈 (이순애) | 505-2호 | 2015.11.19 | 2,000 | 가능 | 미상 / 없음 |
대항력의 '가능'은 신고일과 제시된 기준일을 비교한 잠정 표시입니다. 실제 점유·사업자등록·계약 존속 및 보호요건을 확인해야 합니다. 우선변제권과 배당요구가 확인되지 않은 경우에는 '없음'이 아니라 '미상'으로 처리했습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 기록은 없습니다.
우선 405-1호 임차인의 계약 보증금과 미배당 여부를 확인하고, 405-2호의 보증금·점유 여부를 확정한 뒤 실질취득비용을 별도로 계산해야 합니다.
④ 최저가와 실질취득 — 70% 할인만으로 부족하다
현재 최저매각가는 145,600,000원으로, 감정가 208,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 가격은 매각대금 자체만 나타내며, 낙찰자가 부담할 수 있는 선순위 보증금과 명도·관리비 관련 비용을 포함한 금액은 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 208,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 145,600,000원 | 1회 유찰 · 70% |
| 405-1호 관련 보증금 | 1,000 (기재값) | 단위·미배당·인수 여부 확인 필요 |
| 405-2호 관련 보증금 | 미상 | 계약 및 점유 미확인 |
| 매수인 인수총액 | 미확정 | 전체 집계값과 405호 귀속 구분 필요 |
| 실질취득총액 | 산정 보류 | 낙찰가 + 확정 인수액 |
본건은 405호에 실제 귀속되는 보증금과 우선변제·배당관계가 확인되지 않아 이 구조가 어느 금액으로 적용되는지 확정할 수 없습니다. 70%라는 낙찰가 비율만으로 가격 매력이나 안전한 입찰상한을 산정하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
아래는 을구 28번 이주선 근저당권을 기준으로 작성된 조건부 예상배당입니다. 앞서 확인한 을구 22번·25번의 권리이전과 말소 여부가 정리되지 않았으므로, 확정 배당순위로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,838,400원 |
| 1. 을구 28번 · 이주선 근저당 | 1,070,000,000원 | 142,761,600원 |
| 근저당권 미배당액 | — | 927,238,400원 |
| 신청채권자 청구액 | 5,100,741,409원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,838,400원과 이주선 예상배당 142,761,600원의 합계는 145,600,000원입니다. 신청채권자 배당액 0원은 제시된 배당 가정의 결과이며, 실제 배당순위를 확정한 값이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 근저당의 실제 존속관계는 반영되지 않았을 수 있습니다. 미배당 근저당 채권액 자체를 매수인 인수액으로 간주해서도 안 됩니다.
⑥ 회차별 배당 시나리오 — 유찰과 미배당
| 회차 | 예상매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 927,238,400원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 101,920,000원 | 99,693,120원 | 970,306,880원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 71,344,000원 | 69,659,808원 | 1,000,340,192원 |
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 소화전 및 화재경보·탐지 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 서측 대로 및 남측 중로에 접하고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이고, 대로3류 및 중로2류 접합 조건이 확인됩니다. 토지면적은 1,050.6㎡, 공시지가 자료는 2,178,000원/㎡입니다. 해당 토지면적은 405호의 전유면적을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 합포중학교 상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 405-1호는 와이즈밀링센터가 이용하고 있으며, 405-2호는 폐문 상태입니다. 감정 당시 이해관계인 부재와 출입 제한으로 전유부분 내부를 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 근린·업무시설은 임차현황, 전유부분 분할사용 상태, 용도 적합성, 실제 임대수익 등에 따라 매각 가능가격이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 및 확정 임대수익 검토 전에는 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 을구 22번·25번 근저당의 말소 여부와 2026.08.03 권리이전 기록을 대조한 뒤 유효한 최초 말소기준권리를 확정하세요.
- 405-1호 임차인 확인. 김영진의 사업자등록, 점유 개시, 임대차계약서, 보증금 실제 금액, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 405-2호 점유 확인. (주)에스에이치콘의 계약 존속, 사업자등록, 보증금, 실제 점유와 공실 여부를 확인하세요. 폐문만으로 인수 위험을 없다고 판단하지 마세요.
- 호실별 조사기록 분리. 405호 외의 임차인과 '본건 전부'로 표시된 임차인의 정확한 귀속을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 구분하세요.
- 보증금 단위 확인. 보증금 기재액 1,000 및 전체 잠정 인수 집계 30,000의 실제 원화 단위를 확인한 후에만 매수인 인수액을 합산하세요.
- 공동담보 검토. 부산성의신용협동조합, 아이엠뱅크 및 이주선 근저당에 연결된 공동담보목록과 선순위 배당관계를 확인하세요.
- 점유·관리비. 405-2호 출입 제한과 관리비 연체 여부를 조사하고, 공용부분 미납 관리비 및 인도절차 위험을 확인하세요.
- 가격 검증. 근린·업무시설 405호와 실제로 비교할 수 있는 매매사례, 임대차조건 및 수익성을 확보하고, 낙찰가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 입찰상한을 정하세요.
- 배당표 검증. 선순위 근저당의 존속 여부와 임차인 우선변제관계를 반영해 예상배당표를 다시 작성하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 인수액의 확정”
창원 신한플러스 405호의 현재 최저가는 145,600,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 분명하지만, 그것만으로 투자 매력을 평가하기에는 확인되지 않은 권리관계가 많습니다.
405-1호에는 2019.12.06 신고된 김영진의 임차 관련 기록이 있고, 405-2호는 보증금과 점유가 확인되지 않았습니다. 여기에 을구 22번과 25번의 근저당 말소 표시 및 권리이전 기록이 서로 충돌하여 제시된 말소기준권리와 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
전체 임차 조사기록 20건 가운데 다른 호실 관련 기록을 405호 인수액으로 합산해서도 안 되며, 현재 잠정 집계된 30,000이라는 수치를 확정 취득비용으로 사용하는 것 역시 적절하지 않습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 실제 405호에 귀속되는 임차인의 보증금과 선순위 권리, 예상배당을 확정하고, 비교 가능한 실거래가격을 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 낙찰 후 얼마를 실제로 부담해야 하느냐입니다.
