창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 4층 405호로, 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 감정가는 73,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,770,000원까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2013.06.07 설정된 우리은행 근저당입니다. 등기상 최초 채권최고액은 950,400,000원이고 2019.06.18 변경등기에는 채권최고액 620,700,000원이 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 임차권·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 405호에는 홍기성과 박재철의 임차권등기가 확인됩니다. 홍기성은 보증금 55,000,000원, 주민등록일 2021.01.27, 확정일자 2021.01.20이고, 박재철은 보증금 30,000,000원, 주민등록일 2022.06.14, 확정일자 2022.06.17입니다. 두 사람 모두 2013.06.07 말소기준보다 훨씬 뒤에 전입해 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 4층405호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 4층 405호 |
| 소유자 | 김상열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2013.05.28 |
| 규모 | 해비취2차 24세대 |
① 권리 흐름 — 2013년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2013.06.07 우리은행 근저당입니다. 이후 2022년 홍기성 임차권, 정승민 근저당, 2023년 김건희 근저당, 2024년 박재철 임차권과 경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준보다 후순위이고 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족액이 크게 남더라도 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 405호 임차권 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차권자 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍기성 | 해비취2차 405호 전체 | 2021.01.27 | 2021.01.20 | 55,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박재철 | 건물의전부 | 2022.06.14 | 2022.06.17 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에는 해비취2차의 다른 호실 점유자들도 함께 확인되지만, 본건 405호의 권리분석에 직접 연결되는 임차권등기는 홍기성·박재철입니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없습니다.
③ 가격 — 49% 할인은 보이지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 35,770,000원으로 감정가 73,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 해비취2차의 비교 가능한 실거래 금액이나 최근 12개월 평균, 최신 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 34,726,140원 |
| 2. 근저당 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,284,000,000원 중 채권자 배당은 34,726,140원, 미배당은 1,249,273,860원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 중소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으나, 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2013.05.28입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제5구역·문화재보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 444,700원/㎡, 토지면적 999.0㎡이며 공동주택부지로 이용 중입니다.
- 규모. 해비취2차는 24세대이며, 비교 실거래 금액이 확인되지 않아 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 405호 임차권 재확인. 홍기성 보증금 55,000,000원, 박재철 보증금 30,000,000원의 전입·확정일자와 말소기준권리 선후관계를 원본에서 다시 대조합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 35,770,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로, 별도의 최근 거래사례 없이 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 25,039,000원, 4회 유찰 시 17,527,300원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 현재 회차와 추가 유찰 시 가격을 함께 비교합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 가정 미배당액은 1,249,273,860원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 매수인 승계를 혼동하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 405호 점유상태를 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 쪽은 비교적 명료합니다. 2013.06.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 홍기성·박재철 임차권을 비롯한 이후 권리는 후순위로 매각 소멸합니다. 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 결론을 서두르기 어렵습니다. 감정가 73,000,000원에서 2회 유찰돼 35,770,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 해비취2차의 비교 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 지금 필요한 질문은 “감정가에서 얼마나 떨어졌나”보다 “실제 이 연립주택 405호가 시장에서 얼마에 거래될 수 있나”입니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 현재 회차의 핵심은 그 두 판단을 섞지 않는 것입니다.
