창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 4층 401호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택), 사건상 용도는 다세대입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2013.05.28입니다. 감정가 93,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 45,570,000원입니다.
권리의 기준점은 2013.06.07 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 정경모의 전세권, 정승민·김건희의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 본건 401호의 정경모는 2020.08.26 전입해 말소기준일보다 늦고, 현황상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 4층401호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 전용면적 | 45.4116㎡ |
| 소유자 | 김상열 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인 | 2013.05.28 |
| 규모 | 해비취2차 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 우리은행
말소기준 근저당은 2013.06.07 우리은행 명의로 설정됐습니다. 최초 채권최고액은 950,400,000원이며, 2019.06.18 변경등기에는 채권최고액 620,700,000원이 기재되어 있습니다. 이후 정경모 전세권 52,000,000원, 정승민 근저당 48,000,000원, 김건희 근저당 285,600,000원은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차·점유 관계 — 본건 401호는 정경모
현황조사에는 해비취2차 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 이 가운데 본건 401호의 점유자는 정경모로 조사됐고, 2020.08.26 전입했습니다. 이는 2013.06.07 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 2024.08.22 배당요구를 했습니다. 등기부에는 정경모 명의 전세권 52,000,000원이 2020.08.18 설정되어 있으나 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박해열 | 201호 | 2021.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박금남 | 202호 | 2022.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연옥 | 203호 | 2014.09.04 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영재 | 204호 | 2025.07.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임재훈 | 301호 | 2017.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정숙 | 304호 | 2016.05.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기상 | 305호 | 2023.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광숙 | 306호 | 2018.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경모 | 401호 | 2020.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박동민 | 403호 | 2022.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AUNG WIN SOE | 404호 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KASUN | 404호 | 미상 | 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박재철 | 405호 | 2022.06.14 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KOTTAWA SINHADHIPATHIGE IRESH LAKSHITH | 406호 | 2025.07.01 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강기업 | 501호 | 2022.09.05 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 실거래 검증이 먼저
현재 최저가는 45,570,000원으로 감정가 93,000,000원의 49%입니다. 그러나 해비취2차의 비교 가능한 동일 면적 실거래가가 확인되지 않고, 45.4116㎡ 대상면적도 거래면적과 일치하지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
해비취2차는 24세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 현재 물건 역시 이미 2회 유찰된 상태이므로, 응찰 전에는 주변 다세대·연립주택의 실제 거래가격을 별도로 대조하는 과정이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 우리은행 근저당 | 950,400,000원 | 44,349,740원 |
| 정경모 전세권 | 52,000,000원 | 0원 |
| 정승민 근저당 | 48,000,000원 | 0원 |
| 김건희 근저당 | 285,600,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 1,336,000,000원, 채권자 예상배당은 44,349,740원, 미배당은 1,291,650,260원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 본건까지 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으나 노선수·운행횟수를 고려한 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2013.05.28입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·문화재보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 999.0㎡, 공시지가 444,700원/㎡이며 공동주택부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 점검. 24세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 확인되어 실제 수요와 거래가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 정경모 점유 확인. 전입 2020.08.26, 배당요구 2024.08.22, 후순위 전세권 52,000,000원의 현재 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 950,400,000원과 2019.06.18 변경 620,700,000원이 함께 확인되므로 최신 등기 내용과 실제 채권액을 대조해야 합니다.
- 가격 원본 대조. 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 다른 호실 점유정보 분리. 현황조사에 여러 호실 점유자가 함께 확인되므로 본건 401호와 다른 호실의 점유자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 미상 임차정보 확인. 여러 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며 KASUN은 전입일도 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 재확인해야 합니다.
- 배당표 보수적 해석. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 남아 있다
이 물건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 2013.06.07 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 소멸하고, 본건 401호 정경모도 말소기준 이후 전입이라 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 명확합니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가 93,000,000원에서 2회 유찰되어 45,570,000원까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 24세대 규모, 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%라는 자료까지 감안하면 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 결론은 “권리상 인수 0원, 가격은 실거래 검증 후 판단”입니다.
