창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 2층 204호로, 감정상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김상열이고, 말소기준은 2013.06.07 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 정승민·김건희 근저당과 손영수 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 핵심은 두 가지입니다. 권리 측면에서는 매수인 인수액 0원으로 비교적 명확하지만, 가격 측면에서는 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 해비취2차는 24세대이고 시세 검색 대상 면적과의 매칭이 확인되지 않아, 최근 실거래와 직접 비교할 자료가 제시되어 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 2층204호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 |
| 사용승인일 | 2013.05.28 |
| 소유자 | 김상열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2013년 우리은행 근저당이 기준
말소기준은 2013.06.07 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 950,400,000원이고, 2019.06.18 변경등기에는 채권최고액 620,700,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 정승민 근저당 48,000,000원, 김건희 근저당 285,600,000원, 손영수 주택임차권 50,000,000원과 2024.08.12 경매개시결정은 모두 후순위입니다.
204호 점유·임차관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영재 | 204호 | 2025.07.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손영수 | 건물의전부 | 2019.07.05 | 2019.06.24 | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
204호 현황조사·매각물건명세서에는 이영재의 전입일이 2025.07.08로 확인됩니다. 말소기준일 2013.06.07보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 등기부의 임차권자 손영수 역시 주민등록일 2019.07.05, 점유개시일 2019.07.06으로 말소기준보다 뒤입니다. 임차보증금은 50,000,000원이지만 대항력이 없어 매수인 승계액은 0원으로 분석됩니다.
② 가격 점검 — 49% 할인율과 시세는 다른 문제
감정가는 94,000,000원, 현재 최저매각가는 46,060,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 제시 시나리오는 3회 유찰 시 32,241,999원, 4회 유찰 시 22,569,399원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 46,060,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 32,241,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 22,569,399원 | 0원 |
다만 이 사건에서는 동일 면적 실거래가가 제시되지 않았습니다. 해비취2차는 24세대이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 근저당 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 배당액은 44,830,920원, 채권자 총 미배당액은 1,239,169,080원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 정도로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 단위세대이며 사용승인일은 2013.05.28입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 444,700원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 확인. 해비취2차는 24세대이며 동일 면적 시세 매칭이 확인되지 않아 실제 거래가격 검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 204호 점유 확인. 이영재의 전입일은 2025.07.08로 말소기준보다 늦지만, 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 손영수 임차권 확인. 임차보증금 50,000,000원, 주민등록일 2019.07.05, 확정일자 2019.06.24입니다. 대항력은 없고 제공 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 2013.06.07 최초 채권최고액 950,400,000원과 2019.06.18 변경등기의 620,700,000원을 원본 등기부에서 대조하세요.
- 시세부터 별도 검증. 감정가 94,000,000원 대비 현재 최저가 46,060,000원이라는 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 유찰 시나리오 구분. 제시 가격은 현재 46,060,000원, 3회 유찰 시 32,241,999원, 4회 유찰 시 22,569,399원이며 각 시나리오의 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 남는다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2013.06.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 204호 점유자 이영재와 임차권등기자 손영수 모두 그 이후 전입입니다. 후순위 근저당과 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 제공된 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 94,000,000원이 2회 유찰돼 46,060,000원까지 내려왔지만, 해비취2차의 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없는 물건”입니다. 권리는 통과, 가격은 실제 시세 확인 뒤 결정하는 접근이 맞습니다.
