창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 4층 406호로, 공동주택인 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 93,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,100,000원입니다. 말소기준은 2013.06.07 설정된 우리은행 근저당이며, 이후 설정된 근저당·임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 물건에서 가장 큰 숫자는 채권 부족액입니다. 현재 회차 예상배당에서는 전체 채권 1,339,000,000원 중 63,528,200원만 채권자에게 배당되고, 1,275,471,800원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 담보권과 후순위 권리가 매각으로 소멸하므로, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 4층406호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 면적 / 규모 | 45.4116㎡ · 5층 건물의 4층 · 24세대 |
| 사용승인일 | 2013.05.28 |
| 소유자 | 김상열 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013.06.07 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 강길룡의 전세권은 2019.08.09 이미 말소됐고, 정승민·김건희의 근저당과 배경동의 주택임차권도 말소기준보다 늦습니다. 현재 406호를 점유하는 것으로 조사된 KOTTAWA SINHADHIPATHIGE IRESH LAKSHITH의 전입일도 2025.07.01로 말소기준 이후입니다. 따라서 이들의 권리는 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
② 406호 임차관계 — 실제 관련자 2명
현황조사에는 건물 내 다른 호실의 전입자도 함께 조사돼 있습니다. 본건 406호의 권리판단과 직접 관련된 인물은 아래 2명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| KOTTAWA SINHADHIPATHIGE IRESH LAKSHITH 406호 | 전입 2025.07.01 확정일자 미상 | 2,500,000원 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배경동 406호 전부 · 임차권등기 | 전입 2019.08.26 확정 2019.08.05 | 50,000,000원 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
배경동은 2019.08.26 전입했고 2024.06.14 임차권등기를 마쳤으나, 말소기준인 2013.06.07보다 후순위입니다. 보증금 50,000,000원이 배당으로 회수되지 않더라도 대항력이 없어 낙찰자에게 미배당 보증금이 승계되지는 않습니다. 현재 점유자로 조사된 임차인 역시 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
해비취2차는 24세대 규모이며, 동일면적 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않습니다. 비교 가능한 최근 12개월 거래가격이 없으므로 최저가 65,100,000원이 시장가격보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 유찰 결과일 뿐, 실거래 대비 할인율은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 63,528,200원 |
| 2. 전세권 · 강길룡 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권자 배당액은 63,528,200원, 미배당액은 1,275,471,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 담보채권은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 65,100,000원 | 63,528,200원 | 1,275,471,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 1,294,650,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 1,308,075,183원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 보증금이 낙찰가를 보완해 실질취득액이 고정되는 인수형이 아닙니다. 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같으며, 가격 판단은 별도 실거래 조사 결과에 따라 달라져야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천중학교 북서측 인근에 위치하며 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 공동주택 부지이며 토지면적은 999.0㎡, 공시지가는 444,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제5구역·문화재보호구역에 포함되고 소로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 동일면적 실거래 및 최근 낙찰가격 비교가 없어 매도기간과 적정가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 406호 점유 확인. 현재 점유자의 실제 계약관계·점유 지속 여부·명도 의사를 현장에서 확인하세요.
- 배경동 임차권. 임차권등기와 배당요구 내역, 보증금 반환 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 채권최고액이 950,400,000원에서 620,700,000원으로 변경된 경위와 실제 신고채권액을 확인하세요.
- 가격 조사. 동일 건물과 인근 연립주택의 실거래·매물·전월세 수익을 확인해 응찰 상한을 별도로 산정하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령·이사협의에 필요한 비용과 기간을 반영하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 관리사무소와 원본 서류에서 확인하세요.
- 규제 확인. 비행안전구역·문화재보호구역 등 토지이용 제한이 향후 이용과 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 근거가 부족하다
이 사건은 말소기준보다 앞선 임차인이 없고, 406호 관련 임차관계도 모두 후순위라 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 채권 미배당액이 1,275,471,800원에 달해도 그 금액을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 65,100,000원은 감정가의 70%지만 동일면적 실거래나 최근 낙찰사례가 없어 시세보다 싸다고 확인할 수 없습니다. 24세대 다세대의 환금성과 현재 점유자의 명도 문제까지 고려하면, 권리는 통과하되 가격은 현장조사 후 결정하는 접근이 맞습니다.
