창원지방법원 2024타경4574. 사천읍 선인리 해비취2차 5층 501호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2013년 6월 7일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 본건 501호에 전입한 강기업 역시 2022년 전입으로 말소기준보다 9년 이상 뒤여서 대항력이 없습니다.
따라서 이 사건에서 눈에 띄는 위험은 선순위 임차보증금 인수가 아니라 가격 검증과 배당 변동성입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 해비취2차는 24세대 규모이고, 동일 면적 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 자료가 없어 단순 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 또한 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 존재하면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4574 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 샘골길 47, 5층501호 (해비취2차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 전용 45.4116㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김상열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 593,194,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2013.05.28 |
① 권리 흐름 — 2013년 우리은행 근저당이 기준
말소기준은 2013.06.07 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 950,400,000원이며 공동담보목록 제2013-152호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 2019.06.18 변경등기로 채권최고액이 620,700,000원으로 변경됐습니다. 2014년 설정된 문근우의 전세권 55,000,000원은 2015.06.04 해지로 이미 말소됐고, 2022년 이후의 정승민·김건희 근저당권과 국·사천시 압류, 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강기업 | 501호 | 2022.09.05 | 30,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
강기업은 배당요구를 했으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 현황조사에는 해비취2차의 다른 호실 점유자들도 함께 확인되지만, 본건 주소인 5층 501호의 직접 관련 임차인은 강기업입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
감정가는 90,000,000원, 현재 최저매각가는 44,100,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가로 취득한다고 가정하면 권리상 실질취득 기준도 44,100,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 44,100,000원 | 1,241,093,800원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 30,869,999원 | 1,254,085,661원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 21,608,999원 | 1,263,179,963원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 950,400,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 근저당 · 정승민 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김건희 | 285,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 1,284,000,000원 중 42,906,200원이 배당되고, 1,241,093,800원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2013.05.28입니다. 해비취2차는 24세대입니다.
- 입지. 사천중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 중소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으나, 노선수와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 도로. 본건 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 444,700원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 동일 면적 실거래 비교가격이 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호 임차인 재확인. 강기업의 전입일은 2022.09.05로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 30,000,000원·월세 250,000원 및 2024.09.10 배당요구 사실을 원본 명세서와 다시 대조하세요.
- 우선변제·최우선변제 확인. 강기업의 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 순위와 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서와 배당요구서에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으며 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 근저당은 2019.06.18 채권최고액이 620,700,000원으로 변경돼 있으므로 950,400,000원 기준 배당 시나리오와 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 시세 직접 확인. 현재 최저가 44,100,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 해비취2차 45.4116㎡ 안팎의 최근 매매·임대 시세를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도. 본건 501호에는 임차인 강기업이 확인되므로 낙찰 후 인도 및 명도 일정도 자금계획에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 501호 임차인 강기업은 2022년 전입자라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금 때문에 낙찰 후 취득원가가 크게 불어나는 유형은 아닙니다.
그러나 두 번 유찰돼 최저가가 44,100,000원까지 내려왔다는 사실과 “싸게 산다”는 판단은 동일하지 않습니다. 동일 면적 실거래 비교가 없는 만큼 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 24세대 규모·평균 2.0회 유찰이라는 특성도 함께 봐야 합니다. 여기에 세금 압류와 우리은행 근저당 변경등기까지 있어 배당 검증도 필요합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 실거래 확인 전까지 보수적으로 접근할 물건입니다.
