창원지방법원 2026타경20112. 신한플러스 3층 305호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 업무시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사신한플러스입니다. 현존 말소기준권리는 2021.08.25. 부산성의신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이고, 이후 설정된 이주선의 2025.10.31. 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기부보다 상가 임차인입니다.
말소기준권리보다 앞서 사업자등록·전입이 확인되고 보증금까지 확인되는 임차인 중 9명은 배당계산상 우선변제권 없이 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다. 그 합계가 12,000만원, 즉 120,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 218,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실제 자금부담의 출발점은 338,000,000원입니다. 보증금이나 대항력 여부가 확정되지 않은 점유자는 이 금액에 포함되지 않았으므로, 실질취득액은 더 늘어날 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 및 업무시설 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 305호 |
| 소유자 | 주식회사신한플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의 신용협동조합 / 5,100,741,409원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25. 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 어렵다
2004년부터 2021년까지 여러 근저당권이 설정·말소됐지만, 현재 분석의 기준은 2021.08.25. 을구 23번 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.08.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 2025.10.31. 이주선 근저당권은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부 후순위 권리는 정리되는 반면, 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력은 별도입니다.
② 임차인 현황 — 인수 1.2억 확정분 + 미상 위험
현황조사에 기재된 임차인은 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유·임대차 관계로 기재돼 있습니다. 말소기준일인 2021.08.25.보다 앞선 점유 중 보증금이 확인된 9명은 대항력 있는 임차인으로 계산됐고, 확정일자는 확인되지 않아 배당계산상 우선변제권이 없는 것으로 반영됐습니다. 보증금까지 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우(상호:마트맨) | 본건1,2 전부 | 2021-02-01 | 3,000만원 | - | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 김경수(상호:현대축산) | 본건1 내 약 10평 | 2025-12-02 | 1,500만원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용석(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건1,2) | 2021-03-17 | 1,000만원 | - | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 강태혁(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:1층으로 표기) | 2016-08-09 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 마산수산업협동조합(대표자:최기철) | 본건3,4 전부 | 2026-03-13 | 5,000만원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 성도유(상호:하이오커피마산산호점) | 본건5 전부 | 2022-07-12 | 2,000만원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)바이오닉스(대표자:홍창현) | 본건6 전부 | 미상 | 1,500만원 | 715,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정연호(상호:라이크골프) | 본건9 전부 | 2023-09-27 | 미상 | - | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 서형학(상호:애니핏24헬스장) | 본건11~13 전부 | 2024-02-15 | 5,000만원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)아이엠넷(대표자:이성연)상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 305-1호) | 2016-01-13 | 1,000만원 | 418,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 류영원(상호:늘솜치과기공소) | 본건15 전부 | 2021-07-16 | 1,000만원 | 413,600원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 이점태(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 403호) | 2023-09-08 | 9,000만원 | 1,668,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404-2호) | 2020-07-24 | 1,000만원 | - | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 에스육(주)(대표자:장연덕)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 404호) | 2014-04-09 | 1,000만원 | 935,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 김영진(상호:와이즈밀링센터) | 본건 약 1/2(405-1호) | 2019-12-06 | 1,000만원 | 352,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| (주)에스에이치콘(대표자:이주은)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 405-2호) | 미상 | 미상 | 385,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 석득연(산호뉴스터디수학학원) | 본건 전부 | 2005-09-01 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서기배(상호:이보영의토킹클럽합포학원) | 본건 전부 | 2006-07-20 | 1,000만원 | 1,595,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 네스트필드(주)(대표자:김유철)(상가건물임대차 현황서상) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505호) | 2022-11-18 | 2,000만원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)예스인슈(대표자:이순애) | 미상(상가건물임대차 현황서상:본건 505-2호) | 2015-11-19 | 2,000만원 | 253,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 봐야 한다
동일 물건군의 실거래 기준이 확인되지 않아 이 사건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 확인된 인수액만 더해도 현재 회차의 자금부담은 218,000,000원 + 120,000,000원 = 338,000,000원입니다. 따라서 최저가 218,000,000원을 가격 비교 기준으로 삼는 것은 부적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 218,000,000원 | 120,000,000원 | 338,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 174,400,000원 | 120,000,000원 | 294,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 139,520,000원 | 120,000,000원 | 259,520,000원 |
위 실질취득액은 확인된 인수액 120,000,000원만 반영한 최소치입니다. 보증금 또는 대항력 여부가 미상인 점유자의 인수액은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,852,000원 |
| 인수 · 대항력 임차인 보증금 확인분 | 12,000만원 | 0원 |
| 2. 을구 23번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 214,148,000원 |
| 3. 을구 29번 근저당권 · 이주선 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 7,070,000,000원 중 예상 배당은 214,148,000원이고, 미배당은 6,855,852,000원입니다. 임차인 인수액 120,000,000원은 매각대금에서 배당되는 돈이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 용마초등학교 북동측 인근. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설 및 업무시설. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 출입 제한으로 전유부분 내부를 확인하지 못해 외부관찰과 공부자료에 의거 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접하며 토지는 평지의 사다리형으로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 대로3류·중로2류 접합, 가축사육제한구역, 합포중학교 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지지표. 토지면적 1,050.6㎡, 공시지가 2,178,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 회차는 최저가 218,000,000원이 아니라 확인 인수 120,000,000원을 더한 최소 338,000,000원이 자금판단 기준입니다.
- 305-1호·305-2호 점유 대조. 외관상 구분 상태와 (주)아이엠넷의 305-1호 점유 기재를 현장·현황조사·명세서 원본에서 일치시키세요.
- 보증금 미상 임차인. 강태혁·석득연의 보증금은 확인되지 않아 인수 상한을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 판정 미완료. (주)바이오닉스·(주)에스에이치콘은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 내부·관리비 확인. 폐문으로 내부와 관리비 연체 여부가 확인되지 않았으므로 현장 확인과 관리주체 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2021.08.25. 부산성의신용협동조합 근저당권은 2026.08.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부를 기준으로 권리자 표시를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·상가건물임대차 현황서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.18억 경매”가 아니라 “최소 3.38억 + 미상 위험”
이 사건에서 등기부 후순위 근저당권 자체는 매각으로 소멸하지만, 그 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수는 없습니다. 말소기준보다 앞선 임차인 중 보증금이 확인된 9명의 인수액이 이미 120,000,000원이고, 현재 회차의 최소 실질취득액은 338,000,000원입니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 강태혁·석득연, 전입일을 확인할 수 없는 (주)바이오닉스· (주)에스에이치콘이 남아 있습니다. 내부도 폐문으로 확인되지 않았고 305-1호·305-2호의 외관상 구분까지 존재합니다. 최저가가 낮아 보여도 인수와 점유가 확정되기 전에는 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다. 이 사건은 입찰가 계산보다 먼저 임차인별 실제 점유범위·보증금·사업자등록과 대항력 확정이 선행돼야 합니다.
