창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 2층 202호로, 감정평가상 공동주택인 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 73,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 35,770,000원입니다. 권리의 출발점은 2013.06.07 설정된 우리은행 근저당으로, 이후 설정된 정승민·김건희 근저당과 사천시 압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 202호에는 박금남이 조사돼 있습니다. 전입일은 2022.06.22로 말소기준일인 2013.06.07보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 2층202호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 김상열 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 2013.05.28 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.06.07 우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 950,400,000원이고 2019.06.18 변경등기를 통해 채권최고액이 620,700,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 2022.11.28 정승민 근저당 48,000,000원, 2023.12.07 김건희 근저당 285,600,000원, 2023.12.19 사천시 압류, 2024.08.12 우리은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대상 202호는 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박금남 | 202호 | 2022.06.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
박금남의 전입일은 말소기준권리보다 약 9년 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 대항력에 따라 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상이므로, 배당순위와 명도 협의에 필요한 임대차 세부내용은 원본으로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 35,770,000원은 감정가 73,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 절대 입찰금액은 크게 낮아졌지만, 해비취2차의 비교 가능한 실거래 금액은 제공되지 않았고 대상면적 35.4312㎡도 거래면적 매칭이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
해비취2차는 총 24세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 회차 역시 2회 유찰 상태입니다. 거래 시세와 최근 낙찰사례가 확인되지 않는 만큼, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 충분히 낮은지는 별도의 실거래·매물 조사가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 34,726,140원 |
| 2. 근저당 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권 1,284,000,000원 중 34,726,140원만 배당되고 1,249,273,860원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근에 위치하며 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으나 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 2013.05.28 사용승인됐습니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 문화재보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 999.0㎡, 공시지가 444,700원/㎡이며 공동주택부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 해비취2차는 24세대이고 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 가격 검증과 재매각성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상 202호 임대차 원본 확인. 박금남의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 다시 확인하세요.
- 시세부터 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 동일·유사 면적의 실제 거래와 현재 매물을 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 대항력은 없더라도 실제 점유가 계속되고 있다면 인도명령과 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 공동담보 구조 확인. 우리은행·정승민·김건희 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 채권·배당 관계를 원본에서 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2013.06.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 202호 임차인 박금남 역시 2022.06.22 전입해 대항력이 없으며 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 73,000,000원에서 두 차례 유찰돼 35,770,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 “49%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 권리분석은 통과하더라도, 실제 응찰 여부는 202호의 임대차 세부사항과 해비취2차·인근 연립주택의 실거래를 별도로 확인한 뒤 결정하는 편이 안전합니다.
