창원지방법원 2026타경20112. 경남 창원시 마산합포구 산호동의 신한플러스 3층 305호로, 근린생활시설 및 업무시설로 이용되는 집합건물입니다. 소유자는 주식회사신한플러스이며, 부산성의신용협동조합이 설정한 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다. 이 근저당권은 공동담보로 설정된 권리이며, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 존재합니다.

권리분석에서 주목할 부분은 채권최고액의 크기 자체가 아닙니다. 근저당권이 매각으로 말소되더라도, 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금 반환 부담은 매수인에게 남을 수 있다는 점입니다. 본건은 여러 사업자와 임차인의 기록이 혼재하고, 실제 305호의 점유자를 현장에서 확인하지 못했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 임차인이 문제

등기부에는 과거 여러 금융기관과 개인의 근저당권이 등장하지만, 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.08.25 설정된 을구 23번 근저당권입니다. 이 권리와 후순위인 을구 29번 이주선 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

공동담보 채권의 미배당액을 매수인이 그대로 부담하는 것은 아닙니다. 후순위 담보권의 미회수액과, 선순위 임차인의 보증금 승계 여부는 구분해서 판단해야 합니다. 이 사건에서는 후자가 핵심 위험입니다.

② 임차인 분석 — 305호 귀속부터 확인해야 한다

현황조사에는 임차인·사업자 기록 20건이 등장합니다. 이 중 말소기준인 2021.08.25보다 앞선 기재일이 있는 기록은 11건, 이후 기록은 7건, 기재일이 확인되지 않는 기록은 2건입니다. 다만 여러 층과 호실의 기록이 포함되어 있으므로 이를 모두 305호의 실제 임차인으로 계산해서는 안 됩니다.

* 보증금 3,000·1,000 등은 상가임대차의 통상적인 만원 단위로 잠정 표시했습니다. 금액 단위와 실제 임대차계약 금액을 원본으로 확인해야 합니다. '선순위 기재'는 말소기준일과 신고일을 비교한 결과이며, 해당 임차인이 305호에 실제 대항력을 갖는다는 최종 법률 판단은 아닙니다. 확정일자 및 배당요구가 확인되지 않아 우선변제권은 미확인으로 표시했습니다. 승계 가능성은 실제 점유와 권리의 존속 여부에 따라 달라집니다.

③ 입찰가와 실질취득비용 — 낮은 최저가만 보지 말 것

현재 최저매각가는 152,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가에 대한 할인율일 뿐, 실거래 시세 대비 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 개별 305호의 매매가치와 임대수익, 공실 여부도 확인해야 합니다.

* 인수 모형은 여러 호실의 선순위 임차보증금 단순 집계에 기초합니다. 305호에 귀속되는 금액이 확정되지 않았으므로 각 회차의 실제 취득비용을 나타내지 않습니다. 후속 회차는 유찰이 발생하는 경우의 가정입니다.

만약 해당 보증금 12,000만원 전액을 매수인이 별도로 반환해야 한다는 가정이 실제로 성립한다면, 현재 최저가에 이를 더한 조건부 부담 규모는 272,600,000원이 됩니다. 이는 305호의 확정 실질취득액이 아니라 인수 모형 전액이 실제 귀속된다는 가정하의 단순 계산입니다. 반대로 다른 호실의 임대차라면 해당 보증금은 본건 인수액에서 제외되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)

채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 공동담보 관계, 실제 피담보채권 잔액, 배당순위, 당해세 및 임차인의 최우선변제·우선변제 여부는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 임차인의 미배당 보증금 인수는 위 배당액에 포함되지 않습니다.

현재 회차의 예상 채권자 배당액은 149,663,600원, 채권최고액 합계 대비 미배당액은 6,920,336,400원입니다. 이는 공동담보를 포함한 채권액을 기준으로 한 추정 부족액이지, 305호 매수인이 승계할 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용마초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 본건 서측은 대로, 남측은 중로에 접합니다. 주변 도로 접근성은 있으나 개별 호실의 영업 적합성을 별도로 확인해야 합니다.
• 용도. 근린생활시설 및 업무시설 용도입니다. 아파트 주거용 시세나 환금성 기준을 그대로 적용할 수 없습니다.
• 건물 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재경보 및 탐지설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 토지이용. 일반상업지역이며 대로3류 및 중로2류에 접합니다. 상대보호구역(합포중학교) 등 제한사항도 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,178,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 이는 305호의 개별 매매가격을 뜻하지 않습니다.
• 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐으나, 305호의 실제 내부는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 305-1호 점유 확인. (주)아이엠넷의 2016.01.13 임대차 기록과 현재 실제 점유·사업자등록 존속 여부를 대조하세요.
• 305-2호 별도 확인. 외관상 나뉜 공간의 실제 사용자, 임대차계약, 보증금과 내부 경계를 확인해야 합니다.
• 호실별 임차인 구분. 다른 층과 호실의 임차인을 305호 인수액에 합산하지 않도록 매각목록과 현황조사서를 대조하세요.
• 선순위 보증금 확인. 보증금 미상 임차인과 임대차 종료·배당요구·확정일자 미확인 기록을 점검하세요.
• 실질취득비용 재산정. 입찰가에 실제 인수해야 할 미배당 보증금 및 명도·관리비 부담을 반영한 뒤 가격을 판단하세요.
• 근저당권 이전 확인. 케이씨유엔피엘대부주식회사 및 한국자산관리공사 관련 권리이전과 말소 관계를 등기원본으로 확인하세요.
• 내부 현황 확인. 분할 사용 상태, 출입 가능 여부, 내부 설비와 실제 업무·근린생활시설 이용상태를 현장에서 확인하세요.
• 시세·환금성 확인. 동일 건물·유사 용도의 매매와 임대 사례, 공실 및 관리비 수준을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 매각조건 원본 대조. 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서와 매각목록의 범위를 확인하세요.

맺으며 — “70%에 사도, 70% 가격이 아닐 수 있다”

신한플러스 305호는 감정가 218,000,000원에서 최저가 152,600,000원까지 내려온 1회 유찰 근린시설입니다. 겉으로는 할인 폭이 커 보이지만, 그 할인율이 곧 투자수익으로 이어지는 구조는 아닙니다.

말소기준권리 이후의 근저당권은 매각으로 소멸하는 방향이지만, 2016.01.13 기재된 305-1호 임차인을 비롯한 선순위 임대차 위험이 남아 있습니다. 건물 전체 임대차 기록에는 여러 호실이 섞여 있고, 305-2호의 실제 점유도 확인되지 않았습니다. 제시된 보증금 인수 모형 12,000만원을 본건 확정 인수액으로 사용해서도 안 됩니다.

결론은 입찰 보류입니다. 305호에 실제 귀속되는 임대차와 미배당 보증금, 내부 사용상태를 먼저 확정해야 합니다. 이후 실질취득비용을 기준으로 매매가치와 비교해야 하며, 현재의 최저가만 보고 저렴하다고 평가하거나 유찰만을 이유로 입찰을 권하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가보다 먼저 인수범위를 확정하는 것입니다.