창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 3층 301호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사용승인일은 2013.05.28이고, 해비취2차는 24세대입니다. 등기부상 소유자는 김상열이며, 경매의 기준이 되는 권리는 2013.06.07 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후의 압류·후순위 근저당· 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건에서 가장 중요한 임차권은 임재훈의 임차보증금 60,000,000원입니다. 임대차계약일은 2017.07.12, 점유개시는 2017.07.24, 주민등록과 확정일자는 모두 2017.07.27입니다. 말소기준인 2013.06.07 우리은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 임차권등기도 2023.04.07 접수돼 말소기준 이후입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2013.06.07 접수된 을구 1번 우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 950,400,000원이고 2019.06.18 변경등기에서 채권최고액 620,700,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 2022.11.28 정승민 근저당 48,000,000원, 2023.04.07 임재훈 주택임차권 60,000,000원, 2023.12.07 김건희 근저당 285,600,000원 및 경매개시결정이 이어집니다. 경매 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권을 950,400,000원 기준으로 계산하고 있으며, 현재 최저가에서는 선순위 우리은행에도 전액 배당이 되지 않습니다.

② 임차인·점유 조사 — 301호 임차권은 후순위, 다른 호실 조사기재는 구분해서 봐야 한다

현황조사에는 해비취2차 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 이 사건 목적물은 3층 301호이며, 301호와 직접 연결되는 등기부상 주택임차권자는 임재훈입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 시세와의 우위는 확인되지 않았다

현재 최저매각가는 45,570,000원으로 감정가 93,000,000원의 49% 수준입니다. 2회 유찰됐고, 3회 유찰 시 시나리오는 31,898,999원, 4회 유찰 시에는 22,329,299원입니다. 그러나 해비취2차의 실제 매매가격 자료가 제시되지 않았으므로, 45,570,000원을 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.

특히 단지는 24세대 규모이고 감정평가상 연립주택으로 이용되고 있습니다. 경매 관련 단지 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회지만 매각사례의 최종 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 실제 매매 가능가격과 환금성 확인이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총액 1,284,000,000원 중 44,349,740원이 배당되고, 미배당액은 1,239,650,260원입니다. 신청채권자 청구액은 593,194,020원이며 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 각 단위세대입니다. 사용승인일은 2013.05.28입니다.
• 입지. 사천중학교 북서측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 정도로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 중소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내노선 버스정류장이 있으나, 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비·승강기설비가 돼 있습니다.
• 토지. 토지면적은 999.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 444,700원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역 등이 포함됩니다. 도로 관련 소로와 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 해비취2차는 24세대이며 실제 매매가격 자료가 확인되지 않아, 입찰 전 인근 유사 연립·다세대 거래가격을 통한 환금성 검증이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 점유 재확인. 임재훈의 임차권등기와 실제 현재 점유·퇴거 여부를 매각물건명세서와 현황에서 다시 대조해야 합니다.
• 대항력 기준일 확인. 임재훈의 주민등록·확정일자는 2017.07.27로 말소기준 2013.06.07보다 늦습니다. 이 날짜 관계가 권리분석의 핵심입니다.
• 가격 검증. 최저가 45,570,000원이 감정가 대비 49%라도 최근 실거래 비교가 없으므로, 인근 연립·다세대의 실제 거래가격 확인 전에는 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 31,898,999원, 4회 유찰 시 22,329,299원으로 내려갑니다. 가격만 낮아지는 대신 채권자 미배당은 더 커집니다.
• 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
• 소규모 공동주택 관리. 관리비 체납, 공용부분 상태, 승강기·외벽·방수 등 공용시설 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현재 점유관계를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 아직 미검증”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.06.07 우리은행 근저당이 말소기준이고, 301호 임차권자 임재훈의 전입·점유·확정일자는 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 감정가 93,000,000원에서 2회 유찰돼 45,570,000원까지 내려왔지만, 해비취2차의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 “49%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 24세대 연립주택이라는 특성과 실거래 확인 부재를 함께 보면, 이 사건의 승부처는 인수위험이 아니라 45,570,000원이 실제 시장에서 되팔 수 있는 가격보다 충분히 낮은지 검증하는 것입니다.