창원지방법원 2026타경20112. 마산합포구 산호동 신한플러스 4층 405호 근린시설입니다. 감정평가상 용도는 근린생활시설 및 업무시설이며, 6층 철근콘크리트 건물 안에 위치합니다. 현재 말소기준권리는 2025.10.31. 이주선 근저당권 1,070,000,000원입니다. 이 권리와 2026.02.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심 위험은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 상가 임차관계입니다.
현황조사상 임차인은 모두 20명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 이 가운데 대항력 있음으로 판정된 임차인이 16명, 대항력 없음이 2명, 전입일을 알 수 없어 대항력 판정이 불가능한 임차인이 2명입니다. 특히 대항력 있는 임차인 중 강태혁·정연호·석득연은 보증금이 확인되지 않아, 현재 계산된 인수액을 최종 상한으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부산성의 신용협동조합 / 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.31. 근저당권 · 이주선 · 채권최고액 1,070,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 현황 비고 | 405-1호와 405-2호로 구분. 405-1호는 근린생활시설 및 업무시설(와이즈밀링센터), 405-2호는 공실 상태로 보여지나 폐문으로 내부·임차·점유·관리비 연체 여부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
등기부에는 과거 수차례 근저당 설정과 말소 이력이 있지만, 2004년 경남은행 근저당, 2021년 부산성의신용협동조합 근저당, 2025년 아이엠뱅크 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.10.31. 이주선 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후입니다.
② 임차인 — 확인된 인수만 30,000만원, 미상 보증금도 남는다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021.02.01 | 3,000만원 | — | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025.12.02 | 1,500만원 | — | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건1,2) | 2021.03.17 | 1,000만원 | — | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:1층으로 표기) | 2016.08.09 | 미상 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026.03.13 | 5,000만원 | — | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022.07.12 | 2,000만원 | — | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500만원 | 715,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023.09.27 | 미상 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024.02.15 | 5,000만원 | — | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연)상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 305-1호) | 2016.01.13 | 1,000만원 | 418,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021.07.16 | 1,000만원 | 413,600원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 403호) | 2023.09.08 | 9,000만원 | 1,668,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404-2호) | 2020.07.24 | 1,000만원 | — | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404호) | 2014.04.09 | 1,000만원 | 935,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019.12.06 | 1,000만원 | 352,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 385,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005.09.01 | 미상 | — | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006.07.20 | 1,000만원 | 1,595,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505호) | 2022.11.18 | 2,000만원 | — | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505-2호) | 2015.11.19 | 2,000만원 | 253,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
확정일자가 확인되지 않은 임차인을 우선변제권이 있다고 단정할 수 없으며, 대항력 미상 임차인도 임의로 대항력 있다고 처리할 수 없습니다. 반대로 이미 대항력 있음으로 판정된 임차인의 보증금이 확인되지 않는 경우에는 매수인 인수 위험을 0원으로 볼 수도 없습니다. 이 사건은 임차 범위와 보증금 원문 대조가 입찰 전제조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,712,000원 |
| 2. 을구 28번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 204,288,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 이주선 근저당권에 204,288,000원이 배당되고 865,712,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 확인 보증금 30,000만원은 이 배당표에서 배당되지 않고 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
이 사건에는 동일 물건을 직접 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 시세보다 싸다·비싸다라는 판단은 하지 않습니다. 특히 실질취득 최소액이 현재 최저가보다 크게 올라가는 구조인 만큼, 가격 평가는 반드시 인수액을 합산한 금액을 기준으로 해야 합니다.
- 입지. 용마초등학교 북동측 인근에 위치하며 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물이며 외벽은 화강석 붙임·드라이비트 마감, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보 및 탐지설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 1,050.6㎡, 공시지가는 2,178,000원/㎡입니다.
- 규제. 대로3류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역 및 합포중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 현장확인 한계. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 출입 제한으로 전유부분 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 공부자료에 의거 평가되었습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 405-1·405-2 점유 확인. 405-1호는 와이즈밀링센터가 이용 중이고 405-2호는 공실로 보이나 폐문 상태입니다. 내부·점유·임차·관리비 연체 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 강태혁·정연호·석득연은 대항력 있음으로 판정됐지만 보증금이 미상입니다. 인수 총액을 확정하려면 매각물건명세서 등 원문 확인이 필수입니다.
- 대항력 미상 임차인 확인. (주)바이오닉스와 (주)에스에이치콘은 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 점유 부분 대조. 현황조사에는 본건1·2·3·4·5·6·9·11~13·15 및 305-1호·403호·404호·404-2호·405-1호·405-2호·505호·505-2호 등 다양한 점유 부분이 기재되어 있습니다. 실제 매각대상 405호와의 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 208,000,000원만 볼 것이 아니라 확인된 인수 보증금까지 합산한 최소 508,000,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 166,400,000원, 2회 유찰 133,120,000원으로 내려가더라도 확인 인수 30,000만원과 미상 보증금 위험은 별개입니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 먼저다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준이 명확합니다. 2025.10.31. 이주선 근저당권을 기준으로 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 난도는 등기부보다 임차관계에서 크게 올라갑니다. 대항력 있는 임차인이 16명이고, 이 가운데 금액이 확인되는 보증금만 합계 30,000만원입니다. 현재 신건 208,000,000원에 이를 더하면 실질취득은 최소 508,000,000원입니다.
여기에 보증금 미상 대항력 임차인 3명과 대항력 자체가 미상인 임차인 2명이 남아 있습니다. 따라서 이 사건에서 “2.08억짜리 신건”이라는 숫자는 매수인의 실제 부담을 보여주지 못합니다. 실거래 비교 근거도 없어 싸다는 가격 판단을 할 수 없습니다. 결론은 권리·인수 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 고위험형입니다.
