창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 3층 303호, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 94,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 46,060,000원입니다. 등기상 소유자는 김상열이고, 말소기준은 2013.06.07 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 정승민·김건희 근저당권, 사천시 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순한 “말소기준 이후 권리 전부 소멸”만으로 끝내면 안 됩니다. 최하경의 50,000,000원 임차권등기가 존재하고, 제공된 임차인 판정과 배당 시뮬레이션은 2010.08.22 전입을 전제로 대항력과 우선변제권을 인정하고 있습니다. 현재 최저가 46,060,000원에서는 집행비용을 뺀 44,830,920원이 임차인에게 배당되고, 부족한 5,169,080원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 3층303호 (해비취2차) |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 2013.05.28 |
| 소유자 | 김상열 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순, 임차권은 별도 확인
말소기준권리는 2013.06.07 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 950,400,000원으로 등기됐고, 2019.06.18에는 620,700,000원으로 변경등기가 있습니다. 그 뒤 정승민 근저당권 48,000,000원, 사천시 압류, 김건희 근저당권 285,600,000원, 최하경 임차권등기, 우리은행의 임의경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 303호 핵심은 최하경 임차권 1건
대상 303호와 직접 연결되는 등기상 임차권자는 최하경입니다. 4-2 경정등기는 별도의 임차인이 아니라 4번 임차권의 주민등록일자·점유개시일자 정정 기록이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최하경 | 건물의전부 | 50,000,000원 | 2010.08.22 / 2019.07.08 경정등기: 2019.08.22 | 확인필수 | 있음 | 5,169,080원 전제 |
제공된 임차인 판정은 최하경에 대해 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분류하고, 2024.05.09 배당요구가 접수된 것으로 봅니다. 그러나 등기부 경정 기록은 주민등록일자와 점유개시일자를 2019.08.22로 고칩니다. 두 날짜 중 어느 것이 실제 법적 효력을 가지는지가 매수인 인수 여부를 바꾸는 핵심이므로, 이 부분은 단정형으로 처리할 수 없습니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득 전제를 본다
현재 최저매각가는 46,060,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션대로 최하경의 대항력이 인정되고 미배당 보증금 5,169,080원을 매수인이 인수한다면, 현재 회차의 실질취득 전제는 51,229,080원입니다.
한 차례 더 유찰될 경우 매각가는 32,241,999원, 매수인 인수액은 18,738,357원으로 계산되며, 네 번째 유찰 시 매각가는 22,569,399원, 인수액은 28,236,850원입니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커지는 구조입니다. 최저가 숫자만 하락하는 것을 곧바로 투자 메리트로 읽어서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 전제 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 46,060,000원 | 5,169,080원 | 51,229,080원 |
| 3회 유찰 시 | 32,241,999원 | 18,738,357원 | 50,980,356원 |
| 4회 유찰 시 | 22,569,399원 | 28,236,850원 | 50,806,249원 |
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 1. 임차인 최하경 보증금 | 50,000,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 950,400,000원 | 0원 |
| 3. 정승민 근저당권 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 김건희 근저당권 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 시뮬레이션은 최하경의 우선변제·대항력을 인정하는 전제입니다. 이에 따라 임차보증금 미배당액 5,169,080원을 매수인 인수로 계산합니다. 실제 배당 및 인수 여부는 임차권 경정의 효력과 원본 서류 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근. 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하고 주위환경은 보통정도입니다.
- 교통. 중소형 차량 출입이 가능하며 인근에 시내노선 버스정류장이 있으나, 노선수·운행횟수를 고려한 일반 대중교통 사정은 보통정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2013.05.28이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제5구역·문화재보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 999.0㎡, 지목 대, 공시지가 444,700원/㎡입니다.
- 환금성. 해비취2차는 24세대이고 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 경정 원본 확인. 최하경의 주민등록일자·점유개시일자 2010.08.22 표기와 2019.08.22 경정 기록 중 실제 대항력 판단에 적용되는 내용을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 최하경 보증금 50,000,000원의 배당요구·인수 문구와 매수인 부담사항을 원본에서 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 제공 시뮬레이션에서는 46,060,000원에 낙찰돼도 5,169,080원 인수가 붙어 실질취득 전제가 51,229,080원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시 매각가는 내려가지만 임차보증금 미배당 인수액은 각각 18,738,357원·28,236,850원으로 증가합니다.
- 우리은행 변경등기 확인. 2013.06.07 채권최고액 950,400,000원이 2019.06.18 620,700,000원으로 변경된 기록과 배당표의 채권액 전제를 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 가격만으로 시세 대비 저렴함을 입증할 수 없으므로 동일·유사 면적 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 303호의 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 임차권의 날짜
감정가 94,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 46,060,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 최하경 임차권의 대항력입니다. 제공 배당표대로라면 현재 회차에서 5,169,080원을 인수해 실질취득 전제가 51,229,080원이 되고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다.
더 중요한 것은 등기부에 2010.08.22에서 2019.08.22로 주민등록일자·점유개시일자가 경정된 기록이 있다는 점입니다. 말소기준일은 2013.06.07이므로 이 경정의 법적 효력이 대항력과 인수액을 좌우합니다. 따라서 결론은 “가격 검토보다 임차권 원본 확인이 먼저”입니다. 경정등기와 매각물건명세서가 정리되기 전에는 46,060,000원이라는 최저가만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.
